FAYETTEVILLE — Drepturile pe care le au chiriașii în Arkansas pot fi numărate pe degetele de la o mână, chiar dacă îi lipsesc câteva degete.
„Sunt cam trei la bază”, le-a spus Samantha Higgins, director adjunct al Off-Campus Student Services, studenților de la Universitatea din Arkansas, în timpul unei prezentări recente. „Dreptul de a avea posesia exclusivă a proprietății. Asta înseamnă că, atunci când semnați un contract de închiriere, proprietarul sau proprietarul spune da, eu dețin această proprietate, dar voi o veți ocupa. Cel de-al doilea este bucuria liniștită a proprietății și apoi de a nu fi blocat afară prin metode de auto-ajutorare. Așadar, dacă sunteți evacuat – dacă întârziați cu plata chiriei – în ziua următoare scadenței chiriei, proprietarul nu vă poate schimba încuietorile, nu vă poate scoate ușa, nu poate face nimic de genul acesta. Trebuie să treacă prin procesul legal de evacuare și acesta este dreptul dumneavoastră ca locatar.”
Câteva noțiuni de bază pentru locatari
– Arkansas este singurul stat din țară în care proprietarii nu sunt obligați să asigure o locuință locuibilă. De asemenea, proprietarii nu sunt obligați să facă reparații, cu excepția cazului în care acest lucru este prevăzut în contractul de închiriere. Chiriașii nu pot reține chiria pentru niciun motiv.
– Contractele de închiriere pot fi lungi și pline de jargon juridic confuz. Asigurați-vă că citiți complet un contract de închiriere înainte de a-l semna. Asigurați-vă că veți putea rămâne în locuință pe durata contractului de închiriere – de obicei, singura modalitate de a ieși dintr-un contract de închiriere este serviciul militar activ.
– Majoritatea proprietarilor colectează un depozit de garanție pentru a acoperi daunele în afara uzurii normale pentru perioada în care ocupați locuința. În cazul în care un proprietar deține șase sau mai multe proprietăți, depozitul de securitate nu poate depăși două luni de chirie. Chiriașii au dreptul să își recupereze depozitul în termen de 60 de zile de la încheierea contractului de închiriere, minus orice sumă scăzută pentru reparații. Chiriașii trebuie să primească o listă cu reparațiile efectuate și costurile acestora.
– Chiriașii pot fi evacuați pentru neplata chiriei, rămânerea în locuință după ce contractul de închiriere a luat sfârșit sau orice alte încălcări ale contractului de închiriere. Arkansas are atât evacuări civile, cât și penale. Dacă sunteți în urmă cu plata chiriei, puteți primi o notificare de neevacuare și trebuie să părăsiți proprietatea în termen de 10 zile sau să vi se aducă o acuzație penală.
Sursa: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Alte drepturi pot fi prevăzute în contractul de închiriere și, de obicei, sunt, a spus Higgins.
„De aceea este foarte, foarte important să vă citiți contractul de închiriere pentru că, la sfârșitul zilei, dacă nu este acolo, asta este tot ceea ce vă este garantat și nu este mult”, a spus ea. „Contractele de închiriere verbale și acordurile verbale sunt obligatorii în statul Arkansas, dar noi întotdeauna, întotdeauna susținem să aveți un contract de închiriere scris și să aveți tot ceea ce vă promite proprietarul în scris, deoarece se poate transforma într-un caz de tipul „el a spus, ea a spus” și, de obicei, nu se termină bine. Dacă nu este scris în contractul de închiriere, nu vă bazați pe faptul că se va întâmpla.”
Reprezentantul statal Greg Leding, D-Fayetteville, a lucrat timp de șase ani pentru a adopta o legislație care să le ofere chiriașilor mai multe drepturi. Niciuna nu a ieșit din comisie. Legislatorii au adoptat un nou statut de evacuare penală în ultima sesiune pentru a înlocui unul care a fost considerat neconstituțional.
„Nu este neapărat că este una dintre cele mai rele legi, ci faptul că nu avem nicio lege”, a spus Leding. „Statul nostru este singurul din țară care nu are o garanție de habitabilitate, ceea ce înseamnă că un proprietar neglijent ar putea să vă închirieze cu bună știință un spațiu nesigur. De asemenea, suntem singurul stat din țară în care poți fi aruncat în închisoare pentru că nu-ți plătești chiria. Un chiriaș nu are practic niciun fel de drepturi aici în Arkansas.”
Leding a declarat că aproximativ unul din trei locuitori din Arkansas închiriază, aproximativ 960.000 de persoane. Higgins a spus că aproximativ 20.000 de studenți locuiesc în afara campusului și a estimat că 80 la sută dintre aceștia închiriază. Procentul de persoane care închiriază în nord-vestul Arkansas a fost de 37 la sută din toate unitățile de locuințe ocupate în 2015, care a crescut de la 33 la sută în 2010, potrivit datelor Biroului de recensământ al SUA.
„Voi continua să încerc atâta timp cât voi fi în Legislativ. Următoarea oportunitate nu va fi până la următoarea sesiune din ianuarie 2019”, a spus Leding.
„Vreau să fiu clar, cred că majoritatea proprietarilor, 98 sau 99 la sută din toți proprietarii, sunt oameni buni care fac ceea ce trebuie pentru chiriașii lor și există chiriași absolut răi care pur și simplu distrug proprietatea, dar nu cred că aceasta este o justificare pentru a avea cele mai proaste legi din țară.”
LANDLORDS
Higgins a spus că marile complexe de apartamente care răsar în jurul Fayetteville sunt în mare parte deținute de interese din afara statului care sunt obișnuiți să opereze peste minimul cerut în Arkansas și de obicei oferă mai multe facilități. Marile complexe repară tot ce se strică pentru că au un buget atât de mare. Lindsey Management este cel mai mare proprietar local, cu 10.000 de unități în Northwest Arkansas.
„Contractele lor de închiriere sunt de obicei destul de bune”, a spus Higgins. „Cei mai mulți dintre ei spun că vom repara totul, cu excepția înlocuirii becurilor. Vreau să spun că dacă depui o cerere de întreținere pentru orice, ei o vor repara.”
De obicei, proprietarii care dețin câteva proprietăți au tendința de a ține chiriașii la minim, a spus Higgins.
„Am avut probleme cu oameni care au încercat să le spună studenților că le datorezi 2.000 de dolari în daune, iar factura pe care încearcă să o furnizeze este veche de vreo trei ani. Ei speră doar că nu vei citi literele mici”, a spus Higgins. „Așadar, persoanele care încearcă cu adevărat să profite de chiriași vor fi un fel de proprietari mici, un fel de proprietari de tip mama și tata. Sau cei care trebuie să vă cumpere o nouă unitate de aer condiționat, ceea ce reprezintă o cheltuială uriașă pentru ei.
„De cele mai multe ori când vorbesc cu un student și au probleme sau au o problemă, este din cauză că locatarul a greșit, locatarul a încălcat contractul de închiriere”, a spus Higgins. „Știu că a fost oarecum înfricoșător, au fost realizate documentare despre statul Arkansas și despre cât de rele sunt drepturile noastre și cât de proaste sunt legile noastre în favoarea proprietarului, dar, sincer, în această zonă nu avem astfel de probleme.”
Jerry Allred, care a operat Allred Property Management în ultimii 30 de ani, a declarat că firma sa administrează și întreține aproximativ 350 de case și 450 de unități de apartament în comitatele Benton și Washington.
„Toate acestea sunt administrate cu taxă, percepem proprietarului o taxă pentru a face totul”, a spus Allred. „Este peste tot, de la oameni care au 60 de case sau unități până la oameni care au doar una. Cei mai mulți dintre clienții noștri sunt din afara statului. Pentru proprietarii noștri, acea chirie este plata ipotecii lor de cele mai multe ori, iar atunci când chiriașul nu plătește, noi nu suntem plătiți și ipoteca nu este plătită.”
Allred a spus că, deși legile de stat pot fi puține, proprietarii sunt obligați să respecte o sumedenie de reglementări federale privind locuințele.
El a citat câteva exemple. În ultimul an, legea federală s-a schimbat pentru a interzice discriminarea împotriva unei persoane cu o condamnare pentru o infracțiune în cazier, a spus el. Un alt exemplu este o ordonanță din Fayetteville care interzice ca mai mult de trei persoane neînrudite să locuiască împreună.
„Ei bine, asta este bine, dar legea federală spune că s-ar putea să încalci statutul marital sau discriminarea pe criterii de vârstă. Dacă spui că nu vrei studenți, asta ar putea fi interpretat ca discriminare pe criterii de vârstă”, a spus Allred. „Chiar dacă Fayetteville are o lege, cred că este o amendă de 100 de dolari, iar legea federală este o amendă de 10.000 de dolari. Deci pe care dintre ele o vei încălca.”
Allred a spus că persoanelor fizice le este mai greu să se descurce cu rău-platnicii decât companiilor de administrare.
„Mulți dintre proprietarii individuali, nu au posibilitatea de a scoate rapoarte de credit. Așa că o mulțime de oameni care sunt evacuați din alte locuri, caută acea familie individuală, acea mamă și pop”, a spus Allred. „Deși simpatizăm cu provocările lor personale, ei tot trebuie să își plătească chiria. În timp ce, cu un proprietar individual, ei pot juca pe simpatia lor mai mult decât o pot face cu noi.”
LOCUITORII
Primăvara este în mod tradițional sezonul de reînnoire a apartamentelor în Northwest Arkansas, în special în rândul studenților universitari care semnează noi contracte de închiriere sau își schimbă adresele, potrivit cunoscătorilor din industrie.
Meg Austin, o studentă universitară, a închiriat de la un prieten de familie timp de șase sau șapte luni înainte de a se muta singură într-un apartament într-un complex mic. Austin a declarat că nu a avut decât experiențe pozitive în calitate de chiriaș în Fayetteville.
„Am auzit povești de groază despre oameni care au încercat să îi facă pe oameni să facă lucrări de întreținere și lucruri de genul acesta, dar am fost foarte norocoasă și foarte recunoscătoare pentru experiențele bune pe care le-am avut”, a declarat Austin. „Cel pe care îl am acum are două dormitoare, are toate facilitățile, mașina de spălat, uscătorul sunt incluse, ceea ce este foarte la îndemână. Înainte de asta, am închiriat o casă mică cu un coleg de cameră și era, de asemenea, foarte drăguță, foarte bine pusă la punct și foarte bine întreținută.”
Higgins a spus că există câteva fapte de bază ale vieții pentru chiriași, cum ar fi faptul că doar persoanele care figurează în contract pot ocupa apartamentul.
Proprietarul are, de asemenea, dreptul de a intra pentru a inspecta, pentru a face reparații, pentru a face îmbunătățiri, pentru a verifica o potențială activitate ilegală sau pentru a-l arăta unui potențial cumpărător sau cuiva care se va muta în el după ce tu te vei muta, a spus Higgins. Cele mai multe contracte de închiriere vor spune ceva de genul dreptul de intrare în termen de ore rezonabile, iar unele contracte de închiriere spun că veți primi un preaviz de 24 de ore că vor veni. Dar dacă nu scrie în contractul de închiriere, ei pot da buzna literalmente în orice moment.
Un proprietar ar trebui să garanteze chiriașului bucuria liniștită a proprietății, dar acest lucru poate depinde de ceilalți rezidenți din clădire sau complex, a spus Higgins. Dar, dacă vecinii dau petreceri și un proprietar nu face nimic pentru a le opri, acesta ar putea fi un motiv pentru a rupe contractul de închiriere.
În timp ce proprietarul nu trebuie să păstreze casa curată și locuibilă pentru un chiriaș, ea trebuie să o păstreze curată și în starea în care a găsit-o pentru proprietar, a spus Higgins.
„Dacă ai găsit-o cu o jumătate de perete lipsă, o poți returna cu o jumătate de perete lipsă, dar nu o poți face mai rău decât cum ai găsit-o”, a spus ea.
Un chiriaș poate fi totuși evacuat dacă face daune excesive apartamentului, chiar dacă este vorba de un accident, cum ar fi un foc de grăsime, și arde unul dintre pereți, a spus Higgins.
Proprietarul nu trebuie să facă reparații dacă acestea nu sunt menționate în contractul de închiriere, a spus ea. Dacă un proprietar face o reparație, aceasta trebuie să fie sigură și corectă.
O mulțime de complexe de apartamente nu vor curăța zăpada și gheața din parcări, scări și trotuare, deoarece dacă nu fac nimic nu este vina lor dacă cineva alunecă și cade, a spus Higgins. Dacă le curăță și cineva cade, este responsabilitatea proprietarului.
Complectele de locuințe studențești mai mari care închiriază în funcție de dormitor nu au neapărat depozite de securitate, dar apartamentele convenționale, duplexurile, casele de oraș, casele obișnuite cu o singură familie încă mai au, a spus Higgins. Dacă un proprietar deține sau administrează mai mult de șase proprietăți, nu poate percepe un depozit mai mare de două luni de chirie și trebuie să restituie depozitul în termen de 60 de zile, mai puțin o listă detaliată a ceea ce a perceput de la chiriaș. El nu poate spune doar că păstrează 200 de dolari pentru reparații.
Dacă un chiriaș nu-și primește depozitul de garanție înapoi, el poate da în judecată pentru dublul sumei depozitului, plus taxe și costuri, a spus Higgins.
EVICȚIONARE
Arkansas este singurul stat care are un statut de evacuare penală, potrivit lui Allred. Atunci când un chiriaș ocupă o proprietate și refuză să plătească chiria, chiriașul comite o infracțiune în Arkansas, furând de la proprietar. Acest lucru este considerat o chestiune civilă în toate celelalte state. Arkansas are, de asemenea, o lege privind evacuarea civilă.
Allred a spus: „Cred că anul trecut am făcut doar șapte evacuări totale în care a trebuit să trecem prin toate sistemele judiciare, dar o mare parte din asta se datorează faptului că facem foarte multe verificări la început.”
Evacuarea civilă este foarte diferită de cea penală. Evacuarea civilă îi permite proprietarului să înceapă evacuarea din cauza oricărei încălcări semnificative a contractului de închiriere sau a contractului de închiriere și permite colectarea chiriei restante, a onorariilor de avocat, a daunelor aduse proprietății și urmărirea altor căi de atac civile.
Evacuarea penală îi permite proprietarului să își ia proprietatea doar în eventualitatea în care chiriașul este în urmă cu plata chiriei. Evacuarea civilă durează, în general, mai puțin timp decât cea penală.
Evacuarea penală începe cu o notificare de 10 zile de evacuare și o declarație pe proprie răspundere a proprietarului pe care procurorii o folosesc pentru a emite un mandat de arestare pentru chiriaș. După ce mandatul este notificat, se stabilește o dată la tribunal, are loc o audiere și chiriașul pledează. Singurele apărări sunt faptul că chiria a fost plătită sau că chiriașul s-a mutat. O pledoarie de vinovăție are ca rezultat, în general, faptul că un judecător îi ordonă chiriașului să părăsească locuința până la o anumită dată. Un chiriaș poate pleda nevinovat, dar trebuie să depună suma totală datorată instanței și să continue să depună bani pentru fiecare zi suplimentară în care chiriașul ocupă proprietatea în timp ce cazul este în curs de soluționare. Are loc un proces și, dacă chiriașul nu are dovada plății, pierde. Acuzația este o contravenție. Chiriașul are la dispoziție 10 zile pentru a evacua locuința și poate fi amendat pentru fiecare zi suplimentară de ocupare sau poate fi încarcerat până la 90 de zile. Dacă chiriașul învinge, el primește banii pe care i-a depus la instanță.
Evacuarea civilă, cunoscută și sub numele de reținere ilegală, este metoda implicită de recuperare a posesiei unei proprietăți dacă chiriașul încalcă contractul de închiriere. Evacuarea civilă începe cu o notificare de trei zile pentru a părăsi locuința. Dacă chiriașul nu părăsește locuința, proprietarul inițiază un proces prin care solicită un ordin de evacuare sau un mandat de punere în posesie, plus o hotărâre judecătorească pentru suma datorată. Chiriașul are la dispoziție cinci zile pentru a răspunde și a explica de ce nu ar trebui să fie evacuat și se organizează o audiere. În cazul în care chiriașul nu răspunde sau nu reușește să convingă judecătorul, proprietarul primește un mandat de punere în posesie care va fi notificat de către șerif pentru a-l evacua pe chiriaș. Evacuarea civilă îi permite proprietarului să obțină o hotărâre judecătorească împotriva chiriașului pentru daunele cauzate de încălcarea contractului de închiriere, cheltuielile de judecată și onorariile avocaților. De asemenea, îi permite proprietarului să sechestreze salariile sau să ia alte măsuri.
Allred a declarat că, de obicei, nu urmărește evacuarea penală. O evacuare civilă poate ajunge la 800 de dolari, cu tot cu onorariile avocaților.
„Nu am folosit-o niciodată pentru că vreau o hotărâre judecătorească și când folosești acea evacuare penală, îi scoți afară, dar nu primești nicio despăgubire”, a spus el.
NW News on 05/07/2017