A partir de sexta-feira, 1º de janeiro, o Projeto de Lei da Assembléia de 1885 aumenta o valor do patrimônio familiar protegido contra credores, provavelmente impedindo que mais proprietários percam suas casas na falência.
A nova proteção do patrimônio familiar começa em um andar de $300.000 e o teto em $600.000. A isenção da casa anterior variava entre $75.000 para solteiros, $100.000 para um casal e $175.000 para idosos e deficientes.
A lei, que baseia a isenção no preço mediano anual de um condado para casas unifamiliares, não cita a fonte de dados que irá determinar a linha de base. A partir de janeiro de 2022, a isenção se ajustará à inflação com base nas mudanças no Índice de Preços ao Consumidor da Califórnia.
Os condados de Los Angeles e Orange Counties, de alto custo, cairão no limite de patrimônio líquido de $600.000. Riverside County será uma estimativa de $400.000 e San Bernardino County aproximadamente $340.000,
A grande idéia por trás da isenção de propriedade residencial é ajudar os proprietários a manter sua residência principal segura, colocando-a além do alcance das conseqüências do infortúnio econômico.
Após a apresentação do Capítulo 7 da bancarrota para quitação de dívidas, um administrador judicial irá avaliar o valor em dólares dos ativos de um devedor e descobrir o que está disponível para liquidar e pagar os credores.
Vamos dizer que uma casa em Los Angeles vale $1 milhão. A hipoteca é de $400.000 com $600.000 em capital próprio. Enquanto um proprietário viver na residência antes de declarar falência, a casa está protegida dos credores.
Existe mais na fórmula em algo chamado “patrimônio realizável”, de acordo com o advogado de falência baseado em Irvine, Michael Nicastro. Esse é o valor justo de mercado menos 6-8% do custo de uma venda, quaisquer impostos sobre ganhos de capital que possam ser devidos, hipotecas, menos a isenção da hipoteca da casa.
Por exemplo, digamos que uma casa do Condado de Orange valia $1,2 milhões com patrimônio líquido de $700.000 e uma hipoteca a $500.000. Assumindo um custo de venda de 7% ou $84.000, imposto sobre ganhos de capital de $50.000, uma hipoteca de $500.000 e a sua isenção de hipoteca de $600.000 somam $1.234.000. Sua casa está protegida de credores e você não seria forçado a vender sua casa.
Vamos usar o mesmo exemplo acima, mas a hipoteca é de $250.000 em vez de $500.000. Neste caso, a equidade adicional além da proteção de isenção de hipoteca ($84.000 de custo de vendas, $50.000 de ganhos de capital, $250.000 de hipoteca mais $600.000 de hipoteca) $1.200.000 menos $984.000 ou $216.000 de ativos adicionais.
Nesse caso, o fiduciário provavelmente venderia a casa, usando os $216.000 para distribuir aos credores. O valor de $600.000 da casa deve ser reinvestido em outra casa (residência primária) dentro de seis meses, de acordo com Nicastro.
Alguns emprestadores de hipoteca irão considerar uma nova hipoteca de compra para um mutuário um dia após a quitação da bancarrota. Digamos que um mutuário tem $600.000 do administrador da falência e quer uma casa de $900.000 depois de ser forçado a vender uma casa de $1,2 milhões. Se o comprador tem uma história credível e documentável por trás dessas preocupações financeiras, o empréstimo provavelmente será aprovado.
Noventa e cinco por cento dos proprietários de casa não apresentam uma Declaração de Homestead, de acordo com Glenn Awerkamp, gerente de títulos da Lawyers Title.
A forma preliminar de mudança de propriedade pode implicar homestead mas não arrisque, diz Nicastro. Arquive você mesmo o formulário.
Você pode obter esse formulário de uma empresa de título local. Ele deve ser autenticado e registrado no escritório dos registradores do seu município para ser válido. Excluindo os encargos notariais, o escritório de Orange County Clerk Recorders Office estimou as taxas em $85 a $88.
Procurador de falências baseado no rio Scott Talkov vê o aumento da isenção de propriedade como uma esmola para os devedores e proprietários, e uma enorme perda para os credores.
“Os devedores podem agora vender todos os seus activos antes da falência, pagar a sua hipoteca, desde que o capital não exceda o montante isento, e declarar falência sobre as dívidas restantes”, disse ele. “Esta estratégia é conhecida como planejamento de isenção, em que os devedores convertem ativos não isentos em ativos isentos”. Isso se tornará ainda mais difundido à medida que o patrimônio familiar se torna o mealheiro protegido pelo governo que os credores não podem tocar”
O meu conselho para você: Procure orientação legal com um advogado de falência antes de ir por este caminho.”
Pagamento de bagagem
Notícias da taxa Freddie Mac: A taxa fixa de 15 anos foi em média de 2,17%, o 11º recorde baixo, e dois pontos base abaixo da semana passada. A taxa fixa a 30 anos atingiu uma média de 2,67%, um ponto base acima da semana passada.
A Associação de Banqueiros Hipotecários foi fechada e não reportou o volume de pedidos de empréstimo desta semana.
Bottom line: Assumindo que um mutuário recebe a taxa fixa média de 30 anos num empréstimo de $548.250, o pagamento do ano passado foi de $315 a mais do que o pagamento desta semana de $2.215,
O que eu vejo: Localmente, os mutuários bem qualificados podem obter as seguintes hipotecas de taxa fixa com custo de 1 ponto: Um FHA de 30 anos a 2,25%, um convencional de 15 anos a 1,99%, um convencional de 30 anos a 2,375%, um convencional de 15 anos de saldo elevado ($548.251 a $822.375) a 1,99%, um convencional de 30 anos de saldo elevado a 2.375% e um Jumbo 30 anos fixado em 2,75%.
Nota: O empréstimo de 30 anos em conformidade com FHA é limitado a empréstimos de $477.250 no Inland Empire e $548.250 nos condados de LA e Orange.
O programa de empréstimo da semana: Um empréstimo de 15 anos, fixado em 2,25% sem custo.
Jeff Lazerson é um corretor de hipotecas. Ele pode ser contatado pelo telefone 949-334-2424 ou [email protected]. O seu site é mortgagagegegegrado.com.