Escrito por: Lucro Staff 2 anos, 11 meses atrás
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O financiamento imobiliário comercial envolve vários tipos diferentes de empréstimos. Para que os investidores imobiliários possam tomar emprestado o dinheiro necessário para financiar seu projeto, tanto o investidor quanto seu projeto devem ser avaliados quanto aos riscos. Quanto mais riscos forem identificados com o mutuário ou com o projecto, mais rigorosas serão as condições oferecidas pelos mutuantes. É aí que o LTC e o LTV entram em jogo. Abaixo definimos o que significam os dois termos, como eles funcionam, e quais são seus papéis no financiamento CRE.
LTC- O que é e como funciona?
LTC significa loan-to-cost. LTC é um rácio usado no financiamento imobiliário comercial para determinar quanto de um projecto de desenvolvimento será financiado por dívida versus capital próprio. LTC é definido como o valor do empréstimo dividido pelo custo do projeto.
Lenders usam LTC como uma métrica de alto nível para estabelecer um padrão básico do risco que estão dispostos a aceitar para um empréstimo para construção de um novo projeto. Quanto maior for o custo do empréstimo, maior é o risco que o financiador está assumindo se o desenvolvimento se debater. Os valores do empréstimo ao custo são estabelecidos pelas taxas de mercado, e tendem a ficar mais altos durante os mercados de bull.
Um empréstimo imobiliário comercial é convencionalmente tomado com uma porcentagem de LTC em torno de 50% a 80%. Por exemplo, se o custo total da construção é de $1.000.000, um credor pode oferecer um empréstimo de $800.000, que se correlacionaria a um LTC de 80%.
LTV- O que é e como funciona?
LTV é um acrônimo que significa “Loan To Value” (Empréstimo para Valorizar). É semelhante, mas não o mesmo, que LTC. LTV é a razão entre o valor de um empréstimo e o valor de mercado do imóvel, em oposição ao custo de construção de um projeto. Em outras palavras, LTV é o valor da hipoteca dividido pelo valor avaliado do imóvel. Quando se trata de LTV, geralmente há um avaliador envolvido.
É obviamente mais difícil prever o valor para o CRE que ainda não foi construído, que é onde entra a modelagem financeira pro forma. Os cenários mais comuns no desenvolvimento do CRE envolvem a originação de um empréstimo LTC durante o período de construção, o qual será refinanciado com um empréstimo LTV quando a construção estiver concluída. Uma vez que existe um produto acabado (ou pelo menos um ativo parcialmente construído), é muito mais fácil determinar o valor do ativo, o que torna um empréstimo LTV mais viável.
LTC, LTV, &CRE Financing
Both LTC e LTV são componentes vitais quando se trata de financiamento imobiliário comercial. Eles são ferramentas para ajudar os credores a determinar o nível de risco que estão dispostos a aceitar para um determinado ativo. Isto, por sua vez, determina o tamanho do empréstimo que um credor está disposto a fornecer. Projetos que são considerados de maior risco terão rácios LTC ou LTV mais baixos, conforme determinado pelas taxas de mercado.