Când apa provoacă pagube materiale – subsoluri inundate, ziduri de sprijin care se prăbușesc sau grădini ude, de exemplu – deseori rezultă certuri între vecini. Dar problemele juridice pot fi la fel de încurcate ca și mizeria din curtea dvs. din spate.
Apă de scurgere a apelor de suprafață și inundații
De regulă, un vecin nu este răspunzător pentru daunele cauzate de condițiile naturale ale terenului. Dacă terenul este așezat în așa fel încât o anumită cantitate de apă se varsă în curtea dvs. în fiecare an din cauza ploii care se scurge de pe proprietatea vecinului dvs. de alături, din punct de vedere legal nu este vina vecinului dvs. Dar ce se întâmplă dacă vecinul dvs. își amenajează proprietatea astfel încât cantitatea de apă care se scurge în curtea dvs. să se dubleze în fiecare an? Vecinul dvs. ar spune că schimbarea este cauzată tot de ploaia naturală, nu de amenajarea peisagistică a acestuia. Dar probabil că ați prefera să luați în considerare acțiunea vecinului dvs. Se pare că trei reguli diferite de răspundere guvernează situații ca aceasta.
Regula de rezonabilitate. În majoritatea statelor, atunci când un vecin modifică terenul și se produce un prejudiciu pentru altul, vecinul este răspunzător pentru prejudiciu dacă modificarea a fost „nerezonabilă”. Dacă dați în judecată un vecin pentru daunele pe care le-ați suferit, judecătorii vor dori dovezi că vecinul a făcut ceva nerezonabil care a alterat starea naturală și v-a cauzat daunele.
Regula „dușmanului comun”: Proprietarii de terenuri inferioare să fie atenți. În trecut, multe instanțe tratau apa de ploaie excesivă ca pe un „dușman comun”, care deteriora proprietatea la întâmplare. Conform acestei teorii, se aștepta ca dumneavoastră să luați măsuri pentru a vă proteja propria proprietate de apa care curge pe teren. Chiar dacă un vecin care locuia pe un teren mai înalt a deviat apa pentru a preveni inundațiile și a depus-o pe dumneavoastră, se aștepta ca dumneavoastră să vă protejați de apa suplimentară.
Din fericire pentru proprietarii de terenuri mai joase, cele câteva state care încă mai urmează regula dușmanului comun – inclusiv Montana, New York și District of Columbia – au modificat-o. Aceste state permit unui proprietar să devieze apa de suprafață vagabond doar dacă lucrarea nu este neobișnuită sau extraordinară și dacă proprietarul folosește o grijă rezonabilă pentru a evita deteriorarea proprietății învecinate.
Regula „dreptului civil”: Proprietarii de terenuri superioare să fie atenți. Un număr de state urmează o regulă care este, în teorie, opusă regulii dușmanului comun. Regula de drept civil susține că, în cazul în care o persoană modifică fluxul natural al apelor de suprafață în orice mod care dăunează utilizării și plăcerii unei alte proprietăți, acea persoană va fi răspunzătoare pentru acel prejudiciu. Spre deosebire de regula dușmanului comun, care impune proprietarilor de terenuri inferioare să se descurce singuri, regula de drept civil îi consideră pe proprietarii de terenuri superioare răspunzători pentru orice modificare dăunătoare a modelelor de scurgere a apelor.
Ca și regula dușmanului comun, totuși, statele nu mai aplică această regulă în forma sa cea mai strictă. Statele au dezvoltat modificări și excepții și acum judecă adesea comportamentul ambelor părți înainte de a pune nota de plată pe umerii proprietarului superior al terenului. California, de exemplu, se așteaptă ca ambele părți să acționeze în mod rezonabil, ceea ce include datoria proprietarului inferior de a lua măsuri de protecție.
Dăunele produse de apă cauzate de neglijență
Dacă vecinul dumneavoastră acționează în mod nerezonabil sau neglijent cu apa de pe proprietatea sa, într-un mod care cauzează daune cauzate de apă proprietății dumneavoastră, puteți intenta un proces pentru a obține despăgubiri pentru pierderile dumneavoastră și, de asemenea, puteți cere instanței să îi ordone vecinului să înceteze acțiunea.
Cuvântătorii comuni ai acestui tip de daune cauzate de apă includ furtunurile de grădină sau aspersoarele lăsate să funcționeze prea mult timp și conductele de apă care se înfundă, se învechesc, au scurgeri, fisuri sau îngheață. Proprietarii sunt responsabili pentru țevile lor și pentru daunele pe care acestea le pot provoca, chiar dacă țeava pur și simplu se uzează sau îngheață pe vreme rece. Rădăcinile copacilor, inclusiv rădăcinile de pe proprietățile vecine, pot, de asemenea, să deterioreze conductele. La fel cum proprietarii sunt responsabili pentru daunele provocate de țevile lor sparte, proprietarii de copaci pot fi responsabili pentru daunele provocate pe proprietatea altuia de către ramurile sau rădăcinile copacului lor. (Pentru mai multe informații, consultați secțiunea Dispute între vecini cu privire la copaci.)
Ce trebuie să plătească vecinul vinovat
Dacă un vecin este responsabil din punct de vedere legal pentru pagubele produse de apă pe care le suferiți, este posibil să aveți dreptul la oricare dintre următoarele sau la toate:
- compensație pentru costul reparațiilor și al înlocuirilor
- compensație pentru cheltuieli, cum ar fi faptul că trebuie să stați la un motel
- rambursarea cheltuielilor medicale
- compensație pentru suferință psihică, dacă ați suferit o vătămare fizică subiacentă
- datorări punitive, dacă un vecin a acționat cu rea intenție.
Judecătorii ordonă frecvent, de asemenea, repararea problemelor dacă remedierea lor ar fi ușoară și ieftină. Înlocuirea unei guri de scurgere, îndepărtarea molozului sau curățarea unui canal de scurgere creează o povară foarte mică pentru un proprietar. Este mai puțin probabil ca judecătorii să ordone cuiva să îndepărteze un zid de sprijin, să refacă peisajul proprietății sau să refacă un canal de scurgere.
Asigurarea proprietarilor de locuințe
Asigurarea în cazurile de daune cauzate de apă este complicată. Dacă apa intră în casa dvs. dintr-o sursă interioară – de exemplu, de la o țeavă din casa de alături – asigurarea obișnuită a proprietarilor de locuințe ar trebui să intre în joc. Luați legătura cu agentul dvs.; compania dvs. ar putea plăti daunele și apoi să se îndrepte împotriva celui care le-a cauzat pentru rambursare.
Dar, atunci când daunele provin de la o creștere a apei din exterior, este posibil să aveți nevoie de o asigurare împotriva inundațiilor, chiar dacă acțiunea vecinului dvs. a cauzat problema. Dacă problema a fost cauzată, cel puțin în parte, de un vecin, este foarte posibil ca firma vecinului dvs. să vă plătească direct. Compania de asigurări a vecinului ar putea, de asemenea, să-i spună vecinului dumneavoastră să remedieze problema – sau riscă anularea poliței de asigurare.
.