Uma das questões que ouvimos com frequência é, “o que é uma troca 1031? Como deve saber, uma permuta 1031 é uma excelente estratégia de investimento que proporciona uma forma de diferir os impostos sobre ganhos de capital em propriedades imobiliárias comerciais. Saiba mais aqui.
Tipicamente, esta estratégia é usada na venda de imóveis para arrendamento ou investimento.
No entanto, quando estruturada intencionalmente, uma 1031 troca pode ser feita em imóveis pessoais, incluindo um método que investidores experientes podem usar para diferir legalmente os impostos sobre ganhos de capital em uma residência pessoal.
Aqui está como realizar uma troca 1031 em uma residência pessoal.
Por que a troca 1031 em uma residência primária não pode normalmente ser realizada
Uma troca 1031 padrão permite aos investidores adiar os impostos sobre ganhos de capital na venda de um imóvel, o que proporciona uma tremenda economia de impostos para os investidores. Também facilita o uso de alavancagem para atualizar para um imóvel maior ou com melhor desempenho. Esta é uma ótima estratégia de investimento para diversificar sua carteira com um tipo diferente de propriedade ou simplesmente escolher uma propriedade de investimento que seja mais fácil de gerenciar.
Tipicamente o IRS exclui uma troca 1031 em uma residência primária, uma vez que não é uma propriedade comercial. No entanto, a Secção 121 do Código da Receita Federal prevê algumas situações em que uma permuta 1031 numa residência primária poderia ser realizada.
A Exclusão Especial Concedida Pela Secção 121
A Secção 121 estabelece que uma residência pessoal pode ser isenta de imposto sobre ganhos de capital através de uma permuta 1031 se um investidor for proprietário do imóvel durante pelo menos cinco anos e nele tiver vivido durante dois desses cinco anos. Este é um conceito bastante técnico, então aqui está um exemplo:
Um ganho de $250/$500k é o que você pode tomar como um ganho isento de impostos na venda de uma antiga residência primária. Qualquer ganho acima e além desse número seria tributável e você realizaria um 1031 para. Exemplo: Eu tenho 5 unidades em um complexo de apartamentos e vivi em um durante 2 anos dos 5 que eu possuía. Paguei $1M pela propriedade ($200k por cada unidade) e eventualmente vendi após 5 anos por $2M ($400k por cada unidade). Eu poderia evitar completamente pagar impostos sobre a unidade que usei como residência primária e abrigar os $400k, mas precisaria realizar um 1031 para os restantes $1.6M.
Como combinar a seção 121 com uma troca 1031
Planejar para realizar uma troca 1031 em uma residência primária leva um pouco de estratégia e tempo. Por exemplo, a sua residência principal deve ter servido como propriedade de aluguer durante cerca de dois anos antes de decidir vendê-la. Você também deve mostrar que não mora na propriedade e provar que você tem usado a propriedade para fins comerciais para ser elegível para a troca.
Um ponto importante a enfatizar é que você deve ser capaz de mostrar ao IRS que você alugou a propriedade à taxa de mercado, e provar ativamente que você viveu em outro lugar.
Um belo truque que você pode usar se você possui mais de uma residência é morar em uma residência por um período de tempo, e depois mudar para a segunda, alugando a primeira. Como o IRS permite que você tenha apenas uma residência principal de cada vez, você é capaz de fazer isso desde que você possa provar que sua residência principal mudou. A primeira residência pode então ser convertida em um imóvel alugado.
Você também pode converter um imóvel alugado em uma residência principal – Usando uma troca 1031
Outra maneira de administrar uma troca 1031 em uma residência pessoal é fazer o inverso da situação explicada anteriormente.
O IRS permite que você converta um imóvel que foi usado anteriormente como aluguel em uma residência principal e realize uma troca 1031. Para que isto funcione, você precisa ser capaz de mostrar que não viveu na propriedade por mais de 14 dias em cada período de 12 meses e que a propriedade foi alugada por pelo menos 24 meses.
Isto é chamado de uso qualificado, e para muitos investidores, muitas vezes se aplica a uma “casa de férias” secundária que é alugada enquanto os proprietários vivem na residência principal durante a maior parte do ano. Também se pode aplicar a propriedades usadas como arrendamentos AirBnB.
Terá de provar ao IRS que a propriedade foi alugada à taxa de mercado. Isto pode significar a publicidade do imóvel e a retenção de provas de quais foram os preços praticados para um imóvel semelhante. Além disso, você não está autorizado a fazer nenhuma mudança personalizada no aluguel que é para seu uso durante este período de tempo.
Para embrulhar
Executar 1031 troca em uma residência primária convertida em um aluguel ou vice-versa é uma grande estratégia de investimento, mas também é um esforço complicado. É por isso que é altamente recomendável que você reúna sua equipe de consultores profissionais para planejar uma troca 1031 bem sucedida de antemão.