A Letter of No Objection (LNO) é um documento legal emitido pelo Department of Buildings (DOB) em Nova Iorque, para verificar o uso legal de qualquer estrutura construída antes de 1 de Janeiro de 1938.
Notavelmente, antes de 1 de janeiro de 1938, o Departamento de Edifícios de Nova York não exigia um Certificado de Ocupação para confirmar o uso legal de um imóvel. Nos casos em que os indivíduos que transaccionam em imóveis têm preocupações sobre a legalidade do uso actual de um edifício construído antes de 1938, o Departamento de Edifícios (DOB) emite uma Carta de Não Objecção. A carta significa que o DOB não tem objecções ao uso actual do edifício e que não é necessário um Certificado de Ocupação.
Como obter uma ‘Carta de Não Objecção’
Nos últimos dez anos, os imóveis construídos antes de 1938 em Upper Manhattan, Harlem, e em algumas áreas do Brooklyn têm visto um notável aumento de valor. Isto levou a um aumento na emissão da ‘Carta de Não Objecção’ pelo Departamento de Edifícios (DOB). O aumento levou o DOB a formalizar este processo; contudo, ainda é muito demorado e caro.
O custo médio de recolher e submeter toda a documentação necessária ao DOB é de cerca de $1500.00, e normalmente demora cerca de 3-6 meses para que você obtenha o certificado do LNO.
A forma mais rápida e prática de obter uma ‘Carta de Não Objecção’ é contratar um expedidor de licenças de construção para o fazer em seu nome.
Por que é que as ‘Cartas de Não Objecção’ são importantes?
- Verificar a legalidade do uso pretendido do imóvel:
Se tiver um edifício construído antes de 1 de Janeiro de 1938, é crucial obter provas substanciais da validade do uso pretendido do imóvel. Obter uma ‘Carta de Não Objecção’ do Departamento de edifícios irá dar-lhe uma confirmação legal de que você pode legalmente usar o edifício em questão como pretendido.
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- Corresponder aos requisitos de um comprador, seguradora ou credor
O proprietário do imóvel também pode solicitar a ‘Carta de Não Objecção’ do DOB a pedido de um potencial comprador. Além disso, se o proprietário do imóvel quiser usá-lo como garantia, o credor pode solicitar a Carta de Proibição de Protesto.
Caso pretenda segurar o imóvel, a seguradora pode necessitar da ‘Carta de Não Objecção’ para poder processar a cobertura.
Bottom line:
É essencial notar que pode obter uma Carta de Não Objecção para um imóvel que já tenha um Certificado de Ocupação.
Por exemplo, digamos que um imóvel tem um Certificado de Ocupação declarando que o imóvel é uma residência bifamiliar, mas é actualmente utilizado como residência unifamiliar. Você pode solicitar um LNO, no qual o DOB confirmará que não há objeção ao uso do imóvel como residência unifamiliar.
Mais ainda, se você estiver planejando mudar o uso de uma residência de duas famílias para três famílias, você também é obrigado por lei a submeter os novos planos para o DOB.