În Kentucky, un proprietar poate evacua un chiriaș pentru neplata chiriei sau pentru încălcarea contractului de închiriere sau a contractului de închiriere. Un chiriaș care se confruntă cu evacuarea pentru unul dintre aceste motive poate avea la dispoziție cel puțin o apărare.
Motive de evacuare în Kentucky
Kentucky a adoptat Legea uniformă privind proprietarii și chiriașii rezidențiali (Uniform Residential Landlord and Tenant Act – URLTA), care stabilește regulile și reglementările pe care proprietarii și chiriașii trebuie să le respecte atunci când închiriază o proprietate. Conform URLTA, un chiriaș este obligat să plătească chiria la timp și să onoreze contractul de închiriere. Neplata chiriei și încălcarea contractului de închiriere sunt cele mai frecvente două motive pentru care au loc evacuări. Totuși, înainte ca un proprietar să poată evacua un chiriaș pentru oricare dintre aceste motive, proprietarul trebuie să îi dea chiriașului o notificare.
Exigențe de notificare pentru neplata chiriei
Un proprietar poate evacua un chiriaș pentru că nu plătește chiria la scadență. Cu toate acestea, înainte de a depune procesul de evacuare la instanță, proprietarul este obligat să îi dea chiriașului un preaviz de șapte zile. Notificarea trebuie să precizeze că chiriașul are la dispoziție șapte zile pentru a plăti chiria sau contractul de închiriere va fi reziliat și va începe procedura de evacuare (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Exigențe de notificare pentru încălcări ale contractului de închiriere
Un proprietar poate, de asemenea, să evacueze un chiriaș pentru încălcarea contractului de închiriere sau a contractului de închiriere. În cazul în care un chiriaș a încălcat contractul de închiriere, proprietarul este obligat să îi dea chiriașului o înștiințare care precizează că chiriașul are la dispoziție 15 zile pentru a remedia încălcarea contractului de închiriere (fie prin oprirea unui anumit act, fie prin plata daunelor) sau contractul de închiriere va înceta.
Dacă chiriașul comite aceeași încălcare a contractului de închiriere în termen de șase luni de la primirea înștiințării pentru prima încălcare, proprietarul este obligat să îi dea chiriașului doar o înștiințare de 14 zile care precizează că contractul de închiriere va înceta la sfârșitul celor 14 zile. Proprietarul nu este obligat să acorde chiriașului niciun termen pentru a remedia încălcarea (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Exemple de încălcări ale contractului de închiriere includ organizarea de petreceri zgomotoase în timpul orelor de liniște desemnate sau faptul că în apartament locuiesc persoane neautorizate.
Procesul de evacuare
În cazul în care chiriașul nu a plătit chiria sau nu a remediat încălcarea contractului de închiriere în perioada de timp corespunzătoare, proprietarul poate intenta un proces de evacuare la tribunalul districtual din comitatul în care se află proprietatea de închiriat. Procesul de evacuare este, de asemenea, numit proces de intrare forțată și de reținere. De asemenea, proprietarul poate intenta un proces pentru chirie neplătită sau daune (a se vedeaKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 și 383.685).
Patronul trebuie să depună o plângere și o citație la tribunal pentru a începe procesul. Locatarul va primi apoi o copie a plângerii și a citației, împreună cu o dată și o oră pentru o audiere în fața unui judecător. În cazul în care chiriașul dorește să conteste evacuarea, acesta trebuie să participe la audiere. La audiere, judecătorul îi va asculta atât pe proprietar, cât și pe chiriaș și va lua o decizie finală cu privire la evacuare.
Chiriașul poate constata că contestarea evacuării nu este întotdeauna cea mai bună opțiune. Este posibil ca chiriașul să fie nevoit să plătească proprietarului cheltuielile de judecată și onorariile avocaților dacă nu are succes în instanță. De asemenea, chiriașul ar putea primi un rating de credit negativ și ar putea fi refuzat pentru viitoarele locuințe. Cea mai bună opțiune pentru chiriaș ar putea fi să încerce să vorbească cu proprietarul și să negocieze o înțelegere în afara sistemului judiciar. Multe comunități au servicii de mediere gratuite sau cu costuri reduse care se ocupă de litigiile dintre proprietari și chiriași; resursele locale sunt disponibile prin intermediul site-ului mediate.com și al Asociației Americane de Arbitraj. Întrebările frecvente despre mediere de pe site-ul Nolo oferă mai multe informații pe această temă.
Apărarea în caz de evacuare în Kentucky
Un chiriaș care se confruntă cu evacuarea pentru neplata chiriei sau încălcarea contractului de închiriere poate avea o apărare împotriva evacuării.
Patronul evacuează ilegal un chiriaș
În Kentucky, singura modalitate legală de a evacua un chiriaș este primirea unui ordin judecătoresc de la un judecător care să permită evacuarea. Dacă un proprietar încearcă să îndepărteze un chiriaș prin orice alt mijloc, cum ar fi schimbarea încuietorilor unității de închiriat sau oprirea utilităților, chiriașul îl poate da în judecată pe proprietar pentru daune. Acest tip de evacuare ilegală este deseori denumit evacuare prin „auto-ajutorare” sau evacuare ilegală (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Pentru mai multe informații despre evacuările „self-help”, consultați articolul Nolo Proceduri ilegale de evacuare în Kentucky.
Landlord Does Not Follow Proper Eviction Procedures
Când evacuează un chiriaș, este foarte important ca proprietarul să urmeze cu atenție toate regulile stabilite în statutele din Kentucky. Dacă proprietarul nu respectă toate regulile, este posibil ca evacuarea să nu fie valabilă. De exemplu, proprietarul este obligat să dea chiriașului un preaviz de șapte zile înainte de a intenta un proces de evacuare pentru neplata chiriei. În cazul în care proprietarul nu îi dă chiriașului niciun fel de preaviz și depune pur și simplu acțiunea în justiție, chiriașul se poate apăra împotriva evacuării invocând lipsa de preaviz. Judecătorul ar opri atunci procesul, iar proprietarul ar fi obligat să îi dea chiriașului un preaviz corespunzător de șapte zile. La sfârșitul perioadei de șapte zile, dacă chiriașul încă nu a plătit toată chiria datorată, proprietarul poate intenta un nou proces de evacuare.
Este important de reținut că acest tip de apărare nu va opri o evacuare justificată, ci doar o va întârzia. De îndată ce proprietarul remediază procedura deficitară, evacuarea va continua.
Locatorul evacuează chiriașul pentru neplata chiriei
Un chiriaș poate avea o apărare dacă se confruntă cu evacuarea pentru neplata chiriei.
Chiriașul a plătit integral chiria
Un chiriaș are la dispoziție șapte zile de la primirea notificării din partea proprietarului pentru a plăti integral chiria întârziată. Dacă chiriașul plătește în timpul perioadei de șapte zile, proprietarul nu trebuie să continue cu procesul de evacuare (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Atunci când plătește chiria în intervalul de șapte zile, chiriașul trebuie să ceară proprietarului o chitanță datată cu ora. Apoi, în cazul în care proprietarul continuă oricum procesul de evacuare, chiriașul va avea dovada că chiria a fost plătită în intervalul de timp corespunzător.
Locatorul nu a întreținut unitatea locativă
Un proprietar este obligat să mențină o unitate locativă din Kentucky aptă și locuibilă. Acest lucru înseamnă că proprietarul trebuie:
- să respecte toate codurile de construcție și de locuințe care afectează sănătatea și siguranța
- să mențină toate spațiile comune curate și sigure
- să mențină în stare bună și sigură toate instalațiile electrice, sanitare, sanitare, de încălzire, de ventilație, de aer condiționat și alte instalații din unitatea de închiriere
- să furnizeze apă curentă, inclusiv apă caldă, în orice moment, și
- să furnizeze căldură între lunile 1 octombrie și 1 mai.
Vezi Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
În cazul în care unitatea locativă are nevoie de reparații în oricare dintre domeniile de mai sus, chiriașul are la dispoziție mai multe opțiuni. Chiriașul poate alege doar una dintre aceste opțiuni la un moment dat.
- În cazul în care costul reparației este mai mic de jumătate din chiria lunară, chiriașul poate da proprietarului o notificare care să precizeze că proprietarul are la dispoziție 14 zile pentru a face reparațiile necesare sau chiriașul va face ca reparațiile să fie făcute și va deduce costul reparațiilor din chirie. În cazul în care proprietarul nu face reparațiile în termen de 14 zile de la primirea notificării, chiriașul poate aranja efectuarea reparațiilor. Chiriașul trebuie să păstreze toate chitanțele și să dea o declarație detaliată proprietarului atunci când deduce costurile din chirie (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- În cazul în care proprietarul nu furnizează un serviciu esențial unității locative, cum ar fi căldura, electricitatea sau apa curentă, chiriașul îi poate da proprietarului o notificare scrisă cu privire la serviciile necesare. Apoi, chiriașul poate procura serviciul esențial și poate deduce costurile din chirie, sau chiriașul poate găsi un alt loc de locuit până când proprietarul furnizează serviciile esențiale. Chiriașul nu ar trebui să plătească chirie în timp ce locuiește într-o altă locație (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- Chiriașul ar putea, de asemenea, să aleagă să dea proprietarului un preaviz de 30 de zile care să precizeze că, dacă proprietarul nu face reparațiile necesare în termen de 14 zile, contractul de închiriere va înceta la sfârșitul celor 30 de zile. Dacă proprietarul nu face reparațiile în termen de 14 zile, chiriașul se poate muta din unitatea locativă și nu mai este obligat să plătească chiria (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Dacă proprietarul încearcă să evacueze chiriașul pentru neplata chiriei, deoarece chiriașul fie plătește o chirie redusă, fie nu plătește nicio chirie, chiriașul se poate apăra împotriva evicțiunii dovedind că proprietarul nu a făcut reparațiile necesare. Instanța poate cere chiriașului să plătească chiria în instanță, iar apoi instanța va stabili cine primește chiria la finalul procesului (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Pentru mai multe informații pe această temă, consultați articolul Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or „Repair and Deduct” (Drepturile chiriașului din Kentucky de a reține chiria sau „Repair and Deduct”), publicat de Nolo.
Locatorul evacuează chiriașul pentru încălcarea contractului de închiriere
Un proprietar este obligat să acorde chiriașului cel puțin 15 zile pentru a remedia o încălcare a contractului de închiriere înainte de a intenta procesul de evacuare. Dacă chiriașul remediază încălcarea în termen de 15 zile, proprietarul nu trebuie să continue cu evacuarea. Dacă proprietarul continuă oricum cu evacuarea, chiriașul poate folosi dovada că încălcarea a fost reparată în termenul corespunzător ca apărare împotriva evacuării.
Rețineți că, dacă aceasta este a doua notificare a aceleiași încălcări într-o perioadă de șase luni, proprietarul nu trebuie să îi acorde chiriașului timp pentru a remedia încălcarea. La sfârșitul unei perioade de preaviz de 14 zile, contractul de închiriere va înceta și proprietarul poate proceda la evacuare (a se vedea Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Patronul evacuează chiriașul pe motiv de discriminare
Legea federală privind locuințele echitabile și Legea privind locuințele echitabile din Kentucky prevăd că este ilegal ca un proprietar să discrimineze un chiriaș pe motiv de rasă, religie, sex, origine națională, statut familial (inclusiv copii sub 18 ani și femei însărcinate) și handicap. În cazul în care un proprietar încearcă să evacueze un chiriaș pe baza oricăreia dintre aceste caracteristici, chiriașul poate folosi discriminarea ca o apărare împotriva evacuării. Consultați articolul Nolo Discriminarea în materie de locuințe interzisă de legislația statală și locală pentru mai multe informații despre legile care interzic discriminarea chiriașilor.
Resurse suplimentare pentru chiriașii din Kentucky
Organizațiile de asistență juridică, cum ar fi Rețeaua de asistență juridică din Kentucky, pot oferi asistență juridică gratuită sau cu costuri reduse celor care se califică în funcție de venit. Rețeaua de asistență juridică din Kentucky oferă, de asemenea, resurse online gratuite pentru locuințe pentru oricine are întrebări. Chiriașii care locuiesc în locuințe asistate federal ar trebui, de asemenea, să consulte pagina de resurse pentru chiriași de pe HUD.gov.
Când să angajați un avocat cu experiență
Dacă aveți întrebări juridice mai specifice cu privire la cazul dvs. de evacuare sau dacă proprietarul a angajat deja un avocat, probabil că ar trebui să contactați și dvs. un avocat. Un avocat se poate ocupa de întregul caz sau vă poate da sfaturi despre cum să procedați. De asemenea, un avocat vă poate spune care sunt șansele de a câștiga cazul. Este posibil să doriți în mod special să angajați un avocat dacă sunteți încrezător în cazul dumneavoastră și dacă contractul de închiriere sau contractul de închiriere vă dă dreptul la onorarii de avocat dacă câștigați în instanță.
Pentru sfaturi privind găsirea unui avocat bun, consultați articolul Nolo How to Find an Excellent Lawyer.
De asemenea, consultați Nolo’s Lawyer Directory pentru avocați din Kentucky care sunt specializați în dreptul proprietarilor și chiriașilor.
Mai multe informații despre evacuări și rezilieri
Pentru mai multe articole pe această temă, consultați secțiunea Evacuări și rezilieri de pe Nolo.com.
Pentru mai multe informații despre drepturile chiriașilor, consultați Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman și Marcia Stewart (Nolo).
.