Quando a água causa danos à propriedade — caves inundadas, muros de contenção em colapso, ou jardins encharcados, por exemplo — frequentemente resultam rixas entre vizinhos. Mas as questões legais podem ser tão lamacentas como a confusão no seu quintal.
Escoamento de águas superficiais e inundações
Como regra geral, um vizinho não é responsável por danos causados pelas condições naturais da terra. Se o terreno está de tal forma que uma determinada quantidade de água é despejada no seu quintal todos os anos da chuva que escorre da propriedade do seu vizinho do lado, não é legalmente culpa do seu vizinho. Mas, e se o seu vizinho paisagear a sua propriedade de modo a que a quantidade de água que corre para o seu quintal duplique a cada ano? O seu vizinho diria que a mudança ainda é causada pela chuva natural, não pelo seu paisagismo. Mas você provavelmente preferiria levar em conta a ação do seu vizinho. Acontece que três regras diferentes de responsabilidade governam situações como esta.
A regra da razoabilidade. Na maioria dos estados, quando um vizinho altera a terra e o dano ocorre a outro, o vizinho é responsável pelo dano se a alteração foi “irracional”. Se você processar um vizinho por danos que sofreu, os juízes vão querer provas de que o vizinho fez algo irrazoável que alterou a condição natural e causou seu dano.
>A regra do “inimigo comum”: Os proprietários de terras inferiores têm cuidado. No passado, muitos tribunais tratavam o excesso de água da chuva como um “inimigo comum”, danificando propriedades de forma aleatória. Sob esta teoria, esperava-se que você tomasse medidas para proteger sua própria propriedade contra os cursos de água que corriam pela terra. Mesmo que um vizinho que vivia em terrenos mais altos desviasse a água para evitar inundações e a depositasse em você, esperava-se que você se protegesse da água extra.
Felizmente para os proprietários de terras mais baixas, o punhado de estados que ainda seguem a regra do inimigo comum — incluindo Montana, Nova Iorque e o Distrito de Columbia — modificaram-na. Estes estados permitem que o dono de uma propriedade desvie água superficial vagabunda somente se o trabalho não for incomum ou extraordinário e se o dono da propriedade usar de cuidado razoável para evitar danos à propriedade adjacente.
A regra da “lei civil”: Os proprietários de terras superiores devem ter cuidado. Vários estados seguem uma regra que é, em teoria, o oposto da regra do inimigo comum. A regra do direito civil estabelece que se uma pessoa alterar o fluxo natural das águas superficiais de qualquer forma que prejudique o uso e gozo de outra propriedade, essa pessoa será responsável por esse dano. Ao contrário da regra do inimigo comum, que requer que os proprietários de terras inferiores se defendam, a regra do direito civil responsabiliza os proprietários de terras superiores por quaisquer alterações prejudiciais nos padrões de escoamento.
Como a regra do inimigo comum, no entanto, declara que não aplica mais esta regra na sua forma mais estrita. Os estados desenvolveram modificações e exceções e agora frequentemente julgam o comportamento de ambas as partes antes de sobrecarregar os proprietários de terras superiores com a lei. A Califórnia, por exemplo, espera que ambas as partes ajam razoavelmente, o que inclui o dever do proprietário inferior de tomar medidas de proteção.
Danos da água causados por descuido
Se seu vizinho agir de forma irrazoável ou descuidada com a água em sua própria propriedade de forma a causar danos à água em sua propriedade, você pode processar judicialmente por seus prejuízos e também pedir ao tribunal que ordene ao vizinho que pare a ação.
Os culpados comuns deste tipo de danos causados pela água incluem mangueiras de jardim ou aspersores deixados a correr demasiado tempo e canos de água que ficam entupidos, envelhecem, vazam, racham ou congelam. Os proprietários são responsáveis pelos seus tubos e pelos danos que podem causar, mesmo que o tubo se desgaste ou congele com o tempo frio. As raízes das árvores, incluindo as raízes de propriedades vizinhas, também podem danificar os canos. Tal como os proprietários são responsáveis pelos danos causados pelos seus canos partidos, os proprietários das árvores podem ser responsáveis pelos danos causados à propriedade de outra pessoa pelos ramos ou raízes da sua árvore. (Para mais informações, consulte Disputas entre vizinhos sobre as árvores.)
O que o Vizinho em Falha Deve Pagar
Se um vizinho é legalmente responsável pelos danos causados pela água que você sofre, você pode ter direito a qualquer um ou a todos os seguintes itens:
- compensação pelo custo de reparos e substituições
- compensação por despesas como ter que ficar em um motel
- reembolso por despesas médicas
- compensação por sofrimento mental, se você sofreu um dano físico subjacente
- danos punitivos, se um vizinho agiu maliciosamente.
Judges também frequentemente ordenam que os problemas sejam corrigidos se a sua reparação for fácil e barata. Substituir uma calha, limpar detritos ou limpar um ralo cria muito pouca carga para o proprietário de uma propriedade. É menos provável que os juízes ordenem a alguém que remova uma parede de contenção, uma propriedade de paisagismo ou que refaça um galpão.
Seguro dos proprietários de casas
Seguro em casos de danos causados pela água é complicado. Se a água entrar em sua casa de uma fonte interna — digamos, de um cano na casa ao lado — o seguro dos proprietários de sua casa comum deve entrar em jogo. Contacte o seu agente; a sua empresa pode pagar pelos seus danos e depois ir atrás de quem os causou para reembolso.
No entanto, quando os danos vêm de fora da água ascendente, você pode precisar de um seguro contra inundações, mesmo que a acção do seu vizinho tenha causado o problema. Se o problema foi causado, pelo menos em parte, por um vizinho, a empresa do seu vizinho pode muito bem pagar-lhe directamente. A companhia de seguros do vizinho também pode dizer ao seu vizinho para corrigir o problema — ou arriscar o cancelamento da apólice de seguro.