FAYETTEVILLE — Os direitos que os arrendatários têm no Arkansas podem ser contados por um lado, mesmo que faltem alguns dedos.
“Há praticamente três no núcleo”, disse Samantha Higgins, diretora assistente de Serviços Estudantis Fora do Campus, aos estudantes da Universidade do Arkansas durante uma apresentação recente. “Direito de ter a posse exclusiva da propriedade. Isso significa que quando você assina um contrato de arrendamento o senhorio ou proprietário está dizendo que sim, eu sou o proprietário, mas você vai ocupar o imóvel”. O segundo é desfrutar tranquilamente da propriedade e depois não ficar fechado à chave por métodos de auto-ajuda. Então, se você for despejado – você fica para trás no aluguel – no dia seguinte ao do aluguel o proprietário não pode mudar suas fechaduras, eles não podem remover sua porta, eles não podem fazer nada parecido. Eles têm de passar pelo processo de despejo legal e esse é o seu direito como inquilino”
algumas coisas básicas para inquilinos
– O Arkansas é o único estado do país onde os senhorios não têm de providenciar uma habitação habitável. Os senhorios também não são obrigados a fazer reparações, a menos que isso esteja estipulado no contrato de arrendamento. Os arrendatários não podem reter o aluguel por qualquer motivo.
– Os contratos de locação podem ser longos e cheios de jargão jurídico confuso. Certifique-se de ler completamente um contrato de arrendamento antes de assinar. Certifique-se de que você será capaz de ficar na residência pela duração do arrendamento – geralmente a única maneira de sair de um arrendamento é o serviço militar ativo.
– A maioria dos senhorios recolhe uma caução para cobrir os danos fora do desgaste normal para quando você ocupa a residência. Se um senhorio possui seis ou mais propriedades, o depósito de segurança não pode exceder dois meses de aluguel. Os inquilinos têm direito a receber o depósito de volta dentro de 60 dias após o término do arrendamento, menos qualquer quantia subtraída para reparos. Os inquilinos devem receber uma lista das reparações efectuadas e dos seus custos.
– Os inquilinos podem ser despejados por não pagarem o aluguer, por permanecerem na residência após o término do aluguer ou por qualquer outra violação do mesmo. O Arkansas tem despejos tanto civis como criminais. Se você está atrasado no aluguel, você pode ser notificado por falta de aviso prévio e deve deixar a propriedade dentro de 10 dias ou ser notificado com uma acusação criminal.
Source: Assistência Jurídica do Arkansas/UA Serviços Estudantis Fora do Campus
Outros direitos podem ser previstos no aluguer, e normalmente são, disse Higgins.
“É por isso que é muito, muito importante ler o seu aluguer porque no final do dia, se não estiver lá, isto é tudo o que lhe é garantido e não é muito”, disse ela. “Arrendamentos verbais e acordos verbais são vinculativos no estado do Arkansas, mas nós sempre, sempre defendemos que você tenha um arrendamento por escrito e que tenha qualquer coisa que seu senhorio lhe prometa por escrito, porque pode se transformar em um caso que ele disse, ela disse e normalmente não termina bem. Se não estiver escrito no contrato de arrendamento, não conte com isso”
Rep. Greg Leding, D-Fayetteville, trabalha há seis anos para aprovar legislação dando mais direitos aos inquilinos. Nenhum saiu da comissão. Os legisladores aprovaram um novo estatuto de despejo criminal na última sessão para substituir um que foi considerado inconstitucional.
“Não é necessariamente que seja uma das piores leis, é que nós não temos nenhuma lei”, disse Leding. “Nosso estado é o único no país que não tem garantia de habitabilidade, o que significa que um locador negligente poderia, conscientemente, alugar um espaço inseguro. Somos também o único estado do país onde você poderia ser preso por não pagar seu aluguel. Um inquilino não tem praticamente nenhum direito aqui no Arkansas”
Leding disse que cerca de um em cada três residentes do Arkansas alugam, cerca de 960.000 pessoas. Higgins disse que cerca de 20.000 estudantes vivem fora do campus e estima-se que 80 por cento desses aluguéis. A porcentagem de pessoas alugando no Noroeste do Arkansas estava em 37% de todas as unidades habitacionais ocupadas em 2015, que subiu de 33% em 2010, de acordo com os dados do U.S. Census Bureau.
“Eu vou continuar tentando enquanto eu estiver na Legislatura. A próxima oportunidade não será até a próxima sessão em janeiro de 2019”, disse Leding.
“Eu quero ser claro, eu acho que a maioria dos proprietários, 98 ou 99% de todos os proprietários, são boas pessoas que fazem o que é certo por seus inquilinos e há inquilinos absolutamente ruins que apenas rasgam a propriedade, mas eu não acho que isso seja justificação para ter as piores leis do país.”
LANDLORDS
Higgins disse que os grandes complexos de apartamentos que brotam ao redor de Fayetteville são em sua maioria propriedade de interesses fora do estado que estão acostumados a operar acima do mínimo exigido no Arkansas e geralmente oferecem mais comodidades. Os grandes complexos apenas consertam qualquer coisa que quebre porque têm um orçamento tão grande. Lindsey Management é o maior proprietário local com 10.000 unidades no Noroeste do Arkansas.
“Seus arrendamentos geralmente são muito bons”, disse Higgins. “A maioria deles diz que vamos consertar tudo, exceto a substituição das lâmpadas”. Quero dizer, você apresenta um pedido de manutenção para qualquer coisa, e eles consertam”.
É normalmente os proprietários que possuem algumas propriedades que tendem a manter os locatários no mínimo, disse Higgins.
“Eu tive problemas com pessoas que tentaram dizer aos alunos que você deve $2.000 em danos, e a conta que eles tentam fornecer é como três anos de idade. Eles só esperam que você não leia as letras miúdas”, disse Higgins. “Então, as pessoas que realmente tentam se aproveitar dos inquilinos vão ser uma espécie de seu pequeno senhorio, como sua mãe e seu senhorio pop”. Ou aqueles que têm que comprar uma nova unidade AC, isso é uma despesa enorme para eles.
“Na maioria das vezes, quando eu falo com um aluno e eles estão com problemas ou têm um problema, é porque o locatário está errado, o locatário violou o contrato de arrendamento”, disse Higgins. “Sei que tem sido um pouco assustador, já foram feitos documentários sobre o estado do Arkansas e como nossos direitos e nossas leis são ruins em favor do locador, mas, honestamente, nessa área não temos esse tipo de problema.”
Jerry Allred, que tem operado a Allred Property Management nos últimos 30 anos, disse que sua empresa administra e mantém cerca de 350 casas e 450 unidades de apartamentos nos condados de Benton e Washington.
“Essas são todas administradas por taxas, cobramos do proprietário uma taxa para fazer tudo”, disse Allred. “Está tudo acabado, desde pessoas que têm 60 casas ou unidades até pessoas que só têm uma”. A maioria dos nossos clientes está fora do estado. Para nossos proprietários, esse aluguel é o pagamento da hipoteca na maioria das vezes, e quando o inquilino não está pagando, nós não somos pagos e a hipoteca não é paga”
Todos disseram que, embora as leis estaduais possam ser poucas, os proprietários são obrigados a seguir um conjunto de regulamentos federais de habitação.
Ele citou alguns exemplos. No ano passado, a lei federal mudou para proibir a discriminação contra uma pessoa com uma condenação criminal em seu registro, disse ele. Outro exemplo é uma portaria de Fayetteville que proíbe mais de três pessoas sem parentesco de viverem juntas.
“Bem, isso é bom, mas a lei federal diz que você pode estar violando o estado civil ou a discriminação por idade. Se você diz que não quer estudantes, isso pode ser interpretado como discriminação por idade”, disse Allred. “Apesar de Fayetteville ter uma lei, acho que é uma multa de 100 dólares e a lei federal é uma multa de 10.000 dólares. Então qual deles você vai violar”.”
Todos os indivíduos têm mais dificuldade em lidar com caloteiros do que as empresas de gestão.
“Muitos dos proprietários individuais, não têm a oportunidade de obter relatórios de crédito. Então, muitas pessoas que estão sendo despejadas de outros lugares, eles procuram aquela família solteira, aquela mãe e o pai”, disse Allred. “Embora simpatizemos com os seus desafios pessoais, eles ainda têm de pagar o aluguer. Enquanto que, com um proprietário individual, eles podem jogar com sua simpatia mais do que conosco”
RENTERS
Spring é tradicionalmente a época de rotação de apartamentos no Noroeste do Arkansas, particularmente entre os estudantes universitários que estão assinando novos contratos de arrendamento ou mudando de endereço, de acordo com os internos da indústria.
Meg Austin, uma estudante universitária, alugou de uma amiga da família por seis ou sete meses antes de se mudar para um apartamento em um pequeno complexo por conta própria. Austin disse que ela só teve experiências positivas como inquilina em Fayetteville.
“Já ouvi histórias de horror de pessoas tentando fazer as pessoas fazerem trabalhos de manutenção e coisas assim, mas tenho tido muita sorte e sido muito grata pelas boas experiências que tenho tido”, disse Austin. “O que eu tenho agora é dois quartos, tem todas as comodidades, lavadora, secadora estão incluídas, o que é muito útil”. Eu estava alugando uma pequena casa com um companheiro de quarto antes disso e isso também foi muito bom, muito bem montado e muito bem mantido”
Higgins disse que há alguns fatos básicos da vida para os inquilinos, como só as pessoas no aluguel podem ocupar o apartamento.
O senhorio também tem o direito de entrar para entrar para inspeccionar, fazer reparações, fazer melhoramentos, verificar potenciais actividades ilegais ou mostrá-las a um potencial comprador ou a alguém que se vá mudar depois de se mudar, disse Higgins. A maioria dos arrendamentos dirá algo como direito de entrada dentro de horas razoáveis e alguns arrendamentos dizem que você receberá 24 horas de aviso prévio de que eles estão chegando. Mas se não disser no contrato de arrendamento eles podem literalmente entrar em qualquer momento.
Um locador deve garantir ao locatário um usufruto tranquilo da propriedade, mas isso pode depender de outros residentes no edifício ou complexo, disse Higgins. Mas, se os vizinhos estão fazendo festas e um locador não faz nada para impedi-lo, isso pode ser motivo para quebrar um arrendamento.
Embora o locador não tenha que manter a casa limpa e habitável para um inquilino, ela tem que mantê-la limpa e no estado em que a encontrou para o locador, disse Higgins.
“Se a encontrou com metade de um muro em falta, pode devolvê-la com metade de um muro em falta, mas não pode torná-la pior do que a forma como a encontrou”, disse ela.
Um inquilino pode, no entanto, ser despejado se ele fizer danos excessivos ao apartamento, mesmo que seja um acidente, como um incêndio com graxa, e queime uma das paredes, disse Higgins.
O locador não precisa fazer reparos se não estiver listado no contrato de arrendamento, disse ela. Se um locador faz uma reparação, tem de ser seguro e correcto.
Um lote de complexos de apartamentos não vai limpar a neve e o gelo dos estacionamentos, escadas e calçadas porque se não fizerem nada não é culpa deles se alguém escorregar e cair, disse Higgins. Se eles limparem e alguém cair, é responsabilidade do proprietário.
Complexos de apartamentos maiores para estudantes que alugam junto ao quarto não têm necessariamente depósitos de segurança, mas apartamentos convencionais, duplex, casas de cidade, casas de famílias solteiras regulares ainda têm, disse Higgins. Se um locador possui ou administra mais de seis propriedades, ele não pode cobrar um depósito de mais de dois meses de aluguel, e ele tem que devolver o depósito dentro de 60 dias, menos uma lista detalhada do que ele cobrou do locatário. Ele não pode simplesmente dizer que está guardando $200 para reparos.
Se um inquilino não receber seu depósito de segurança de volta, ele pode processar pelo dobro do valor do depósito, mais taxas e custos, disse Higgins.
EVICTION
Arkansas é o único estado que tem um estatuto de despejo criminoso, de acordo com o Allred. Quando um inquilino ocupa uma propriedade e se recusa a pagar aluguel, o inquilino está cometendo um crime no Arkansas ao roubar do locador. Isso é considerado um assunto civil em todos os outros estados. O Arkansas também tem uma lei de despejo civil.
Allred disse: “Acho que no ano passado só fizemos sete despejos totais onde tivemos que passar por todos os sistemas do tribunal, mas muito disso é porque fazemos tanta triagem na frente”.
Despejo civil é muito diferente do despejo criminal. O despejo civil permite ao locador iniciar o despejo devido a qualquer violação significativa do contrato de locação ou arrendamento e permite a cobrança de aluguel atrasado, honorários advocatícios, danos à propriedade e a busca de outros recursos civis.
Despejo criminal permite apenas que o locador leve sua propriedade na contingência de que um locatário esteja atrasado no aluguel. O despejo civil geralmente leva menos tempo do que o despejo criminal.
O despejo criminal começa com um aviso prévio de 10 dias para desocupação e uma declaração juramentada do locador que os promotores usam para emitir um mandado de prisão para o inquilino. Após a notificação do mandado, é marcada uma data de tribunal, é realizada uma audiência e o inquilino entra com uma confissão. As únicas defesas são o pagamento da renda ou a mudança de residência do inquilino. Uma confissão de culpa geralmente resulta em um juiz ordenando que um inquilino desista até uma determinada data. Um inquilino pode declarar-se inocente, mas deve depositar a quantia total devida ao tribunal e continuar a depositar dinheiro por cada dia adicional em que o inquilino ocupa o imóvel enquanto o caso está pendente. É realizado um julgamento e se o inquilino não tiver nenhuma prova de pagamento, perde o imóvel. A acusação é um delito. O inquilino tem 10 dias para sair do imóvel e pode ser multado por cada dia adicional de ocupação ou preso por até 90 dias. Se o inquilino prevalecer, ele recebe o dinheiro que depositou no tribunal.
O despejo civil, também conhecido como detento ilegal, é o método padrão para recuperar a posse da propriedade se o inquilino estiver violando o contrato de arrendamento. O despejo civil começa com um pré-aviso de três dias para desocupar o imóvel. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o senhorio apresenta uma acção judicial para obter uma ordem de despejo ou uma declaração de posse, mais uma sentença pelo montante em dívida. O inquilino tem cinco dias para responder e explicar porque não deve ser despejado e é realizada uma audiência. Se o inquilino não responder ou não conseguir persuadir o juiz, o senhorio recebe um mandado de posse para ser notificado pelo xerife para despejar o inquilino. O despejo civil permite ao locador obter uma sentença contra o locatário por danos causados pela violação do contrato de arrendamento, custas judiciais e honorários advocatícios. Também permite que o senhorio guie o salário ou tome outras medidas.
Allred disse que normalmente não persegue o despejo criminal. Um despejo civil pode custar $800 com honorários de advogado.
“Nunca o usei porque quero um julgamento e quando você usa esse despejo criminal, você os tira, mas não recebe nenhum dano”, disse ele.
NW News em 07/05/2017