Scris de: Lucro Staff acum 2 ani, 11 luni
(0 comentarii)
Finanțarea imobiliară comercială implică mai multe tipuri diferite de împrumuturi. Pentru ca investitorii imobiliari să poată împrumuta banii de care au nevoie pentru a-și finanța proiectul, atât investitorul, cât și proiectul lor trebuie să fie evaluați din punct de vedere al riscurilor. Cu cât se identifică mai multe riscuri în legătură cu împrumutatul sau cu proiectul, cu atât mai stricte sunt condițiile pe care le vor oferi creditorii. Aici intră în joc LTC și LTV. Mai jos definim ce înseamnă cei doi termeni, cum funcționează și care sunt rolurile lor în finanțarea CRE.
LTC-Ce este și cum funcționează?
LTC înseamnă loan-to-cost. LTC este un raport utilizat în finanțarea imobiliară comercială pentru a determina cât de mult dintr-un proiect de dezvoltare va fi finanțat prin datorii față de capitaluri proprii. LTC este definit ca fiind valoarea împrumutului împărțită la costul proiectului.
Creditorii folosesc LTC ca un parametru de nivel înalt pentru a stabili un standard de bază al riscului pe care sunt dispuși să îl accepte pentru un împrumut de construcție pentru un proiect nou. Cu cât este mai mare raportul dintre împrumut și cost, cu atât mai mare este riscul pe care și-l asumă creditorul în cazul în care dezvoltarea se confruntă cu dificultăți. Valorile raportului împrumut-cost sunt stabilite de ratele pieței și tind să fie mai ridicate în timpul piețelor de creștere.
Un împrumut imobiliar comercial este luat în mod convențional cu un procent de LTC cuprins între 50% și 80%. De exemplu, dacă costul total al construcției este de 1.000.000 de dolari, un creditor poate oferi o sumă de împrumut de 800.000 de dolari, ceea ce ar fi corelat cu un LTC de 80%.
LTV-Ce este și cum funcționează?
LTV este un acronim care înseamnă „Loan To Value”. Este similar, dar nu la fel, cu LTC. LTV este raportul dintre valoarea unui împrumut și valoarea de piață a proprietății, spre deosebire de costul de construcție pentru un proiect. Cu alte cuvinte, LTV reprezintă valoarea creditului ipotecar împărțită la valoarea evaluată a proprietății. Atunci când este vorba de LTV, este implicat, în general, un evaluator.
Este evident că este mai dificil de prezis valoarea pentru CRE care nu a fost încă construită, și aici intervine modelarea financiară pro forma. Cele mai frecvente scenarii în dezvoltarea CRE implică inițierea unui împrumut LTC în timpul perioadei de construcție, care va fi refinanțat cu un împrumut LTV odată ce construcția este finalizată. Odată ce există un produs finit (sau cel puțin un activ parțial construit), este mult mai ușor de determinat valoarea activului, ceea ce face ca un împrumut LTV să fie mai viabil.
LTC, LTV, & Finanțarea CRE
Atât LTC, cât și LTV sunt componente vitale atunci când vine vorba de finanțarea imobilelor comerciale. Acestea sunt instrumente care îi ajută pe creditori să determine nivelul de risc pe care sunt dispuși să îl accepte pentru un anumit activ. Acesta, la rândul său, determină mărimea împrumutului pe care un creditor este dispus să îl acorde. Proiectele care sunt considerate a fi mai riscante vor avea rate LTC sau LTV mai mici, determinate de ratele pieței.