A “Lady Bird Deed” (ou mais precisamente chamada de “Enhanced Life-Statteeed”) é um tipo de escritura que fornece ao concedente – ou seja, ao proprietário da propriedade imobiliária – certos direitos durante a vida, com o interesse remanescente indo para um concedente nomeado na morte do concedente. O cessionário sob uma “Lady Bird Deed” recebe um interesse “remanescente”. Isto significa que o cessionário recebe o título da propriedade após a morte do cedente, mas não tem virtualmente nenhum direito durante a vida do cedente. A Florida é um dos estados que reconhecem o uso deste tipo de escritura.
Desde que uma escritura Lady Bird permite a transferência de propriedade real na morte sem requerer comprovação na Florida, às vezes é uma ferramenta atraente no arsenal de planejamento da propriedade. Embora um Lady Bird Deed seja uma ferramenta útil no planejamento da propriedade, há alguns inconvenientes sérios. Entre elas estão as seguintes:
Homestead. Cônjuges e filhos menores têm certos interesses na propriedade de um grantor’s homestead. Uma Lady Bird Deed nunca deve ser usada para a propriedade quando o cedente tem um cônjuge ou filhos menores. Fazê-lo pode resultar em uma transferência ineficaz.
Credores e o IRS. É claro que uma penhora do IRS pode ser associada ao interesse remanescente de um bolseiro. Se o concedente vende a propriedade e o restante tem um penhor do IRS, esse penhor terá que ser satisfeito. Em uma nota relacionada, não está claro na Flórida se a reivindicação de um credor geral pode anexar a um interesse remanescente decorrente de uma Escritura de Lady Bird. Muito provavelmente, se a penhora se juntar, só o faria após a morte do concedente.
Seguro de Títulos. Uma escritura bem elaborada da “Lady Bird Deed” contém uma linguagem que declara que o concedente pode transferir a propriedade sem o consentimento ou aprovação do concedente. No entanto, algumas companhias de seguros ainda exigem que a cessionária assine uma escritura de desistência a fim de permitir um transporte que eles irão segurar.
Less Flexibility with Distribution. Com um Lady Bird Deed, a sua única distribuição viável é para um lembrete ao bolseiro ou aos bolseiros. No entanto, você não tem a mesma flexibilidade que tem com outras ferramentas de planejamento da propriedade. Por exemplo, se John transferir sua casa via Lady Bird Deed para Ronald, o que acontece se Ronald morrer primeiro? Se a mesma transferência fosse realizada através de um Trust, John poderia deixar a casa para Ronald, se sobreviver, e se não sobreviver, então para Susan. Além disso, e se John não quiser que Ronald receba a propriedade de uma só vez? Nenhum deles pode ser realizado de uma forma fácil pela Lady Bird Deed mas pode ser feito através de um Trust.
Na nossa prática de planejamento imobiliário no Lins Law Group, P.A., usamos a Lady Bird Deed muito parcimoniosamente. Se há um grantor solteiro sem filhos menores, esse é um ponto de partida. No entanto, nós também analisamos se um bolseiro é apenas um dos vários filhos para quem o bolseiro quer conceber a propriedade na morte. Na nossa experiência, uma Lady Bird Deed funciona melhor quando há apenas uma favorecida. Caso contrário, se a concedente morrer e houver vários donatários, o título de propriedade será conferido em todos os seus nomes e será necessária a cooperação mútua para vender ou transferir a propriedade. Por outro lado, se o imóvel for colocado num Trust, o Fideicomissário pode liquidar o imóvel sem envolver todos os beneficiários e depois os lucros podem ser distribuídos.
Antes de utilizar um Lady Bird Deed, certifique-se de consultar um advogado experiente em planejamento imobiliário. Se não o fizer, pode resultar num resultado pior do que você prevê.