Para SAN FRANCISCO E A ÁREA BAY
As rendas de San Francisco são algumas das mais caras do país. O aluguel médio de um apartamento de 2 quartos na Cidade é de cerca de $4.400. Com salários incapazes de acompanhar o aumento contínuo dos custos de aluguel, muitos inquilinos da Bay Area estão pagando mais de 30% de sua renda para alugar e são incapazes de pagar uma moradia adequada. Os proprietários de São Francisco são notórios por aproveitarem seus inquilinos e possíveis inquilinos para maximizar seus ganhos financeiros pessoais. Os senhorios contam com inquilinos que não conhecem ou não compreendem os muitos direitos dos inquilinos que existem sob a lei da Califórnia e o Decreto de São Francisco sobre aluguel. As comunidades de baixa renda, os idosos, os deficientes e as comunidades minoritárias são muitas vezes afetadas de forma desproporcional pelas altas rendas e pela escassez de moradias populares. A compreensão dos direitos dos inquilinos de São Francisco ajudará a evitar que as pessoas sejam deslocadas de suas casas.
Dividimos e explicamos as principais questões e queixas dos inquilinos da Bay Area
Aqui está um resumo dos Direitos dos Inquilinos de São Francisco
A Portaria de Arrendamento de São Francisco
Dezes atrás a Cidade promulgou a Portaria de Estabilização e Arbitragem de Arrendamento de São Francisco para lidar com o deslocamento de inquilinos de longo prazo em um mercado de habitação de arrendamento cada vez mais caro. A Portaria de Arrendamento de São Francisco oferece duas proteções: controle de aluguel e controle de despejo. Um locador só pode aumentar o aluguel uma certa porcentagem a cada ano e só pode despejar um inquilino por uma das razões de justa causa enumeradas na lei.
Geralmente, os edifícios que contêm duas ou mais unidades construídas antes de 1979 têm tanto a protecção do arrendamento como a protecção contra o despejo. A partir de 22 de janeiro de 2020, quase todas as unidades em São Francisco, independentemente da data de construção ou do número de unidades, agora têm justa causa para a proteção de despejo, incluindo a proteção antiassédio, nos termos do Decreto de Arrendamento de São Francisco.
Se o seu inquilino estiver coberto pelo controle de despejo, mas não pelo controle de aluguel, de acordo com a Portaria de Arrendamento de São Francisco, você pode ter proteção de teto de aluguel, de acordo com a Lei de Proteção ao Inquilino da Califórnia, a nova lei estadual de controle de aluguel, se o seu prédio tem quinze anos ou mais e a sua unidade atende a todos os outros requisitos da lei.
SF Rent Board
O San Francisco Rent Board é o órgão que faz cumprir as regras e regulamentos da Portaria de Arrendamento. O Conselho de Aluguel somente ouvirá os assuntos que são cobertos pela Portaria de Aluguel, tais como um aumento ilegal de aluguel ou uma redução na emissão de serviços. Outras alegações de que os direitos de um locatário foram violados, tais como violação de um contrato de arrendamento, devoluções de depósitos de segurança e assédio, são questões que o tribunal deve decidir. Os inquilinos podem geralmente tratar da maioria das petições junto do Conselho de Administração por conta própria. Embora o Conselho de Arrendamento aconselhe os inquilinos sobre os direitos dos inquilinos de São Francisco ao abrigo da Portaria, ele não fornece um advogado a qualquer parte nem dá aconselhamento jurídico.
Aumento de renda permitido
Para as unidades que estão cobertas pela Portaria de Arrendamento, o montante anual de aumento de renda permitido em vigor de 1 de Março de 2019 até 29 de Fevereiro de 2020 é de 2,6%. O aluguel de um inquilino só pode ser aumentado uma vez em um período de doze meses. Esta porcentagem muda a cada ano com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Em alguns casos, a renda pode ser aumentada para além do aumento permissível. Os locadores que não aumentaram o aluguel podem aumentar o aluguel bancário para cobrar em uma data posterior, e podem aumentar o aluguel bancário até 1982. Os aumentos bancários não têm de ser aprovados pelo Conselho de Administração, como os aumentos devidos a custos de melhoria de capital ou aumento das despesas operacionais e de manutenção. Os inquilinos podem apresentar uma petição ao Conselho de Administração se acreditarem que a sua renda foi aumentada para além do montante permitido.
Geralmente, não há limite para o montante da renda que um senhorio pode cobrar primeiro ao inquilino quando este aluga uma unidade vaga. E, os inquilinos devem observar que, de acordo com uma lei estadual, a Costa-Hawkins Rental Housing Act, a maioria das casas unifamiliares e condomínios podem estar isentos das limitações de aumento de renda da portaria, mas não das disposições de despejo de justa causa.
Just Cause Reason for Eviction
A maioria dos edifícios residenciais em São Francisco estão protegidos sob a justa causa de proteção de despejo da Portaria de Arrendamento de São Francisco, independentemente do número de unidades no edifício ou da data de construção do edifício. Além disso, imóveis que antes tinham uma petição de reabilitação substancial aprovada para isentar o edifício da portaria agora têm controle de despejo.
Os inquilinos que estão protegidos pela Portaria de São Francisco não podem ser despejados de sua unidade, a menos que o proprietário tenha uma razão justa para fazê-lo nos termos da lei.
Em São Francisco, há quinze razões justas para o despejo; estas incluem razões por falta e razões sem falta. Algumas razões comuns de falta são que o inquilino não pagou renda, violou um termo de arrendamento, está a causar um incómodo ou está a fazer uso ilegal da unidade. Os despejos de mudança do proprietário (um locador ou seu parente procura mudar-se para a unidade) e os despejos da Ellis Act (o locador deseja remover permanentemente a unidade do mercado de arrendamento) são motivos comuns de despejo sem falta.
Despejo errado
Uma violação muito comum dos direitos dos locatários, um despejo errado ocorre quando um locador força ilegalmente um locatário a sair de uma unidade controlada pelo aluguel. Este pode ser um despejo permanente ou temporário. Os senhorios despejam injustamente os inquilinos de muitas maneiras. Um locador pode ser considerado responsável pelo valor locativo perdido da unidade controlada pelo aluguel, pelos custos de mudança e pelas taxas legais de recolocação, e pelo sofrimento emocional. De acordo com a San Francisco Rent Ordinance, os danos também são triplicados.
Owner Move-in
Owner Move-in despejo é uma das causas justas de despejo listadas na San Francisco Rent Ordinance, e é uma das mais abusadas causas justas de despejo em San Francisco. Existem requisitos legais rigorosos que um locador deve seguir para fazer um despejo OMI, e os inquilinos devem receber benefícios de relocalização.
Repairs/Habitabilidade
Os senhorios são obrigados a fazer todos os reparos necessários para garantir que uma unidade de aluguel seja habitável e para cumprir os códigos de construção e saúde estaduais e locais.
A lei Ellis Act
Um despejo da lei Ellis Act é uma das causas justas de despejo listadas na Portaria de Aluguel de São Francisco. Um despejo Ellis Act é quando os inquilinos são despejados porque o locador está removendo todas as unidades do edifício do mercado de arrendamento. Há requisitos legais rigorosos que o locador deve seguir para fazer um despejo da Lei Ellis, e o pagamento dos benefícios de realocação para os inquilinos é exigido.
Unidade legal
As jurisdições controladas por renda reconhecem que estas unidades merecem proteção especial. Um inquilino que vive numa unidade ilegal pode pensar que não tem quaisquer direitos, mas as unidades ilegais estão de facto cobertas pelo Regulamento de Rendas do SF. Um locador não pode aumentar o aluguel mais do que a quantia permitida, e o locatário não pode ser despejado sem uma boa causa de acordo com o decreto de aluguel.
Vizinhos barulhentos
Ruído contínuo excessivo pode impactar a saúde e o bem-estar de uma pessoa. Implicado em todos os arrendamentos na Califórnia é um pacto de “prazer tranquilo”. Os senhorios têm o dever de assegurar que os inquilinos possam possuir a sua unidade de aluguer sem perturbações e, em casos extremos, podem tomar medidas para despejar inquilinos incómodos para reduzir um incómodo.
Assédio por parte do senhorio
Os senhorios não podem assediar os inquilinos fora das suas casas. Pode ser a propriedade do senhorio, mas é a casa do inquilino. O assédio por parte do senhorio pode ser difícil de provar, mas há medidas que um inquilino pode tomar para documentar o assédio e responsabilizar o senhorio.
Nuisance Neighbors
Neighbor disputes are common in populous cities. Ter um problema com a pessoa ao lado ou outro inquilino no seu prédio também pode ser frustrante, mas nem todo o comportamento incômodo de um vizinho é um incômodo. Descubra o que é um incômodo e o que você pode fazer sobre ele.
Discriminação habitacional
Existem leis federais, estaduais e municipais que proíbem a discriminação habitacional. A discriminação habitacional ocorre quando um indivíduo ou grupo é tratado negativamente com base em uma característica legalmente protegida, como sua raça, sexo, religião, status familiar ou deficiência. A lei de São Francisco acrescenta características adicionais como identidade de gênero, altura e peso à lista. Discriminação pode ser encontrada em todos os lugares, desde ações prejudiciais evidentes de um locador até um anúncio online para um imóvel alugado.
Fumar
Geralmente, os proprietários têm o direito de proibir o fumo de cigarros ou outros produtos do tabaco dentro e em torno de uma propriedade alugada, desde que isso esteja escrito no contrato de arrendamento. Muitos arrendamentos proíbem o fumo de qualquer tipo, incluindo cigarros, e-cigarettes e maconha. Mas os inquilinos podem ter direitos sobre a maconha medicinal. Além disso, os inquilinos têm direitos em relação ao fumo de segunda mão.
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Roommates (Subsequent Occupant)
Se for um inquilino original ao abrigo do contrato de arrendamento, o seu senhorio não pode aumentar o seu aluguer só porque os outros inquilinos originais se vão embora. Mas, se não é um inquilino original e se mudou para um inquilino já existente, se a sua protecção contra o tecto de aluguer depende de vários factos importantes. Algumas das perguntas-chave a responder incluem o seguinte: o senhorio sabe que você mora na unidade, se o senhorio aceitou o pagamento direto do aluguel, se você se mudou antes de 1 de janeiro de 1996, se o senhorio lhe notificou em tempo hábil e se o senhorio aumentou o aluguel em tempo hábil.
Immigration Status
Em outubro de 2017, o Immigrant Tenant Protection Act foi aprovado para evitar que os locadores na Califórnia discriminassem os inquilinos e possíveis inquilinos com base em seu status imigratório. Um locador que viole a Lei de Proteção ao Inquilino Imigrante pode ser responsabilizado por uma penalidade civil de até $2.000,00, mais seis a doze vezes o aluguel mensal.
Trajar e rasgar
As disputas mais comuns sobre depósitos de segurança resumem-se ao que constitui “desgaste normal”. Quando um inquilino sai de uma unidade, o locador pode deduzir do depósito de segurança de um inquilino para reparar os danos causados pelo inquilino, mas apenas por danos para além do desgaste. Um inquilino deve compreender no início do seu inquilino o que é exactamente considerado “desgaste normal”.
Prevenção de crimes
Os arrendatários têm o dever de tomar medidas razoáveis para proteger os inquilinos dos actos criminosos previsíveis de outro. Os actos criminosos podem incluir conduta como agressão, agressão, roubo, homicídio, violação, abuso de drogas e danos materiais. Quando um locador não usa de cuidados razoáveis para proteger os seus inquilinos, pode ser responsabilizado pela conduta criminosa negligente ou intencional de terceiros
Depósito de Segurança
Os inquilinos devem fazer uma inspecção prévia à entrada e saída das instalações. O locador pode deduzir da caução para “desgaste normal”, mas deve contabilizar essas deduções por escrito. Adicionalmente, o inquilino tem direito à devolução da caução vinte e um (21) dias após a sua mudança. Se um locador retém o depósito de segurança de um locatário de má fé, este pode ser responsável pelo montante do depósito e até ao dobro do montante do depósito.