No Kentucky, um locador pode despejar um locatário por não pagar o aluguel ou por violar o contrato de locação ou arrendamento. Um inquilino que enfrenta um despejo por uma destas razões pode ter pelo menos uma defesa disponível.
Locais de despejo no Kentucky
Kentucky adoptou a Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA), que estabelece as regras e regulamentos que os senhorios e inquilinos devem seguir quando alugam um imóvel. De acordo com o URLTA, um inquilino é obrigado a pagar o aluguel a tempo e honrar o contrato. O não pagamento do aluguel e a violação do contrato são os dois motivos mais comuns de despejo. Antes de um locador poder despejar um inquilino por qualquer uma dessas razões, no entanto, o locador deve avisar o inquilino.
Notificação de Não Pagamento do Aluguel
Um locador pode despejar um inquilino por não pagar o aluguel quando este é devido. No entanto, antes de apresentar a ação de despejo ao tribunal, o locador é obrigado a dar ao locatário um aviso prévio de sete dias. A notificação deve indicar que o inquilino tem sete dias para pagar o aluguel ou o contrato de locação será rescindido e a ação de despejo será iniciada (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Notificação de Violações do Arrendamento
Um locador também pode despejar um locatário por violar o contrato de arrendamento ou de arrendamento. Se um locatário violar o contrato de arrendamento, o locador é obrigado a dar ao locatário um aviso prévio que declare que o locatário tem 15 dias para reparar a violação do contrato de arrendamento (parando um determinado acto ou pagando por danos) ou o contrato de arrendamento terminará.
Se o locatário cometer a mesma violação do contrato de arrendamento no prazo de seis meses após receber o aviso prévio para a primeira violação, o locador só é obrigado a dar ao locatário um aviso prévio de 14 dias que declare que o contrato de arrendamento terminará no final de 14 dias. O locador não é obrigado a dar ao locatário qualquer tempo para reparar a violação (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Exemplos de violações do contrato de arrendamento incluem a realização de festas barulhentas durante as horas de silêncio designadas ou ter pessoas não autorizadas a viver no apartamento.
Processo de despejo
Se o inquilino não tiver pago o aluguel ou fixado a violação do contrato durante o período de tempo apropriado, o locador pode então entrar com uma ação de despejo no tribunal distrital do condado em que o imóvel alugado está localizado. A ação de despejo também é chamada de ação de entrada forçada e ação de detenção. O senhorio também pode processar por renda não paga ou danos (verKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 e 383.685).
O senhorio deve apresentar uma queixa e citação ao tribunal para iniciar a acção judicial. O inquilino receberá então uma cópia da queixa e da citação, juntamente com uma data e hora para uma audiência perante um juiz. Se o inquilino quiser contestar o despejo, deverá comparecer na audiência. Na audiência, o juiz ouvirá tanto o senhorio como o inquilino e chegará a uma decisão final sobre o despejo.
O inquilino pode achar que desafiar o despejo nem sempre é a melhor opção. O inquilino poderá ter de pagar os honorários do tribunal do senhorio e do advogado se não for bem sucedido em tribunal. O inquilino também pode receber uma classificação de crédito negativa e pode ser recusado para futuras habitações. A melhor opção para o inquilino pode ser tentar falar com o locador e negociar um acordo fora do sistema judicial. Muitas comunidades têm serviços de mediação gratuitos ou de baixo custo que lidam com disputas entre senhorio e inquilino; recursos locais estão disponíveis através do site mediate.com e da Associação Americana de Arbitragem. Os faqs de mediação no site Nolo fornecem mais informações sobre o assunto.
Eviction Defenses in Kentucky
Um inquilino que enfrenta um despejo por não pagar o aluguel ou violar o aluguel pode ter uma defesa contra o despejo.
Landlord Evicts Tenant Illegally
Em Kentucky, a única maneira legal de despejar um inquilino é recebendo uma ordem judicial de um juiz permitindo que o despejo prossiga. Se um locador tentar remover um inquilino por qualquer outro meio, tal como mudar as fechaduras para a unidade de aluguer ou desligar os serviços públicos, o inquilino pode processar o locador por danos. Este tipo de despejo ilegal é frequentemente referido como despejo de “auto-ajuda” ou despejo ilegal (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Para mais informações sobre despejos de “auto-ajuda”, veja o artigo Nolo Procedimentos de Despejo Ilegal no Kentucky.
Landlord Does Not Follow Proper Eviction Procedures
Quando despejar um inquilino, é muito importante que o locador siga cuidadosamente todas as regras estabelecidas nos estatutos do Kentucky. Se o locador não seguir todas as regras, o despejo pode não ser válido. Por exemplo, o senhorio é obrigado a dar ao inquilino um pré-aviso de sete dias antes de intentar uma acção de despejo por falta de pagamento do aluguer. Se o locador não der ao inquilino qualquer tipo de pré-aviso e apenas intentar a acção judicial, o inquilino pode defender-se contra o despejo alegando falta de pré-aviso. O juiz interrompe a acção judicial e o senhorio é obrigado a dar ao inquilino um pré-aviso adequado de sete dias. No final do período de sete dias, se o locatário ainda não tiver pago todo o aluguel devido, o locador pode entrar com uma nova ação de despejo.
É importante notar que este tipo de defesa não irá parar um despejo justificado; apenas irá atrasá-lo. Assim que o locador consertar o procedimento deficiente, o despejo continuará.
Landlord Despeja Locatário por Não Pagar Aluguel
Um locatário pode ter uma defesa se enfrentar um despejo por não pagar aluguel.
Tenant Paid Rent in Full
Um locatário tem sete dias após receber notificação do locador para pagar o aluguel atrasado na íntegra. Se o inquilino pagar durante o período de sete dias, o locador não deve continuar com a ação judicial de despejo (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Ao pagar o aluguel durante o período de sete dias, o locatário deve pedir ao locador um recibo com o carimbo de carimbo. Então, se o locador continuar com a ação de despejo de qualquer forma, o locatário terá prova de que o aluguel foi pago durante o prazo apropriado.
Landlord Did Not Maintain the Rental Unit
Landlord is required to keep a rental unit in Kentucky fit and habitable. Isto significa que o locador deve:
- cumprir com todos os códigos de construção e habitação que afectam a saúde e segurança
- manter todas as áreas comuns limpas e seguras
- manter em bom estado e seguro todas as reparações eléctricas, canalizações, sanitárias, aquecimento, ventilação, ar condicionado e outras instalações na unidade alugada
- a fornecer água corrente, incluindo água quente, em todos os momentos, e
- a fornecer calor entre os meses de 1 de Outubro e 1 de Maio.
Veja Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Se a unidade de aluguer necessitar de reparação em qualquer uma das áreas acima referidas, o inquilino tem várias opções disponíveis. O inquilino só pode escolher uma destas opções de cada vez.
- Se o custo da reparação for inferior a metade do aluguer mensal, o inquilino pode dar ao senhorio um aviso prévio que indica que o senhorio tem 14 dias para fazer as reparações necessárias ou o inquilino fará as reparações e deduzirá o custo das reparações do aluguer. Se o locador não fizer os reparos no prazo de 14 dias após receber o aviso, o locatário pode providenciar para que os reparos sejam feitos. O locatário precisa guardar todos os recibos e entregar uma declaração detalhada ao locador ao deduzir os custos do aluguel (ver Ky. Rev. Stat. § 383.635).
- Se o locador não fornecer à unidade de locação um serviço essencial, como aquecimento, eletricidade ou água corrente, o locatário pode dar ao locador uma notificação por escrito dos serviços necessários. O inquilino pode então adquirir o serviço essencial e deduzir os custos do aluguer, ou o inquilino pode encontrar outro local para viver até que o senhorio forneça os serviços essenciais. O inquilino não terá de pagar o aluguer enquanto viver num local diferente (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- O inquilino também pode optar por dar ao senhorio um pré-aviso de 30 dias que declara que, a menos que o senhorio faça as reparações necessárias no prazo de 14 dias, o aluguer terminará no final de 30 dias. Se o locador não fizer as reparações no prazo de 14 dias, o locatário pode sair da unidade de aluguer e já não é obrigado a pagar renda (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Se o locador tentar despejar o locatário por não pagar renda porque o locatário ou paga renda reduzida ou não paga renda, o locatário pode defender-se contra o despejo, provando que o locador não fez as reparações necessárias. O tribunal pode exigir que o inquilino pague o aluguel ao tribunal, e então o tribunal determinará quem recebe o aluguel no final da ação judicial (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Para mais informações sobre o tópico, veja o artigo Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent ou “Repair and Deduct”, publicado por Nolo.
Landlord Despeja Locatário por Violação do Contrato de Arrendamento
Um locador é obrigado a dar ao locatário pelo menos 15 dias para reparar uma violação do contrato de arrendamento antes de intentar a acção de despejo. Se o locatário consertar a violação dentro de 15 dias, o locador não deve continuar com o despejo. Se o locador prosseguir com o despejo de qualquer forma, o locatário pode usar como defesa contra o despejo a prova de que a violação foi consertada dentro do prazo apropriado.
Lembrar que se esta for a segunda notificação da mesma violação dentro de um período de seis meses, o locador não precisa dar ao locatário nenhum tempo para consertar a violação. No final de um período de pré-aviso de 14 dias, o arrendamento terminará e o locador poderá proceder ao despejo (ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Landlord Despeja Inquilino com Base na Discriminação
A Lei Federal de Moradia Justa e a Lei de Moradia Justa do Kentucky tornam ilegal para um locador discriminar um inquilino com base em raça, religião, sexo, origem nacional, status familiar (incluindo crianças menores de 18 anos e mulheres grávidas), e deficiência. Se um senhorio tentar despejar um inquilino com base em qualquer uma destas características, o inquilino pode usar a discriminação como uma defesa para o despejo. Veja o artigo Nolo sobre Discriminação de Moradia Proibida pela Lei Estadual e Local para saber mais sobre leis que proíbem a discriminação contra inquilinos.
Recursos Adicionais para Inquilinos no Kentucky
As organizações de assistência jurídica, como a Rede de Assistência Jurídica do Kentucky, podem fornecer assistência jurídica gratuita ou de baixo custo para aqueles que se qualificam com base na renda. A Rede de Assistência Jurídica do Kentucky também fornece recursos gratuitos de moradia online para qualquer pessoa com dúvidas. Os inquilinos que vivem em habitação com assistência federal também devem consultar a página de recursos do inquilino em HUD.gov.
Quando Contratar um Advogado Experiente
Se tiver perguntas legais mais específicas sobre o seu caso de despejo ou se o senhorio já tiver contratado um advogado, provavelmente também deve contactar um advogado. Um advogado pode tratar de todo o caso ou dar-lhe conselhos sobre como proceder. Um advogado também pode informá-lo sobre a probabilidade de você ganhar o seu caso. Você pode especialmente querer contratar um advogado se você estiver confiante no seu caso e seu contrato de locação ou arrendamento lhe dá direito a honorários advocatícios se você ganhar no tribunal.
Para conselhos sobre como encontrar um bom advogado, veja o artigo Nolo How to Find an Excellent Lawyer.
Also, confira o Nolo’s Lawyer Directory para advogados do Kentucky que são especializados em direito do locador-tenant.
Mais informações sobre Despejos e Rescisões
Para mais artigos sobre o assunto, veja a seção Despejos e Rescisões de Nolo.com.
Para mais informações sobre direitos de inquilinos, veja Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo).