List of No Objection (LNO) jest dokumentem prawnym wydawanym przez Department of Buildings (DOB) w Nowym Jorku, w celu weryfikacji legalnego wykorzystania każdej struktury zbudowanej przed 1 stycznia 1938 roku.
Należy zauważyć, że przed 1 stycznia 1938 r., New York Department of Buildings nie wymaga Certificate of Occupancy do potwierdzenia prawnego wykorzystania nieruchomości. W przypadkach, gdy osoby dokonujące transakcji w nieruchomości mają obawy co do legalności obecnego wykorzystania budynku zbudowanego przed 1938 r., Departament Budynków (DOB) wydaje list bez zastrzeżeń. List oznacza, że DOB nie ma zastrzeżeń do obecnego wykorzystania budynku, i że Certificate of Occupancy nie jest konieczne.
Jak uzyskać 'Letter of No Objection.’
W ciągu ostatnich dziesięciu lat, właściwości zbudowane przed 1938 roku na Górnym Manhattanie, Harlemie, i niektórych obszarach Brooklynu widział niezwykły wzrost wartości. Doprowadziło to do wzrostu wydawania „Listów o braku zastrzeżeń” przez Departament Budynków (DOB). Wzrost ten skłonił DOB do sformalizowania tego procesu, jednak nadal jest on bardzo czasochłonny i kosztowny.
Średni koszt zebrania i złożenia wszystkich niezbędnych dokumentów do DOB wynosi około $1500.00, a uzyskanie certyfikatu LNO zajmuje zazwyczaj około 3-6 miesięcy.
Najszybszym i bardziej praktycznym sposobem uzyskania 'Letter of No Objection’ jest wynajęcie ekspedytora pozwoleń budowlanych, aby zrobił to w twoim imieniu.
Dlaczego 'Letters of No Objection’ są ważne?
- Weryfikacja legalności zamierzonego użycia nieruchomości:
Jeśli masz budynek zbudowany przed 1 stycznia 1938 roku, ważne jest, aby uzyskać istotne dowody ważności zamierzonego użycia nieruchomości. Uzyskanie „Letter of No Objection” z Departamentu Budynków da Ci prawne potwierdzenie, że możesz legalnie korzystać z danego budynku zgodnie z przeznaczeniem.
- Zastosuj się do wymagań kupującego, ubezpieczyciela lub pożyczkodawcy
Właściciel nieruchomości może również poprosić o „Letter of No Objection” z DOB na żądanie potencjalnego nabywcy. Ponadto, jeśli właściciel nieruchomości chce użyć go jako zabezpieczenie, pożyczkodawca może poprosić o listu nie sprzeciwu.
W przypadku, gdy zamierzasz ubezpieczyć nieruchomość, ubezpieczyciel może potrzebować 'Letter of No Objection’, aby być w stanie przetwarzać cover.
Bottom line:
Należy zauważyć, że można uzyskać Letter of No Objection dla nieruchomości, która ma już Certificate of Occupancy.
Na przykład, powiedzmy, że nieruchomość ma certyfikat użytkowania stwierdzający, że nieruchomość jest dwurodzinny, ale jest obecnie używany jako jednorodzinny. Można złożyć wniosek o wydanie LNO, w którym DOB potwierdzi, że nie wnosi sprzeciwu wobec użytkowania nieruchomości jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Co więcej, jeśli planujesz zmienić sposób użytkowania z dwurodzinnego na trzyrodzinny, jesteś również zobowiązany przez prawo do przedłożenia nowych planów do DOB.