Getty
O contingență ipotecară este o condiție scrisă într-un contract de achiziție imobiliară pe care cumpărătorul indică faptul că trebuie să fie îndeplinită pentru a putea încheia achiziția. Cumpărătorii folosesc aceste contingențe pentru a se proteja în cazul în care nu se pot califica pentru finanțare și nu își pot permite o proprietate fără un împrumut.
Dacă cumpărătorul nu poate obține o finanțare acceptabilă înainte de sfârșitul perioadei de contingență (de obicei, între 30 și 60 de zile), acesta poate renunța la contract fără nicio penalizare – își primește chiar și banii de garanție înapoi. Dacă aveți nevoie să obțineți finanțare pentru a cumpăra o proprietate și doriți să vă asigurați că nu veți fi penalizat, ați putea lua în considerare includerea unei contingențe ipotecare în următorul dumneavoastră contract de cumpărare.
Este destul de ușor să obțineți o contingență ipotecară, deoarece acestea sunt standard în contractele de cumpărare utilizate de majoritatea asociațiilor imobiliare. Singurul lucru pe care trebuie să îl faceți este să bifați câteva căsuțe și să completați câteva informații.
Cum funcționează o contingență ipotecară
Când vă pregătiți să cumpărați o proprietate, trebuie să completați o ofertă de cumpărare. În oferta dvs., veți include anumite condiții care trebuie îndeplinite înainte de a putea încheia. De exemplu, veți dori ca proprietatea să treacă inspecția și să fie evaluată la o anumită valoare.
Dacă știți că veți avea nevoie de finanțare pentru a încheia și nu sunteți sigur că vă veți califica pentru un împrumut, puteți include o contingență ipotecară în contractul de cumpărare. Poate că nu ați lucrat cu un creditor pentru a obține o pre-calificare sau o pre-aprobare, sau poate că s-a schimbat ceva recent în finanțele dvs. care credeți că ar putea afecta capacitatea dvs. de a vă califica pentru un împrumut.
În multe cazuri, contingențele ipotecare pot include, de asemenea, o secțiune dacă trebuie să vindeți o altă proprietate pentru a vă califica pentru un împrumut. În acest caz, achiziția dvs. ar fi condiționată de două lucruri: vânzarea casei dvs. și obținerea finanțării.
Cât durează un contract de contingență
Majoritatea contractelor de achiziție imobiliară durează între 30 și 60 de zile, iar contractele de contingență nu sunt diferite. Atunci când un cumpărător include o contingență ipotecară în oferta sa, i se cere să obțină o finanțare acceptabilă în limitele de timp descrise în acord prin intermediul datelor de due diligence și de închidere.
Dacă un cumpărător nu a obținut un împrumut până la sfârșitul perioadei de due diligence, acesta poate solicita o prelungire din partea vânzătorului pentru a avea mai mult timp să găsească un împrumut. Cu toate acestea, vânzătorul nu are obligația de a acorda prelungirea. Dacă vânzătorul nu acordă o prelungire, atunci cumpărătorul trebuie să decidă dacă să renunțe la contract sau să meargă mai departe fără contingență și să riște să își piardă depozitul sau să se expună la alte penalități dacă nu încheie.
Elemente ale unei clauze de contingență ipotecară
Când o contingență ipotecară este inclusă într-un contract de vânzare-cumpărare, aceasta nu este doar o declarație generală conform căreia cumpărătorul nu este obligat să încheie dacă nu poate obține finanțare. În schimb, acestea sunt clauze elaborate cu atenție care oferă cumpărătorului posibilitatea de a sublinia termenii de finanțare pe care îi consideră minimul acceptabil pentru a încheia.
Câteva dintre elementele incluse într-o clauză de contingență ipotecară includ:
- Tipul de împrumut care urmează să fie garantat (FHA, USDA, ipotecă convențională, etc.)
- Suma pe care cumpărătorul trebuie să o asigure în finanțare
- Taxa maximă a dobânzii pe care cumpărătorul o consideră acceptabilă
- Punctul maxim de inițiere sau comisioanele pe care cumpărătorul le va plăti pentru a asigura un împrumut
- Dacă trebuie vândută o altă proprietate pentru a se califica pentru finanțare
În plus față de aceste elemente, clauzele de contingență ipotecară pot include, de asemenea, o dată specifică de contingență ipotecară (deși aceasta este adesea același interval de timp ca și perioada de due diligence, poate fi diferită), precum și prevederi de prelungire a contingenței în cazul în care împrumutatul nu reușește să asigure finanțarea înainte de termen.
Motive pentru a renunța la o contingență ipotecară
Câteva cazuri în care poate fi o idee bună să se renunțe la o contingență ipotecară includ:
- Cumpărătorul plătește în numerar pentru o proprietate
- Cumpărătorul folosește finanțarea vânzătorului
- Cumpărătorul a fost deja precalificat sau preaprobat pentru un împrumut
- Cumpărătorul dorește ca oferta sa să pară mai atrăgătoare pentru vânzător și nu îl deranjează să își piardă nădejdea că nu va fi încrezător că va încheia. Așadar, în timp ce contingențele ipotecare pot fi o modalitate excelentă de a vă proteja într-un acord de cumpărare, trebuie totuși să le folosiți cu atenție pentru a evita să speriați depozitul de bani de garanție dacă nu pot obține un împrumut
În timp ce contingențele ipotecare pot fi extrem de utile în unele cazuri, ele nu sunt întotdeauna necesare. Cumpărătorii pot alege să nu includă aceste contingențe pentru ca oferta lor să pară mai atrăgătoare pentru un vânzător.
La urma urmei, atunci când un vânzător ia în considerare o ofertă pentru proprietatea sa, acesta poate alege să nu accepte una care include contingențe, deoarece acestea caa vânzătorul.
Alte tipuri de clauze de contingență
Când cineva face o ofertă de cumpărare a unei proprietăți, poate face ca achiziția să depindă de orice număr de lucruri în afara unei contingențe ipotecare. Și, în cazul în care oricare dintre contingențele lor nu reușesc să fie îndeplinite în timpul procesului de cumpărare, pot anula contractul fără penalități. Iată câteva dintre cele mai comune tipuri de contingențe:
- Contingență de inspecție. Proprietatea trebuie să primească o inspecție curată. De cele mai multe ori, ceea ce înseamnă că acest lucru înseamnă că cumpărătorul trebuie să fie dispus să accepte orice lucru care este descoperit în inspecție, cum ar fi un acoperiș deteriorat sau un încălzitor de apă caldă defect, sau trebuie să negocieze cu succes orice concesii din partea vânzătorului pentru a ține cont de orice probleme ale proprietății pe care un inspector le-a descoperit.
- Contingență de evaluare. Proprietatea care se achiziționează trebuie să fie evaluată pentru cel puțin o anumită sumă, pe baza vânzărilor recente ale unor proprietăți comparabile din aceeași zonă. Această contingență este importantă deoarece, dacă o proprietate nu reușește să se evalueze pentru o sumă suficientă, un creditor poate cere cumpărătorului să facă un avans mult mai mare.
- Contingență de titlu. Vânzătorul trebuie să fie în măsură să transmită un titlu de proprietate clar, liber de orice privilegii sau sarcini.
- Contingența vânzării casei. În cazul în care cumpărătorul trebuie să vândă o altă proprietate pentru a-și permite să cumpere noua proprietate, o contingență de vânzare a locuinței îi permite să se retragă din contract dacă nu reușește să vândă proprietatea anterioară în timpul perioadei de verificare prealabilă.