RENTERS RIGHTS: THE DEFINITIVE GUIDE

FOR SAN FRANCISCO AND THE BAY AREA

Czynsze w San Francisco są jednymi z najdroższych w kraju. Średni czynsz za mieszkanie z 2 sypialniami w mieście wynosi około $4,400. Przy zarobkach, które nie nadążają za stale rosnącymi kosztami wynajmu, wielu lokatorów Bay Area płaci ponad 30% swoich dochodów na czynsz i nie jest w stanie zapewnić sobie odpowiednich warunków mieszkaniowych. Właściciele mieszkań w San Francisco są notorycznie wykorzystywani przez swoich lokatorów i potencjalnych lokatorów, aby zmaksymalizować swoje osobiste zyski finansowe. Właściciele liczą na to, że najemcy nie znają lub nie rozumieją wielu praw najemcy, które istnieją na mocy prawa kalifornijskiego i rozporządzenia w sprawie czynszów w San Francisco. Społeczności o niskich dochodach, osoby starsze, niepełnosprawne i mniejszości są często nieproporcjonalnie dotknięte wysokimi czynszami i niedoborem mieszkań w przystępnej cenie. Zrozumienie, jakie prawa przysługują najemcom w San Francisco, pomoże uchronić ludzi przed wysiedleniem z ich domów.

Oto podsumowanie praw lokatorów w San Francisco

Rozporządzenie w sprawie czynszów w San Francisco

Dziesiątki lat temu miasto uchwaliło rozporządzenie w sprawie stabilizacji czynszów i arbitrażu w San Francisco w celu rozwiązania problemu wysiedlania długoterminowych lokatorów na coraz droższym rynku wynajmu mieszkań. Rozporządzenie w sprawie czynszów w San Francisco zapewnia dwa rodzaje ochrony: kontrolę czynszów i kontrolę eksmisji. Właściciel mieszkania może podnieść czynsz tylko o pewien niewielki procent każdego roku i może eksmitować lokatora tylko z jednego z powodów wymienionych w ustawie.

Generalnie, budynki, które zawierają dwie lub więcej jednostek zbudowanych przed 1979 r. mają zarówno ochronę czynszu, jak i ochronę przed eksmisją. Od 22 stycznia 2020 r. prawie wszystkie lokale w San Francisco, niezależnie od daty budowy lub liczby lokali, mają teraz ochronę przed eksmisją, w tym ochronę przed molestowaniem, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie czynszu w San Francisco.
Jeśli twój najem jest objęty kontrolą eksmisji, ale nie kontrolą czynszu na mocy San Francisco Rent Ordinance, możesz mieć ochronę pułapu czynszu na mocy California Tenant Protection Act, nowego prawa stanowego dotyczącego kontroli czynszu, jeśli twój budynek jest piętnastoletni lub starszy, a twoja jednostka spełnia wszystkie inne wymagania na mocy prawa.

SF Rent Board

Rada Czynszowa San Francisco jest organem, który egzekwuje zasady i przepisy rozporządzenia w sprawie czynszu. Rada ds. czynszów rozpatruje wyłącznie sprawy objęte rozporządzeniem o czynszach, takie jak bezprawna podwyżka czynszu lub obniżenie poziomu usług. Inne roszczenia, że prawa najemcy zostały naruszone, takie jak naruszenie umowy najmu, zwroty depozytu zabezpieczającego i nękanie są kwestiami, które sąd musi rozstrzygnąć. Najemcy mogą na ogół sami poradzić sobie z wypełnieniem większości petycji do Rady. Chociaż Rada ds. Czynszów doradza najemcom w zakresie praw najemców w San Francisco wynikających z rozporządzenia, nie zapewnia ona pełnomocnika żadnej ze stron ani nie udziela porad prawnych.

Dopuszczalna podwyżka czynszu

Dla jednostek objętych rozporządzeniem o czynszach, roczna dopuszczalna kwota podwyżki czynszu obowiązująca od 1 marca 2019 r. do 29 lutego 2020 r. wynosi 2,6%. Czynsz najemcy może zostać podwyższony tylko raz w okresie dwunastu miesięcy. Ta wartość procentowa zmienia się co roku w oparciu o wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI). W niektórych przypadkach czynsz może zostać podniesiony ponad dopuszczalną podwyżkę. Właściciele, którzy nie podnieśli czynszu, mogą zablokować podwyżki, aby pobrać je w późniejszym terminie, a także mogą zablokować czynsz do roku 1982. Zbanowane podwyżki nie muszą być zatwierdzone przez Zarząd, tak jak podwyżki wynikające z kosztów ulepszeń kapitałowych lub zwiększonych wydatków operacyjnych i konserwacyjnych. Najemcy mogą złożyć wniosek do Rady ds. Czynszów, jeżeli uważają, że ich czynsz został podwyższony ponad dopuszczalną kwotę.

Ogólnie, nie ma limitu na kwotę czynszu, którą wynajmujący może najpierw obciążyć najemcę przy wynajmie pustego lokalu. Najemcy powinni również pamiętać, że zgodnie z prawem stanowym, Costa-Hawkins Rental Housing Act, większość domów jednorodzinnych i kondominiów może być zwolniona z ograniczeń wzrostu czynszu zawartych w rozporządzeniu, ale nie z przepisów dotyczących eksmisji z uzasadnionych przyczyn.

Słuszna przyczyna eksmisji

Prawie wszystkie budynki mieszkalne w San Francisco są chronione na mocy przepisów o słusznej przyczynie eksmisji zawartych w rozporządzeniu w sprawie czynszu w San Francisco, niezależnie od liczby jednostek w budynku lub daty budowy budynku. Również nieruchomości, które wcześniej miały zatwierdzoną petycję o znaczną renowację, aby zwolnić budynek z rozporządzenia, teraz mają kontrolę nad eksmisją.

Tenants that are protected under the San Francisco Rent Ordinance cannot be evicted from their unit unless the landlord has a just-cause reason to do so under the law.

W San Francisco, there are fifteen just-cause reasons for eviction; these include for-fault reasons and no-fault reasons. Niektóre powszechne powody uzasadniające eksmisję są takie, że lokator nie zapłacił czynszu, naruszył warunki umowy najmu, powoduje uciążliwości lub angażuje się w nielegalne korzystanie z lokalu. Eksmisje na skutek wprowadzenia się właściciela (właściciel lub jego krewny stara się wprowadzić do lokalu) oraz eksmisje na podstawie Ellis Act (właściciel pragnie na stałe usunąć lokal z rynku wynajmu) są powszechnymi przyczynami eksmisji bez winy właściciela.

Nieprawidłowa eksmisja

Nieprawidłowa eksmisja jest zbyt częstym naruszeniem praw najemców, występuje wtedy, gdy właściciel bezprawnie zmusza najemcę do wyprowadzenia się z lokalu kontrolowanego przez czynsz. Może to być albo stałe, albo tymczasowe wyrzucenie. Właściciele niesłusznie eksmitują lokatorów na wiele sposobów. Właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za utraconą wartość czynszową lokalu objętego kontrolą czynszu, koszty przeprowadzki i ustawowe opłaty relokacyjne oraz cierpienie emocjonalne. Zgodnie z Rozporządzeniem o Czynszach w San Francisco, odszkodowania są również potrojone.

Owner Move-in

Owner Move-in eksmisja jest jedną z przyczyn eksmisji wymienionych w Rozporządzeniu o czynszach w San Francisco, i jest to jeden z najbardziej nadużywanych powodów eksmisji w San Francisco. Istnieją ścisłe wymogi ustawowe, których właściciel musi przestrzegać, aby dokonać eksmisji OMI, a lokatorom należy wypłacić świadczenia relokacyjne.

Repairs/Habitability

Landlords are required to make all necessary repairs to ensure a rental unit is habitable and to comply with state and local building and health codes.

Ellis Act

An Ellis Act eviction is one of the just cause evictions listed in the San Francisco Rent Ordinance. Eksmisja na mocy ustawy Ellisa ma miejsce wtedy, gdy lokatorzy są eksmitowani, ponieważ właściciel usuwa wszystkie lokale w budynku z rynku wynajmu. Istnieją ścisłe wymogi ustawowe, których właściciel musi przestrzegać, aby przeprowadzić eksmisję na podstawie Ellis Act, a także wymagana jest wypłata świadczeń relokacyjnych dla lokatorów.

Nielegalna jednostka

Jurysdykcje kontrolujące czynsz uznają, że jednostki te zasługują na specjalną ochronę. Najemca, który mieszka w nielegalnym lokalu, może myśleć, że nie ma żadnych praw, ale nielegalne lokale są w rzeczywistości objęte Rozporządzeniem Czynszowym SF. Właściciel nie może podnieść czynszu bardziej niż dopuszczalna kwota, a najemca nie może być eksmitowany bez uzasadnionej przyczyny na mocy rozporządzenia o czynszu.

Hałaśliwi sąsiedzi

Nadmierny ciągły hałas może mieć wpływ na zdrowie i samopoczucie człowieka. Domniemane we wszystkich umowach najmu w Kalifornii jest przymierze „spokojnego korzystania”. Właściciele mają obowiązek zapewnić, że najemcy mogą spokojnie posiadać wynajmowany lokal wolny od zakłóceń, a w skrajnych przypadkach mogą podjąć kroki w celu eksmisji uciążliwych najemców, aby zlikwidować uciążliwości.

Nękanie przez wynajmującego

Właściciele nie mogą nękać najemców poza ich domami. Może to być własność wynajmującego, ale jest to dom najemcy. Nękanie przez wynajmującego może być trudne do udowodnienia, ale istnieją kroki, które najemca może podjąć w celu udokumentowania nękania, aby ostatecznie pociągnąć wynajmującego do odpowiedzialności.

Nękanie przez sąsiadów

Spory sąsiedzkie są powszechne w zaludnionych miastach. Mając problem z osobą obok lub innego najemcy w budynku może być również frustrujące, ale nie wszystkie uciążliwe zachowanie sąsiada jest uciążliwe. Dowiedz się, co to jest uciążliwość i co możesz z tym zrobić.

Dyskryminacja mieszkaniowa

Istnieją prawa federalne, stanowe i miejskie, które zabraniają dyskryminacji mieszkaniowej. Dyskryminacja mieszkaniowa ma miejsce, gdy osoba lub grupa jest traktowana negatywnie w oparciu o prawnie chronione cechy, takie jak rasa, płeć, religia, status rodzinny lub niepełnosprawność. Prawo San Francisco dodaje do tej listy dodatkowe cechy, takie jak tożsamość płciowa, wzrost i waga. Dyskryminację można znaleźć wszędzie, od jawnych uprzedzeń właściciela lokalu po internetowe ogłoszenie o wynajmie nieruchomości.

Palenie

Ogólnie, wynajmujący mają prawo zabronić palenia papierosów lub innych wyrobów tytoniowych w i wokół wynajmowanej nieruchomości, tak długo jak jest to zapisane w umowie najmu. Wiele umów najmu zakazuje palenia jakiegokolwiek rodzaju, w tym papierosów, e-papierosów i marihuany. Ale najemcy mogą mieć prawa dotyczące medycznej marihuany. Ponadto, najemcy mają prawa dotyczące biernego palenia.

Współlokatorzy (Subsequent Occupant)

Jeśli jesteś oryginalnym lokatorem zgodnie z umową najmu, twój właściciel nie może podnieść twojego czynszu tylko dlatego, że inni oryginalni lokatorzy odchodzą. Jeżeli jednak nie jesteś pierwotnym najemcą i wprowadziłeś się do już istniejącego najmu, to to, czy masz ochronę pułapu czynszu zależy od kilku ważnych faktów. Niektóre z kluczowych pytań, na które należy odpowiedzieć, są następujące: czy wynajmujący wie, że mieszkasz w tym lokalu, czy wynajmujący przyjął od Ciebie bezpośrednie płatności za czynsz, czy wprowadziłeś się przed 1 stycznia 1996 r., czy wynajmujący w porę doręczył Ci zawiadomienie 6.14 i czy wynajmujący w porę podniósł czynsz.

Status imigracyjny

W październiku 2017 r. uchwalono Immigrant Tenant Protection Act, aby zapobiec dyskryminowaniu przez landlordów w Kalifornii najemców i przyszłych najemców na podstawie ich statusu imigracyjnego. Właściciel, który narusza Immigrant Tenant Protection Act, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej w wysokości do $2,000.00, plus sześć do dwunastokrotności miesięcznego czynszu.

Zużycie

Większość sporów o depozyty zabezpieczające sprowadza się do tego, co stanowi „normalne zużycie”. Kiedy najemca wyprowadza się z lokalu, wynajmujący może potrącić z kaucji najemcy kwotę na naprawę szkód w lokalu, które zostały spowodowane przez najemcę, ale tylko za szkody wykraczające poza zużycie. Najemca powinien zrozumieć na początku najmu, co dokładnie jest uważane za „zwykłe zużycie”.

Zapobieganie przestępstwom

Landlordowie mają obowiązek podjęcia uzasadnionych kroków w celu ochrony najemców przed przewidywalnymi czynami przestępczymi innych osób. Czyny przestępcze mogą obejmować takie zachowania jak napaść, pobicie, rabunek, morderstwo, gwałt, nadużywanie narkotyków i uszkodzenie mienia. Kiedy wynajmujący nie użyje rozsądnej troski, aby chronić swoich najemców, może być pociągnięty do odpowiedzialności za niedbałe lub umyślne przestępcze zachowanie osoby trzeciej

Kaucja

Najemcy powinni dokonać inspekcji lokalu przed wprowadzeniem się i przed wyprowadzką. Wynajmujący może potrącić z kaucji kwotę za „zwykłe zużycie”, ale musi się z tych potrąceń pisemnie rozliczyć. Ponadto, najemca ma prawo do zwrotu kaucji na dwadzieścia jeden (21) dni po wyprowadzce. Jeżeli wynajmujący zatrzyma kaucję najemcy w złej wierze, może być odpowiedzialny za kwotę kaucji i do dwukrotności tej kwoty.