FAYETTEVILLE — The rights renters have in Arkansas can be counted on one hand, even if it’s missing a couple of fingers.
„There are pretty much three at the core,” Samantha Higgins, assistant director for Off-Campus Student Services, told University Arkansas students during a recent presentation. „Prawo do posiadania wyłącznego posiadania nieruchomości. Oznacza to, że kiedy podpisujesz umowę najmu, wynajmujący lub właściciel mówi tak, ja jestem właścicielem tego, ale ty masz zamiar to zajmować. Drugim jest spokojne korzystanie z nieruchomości, a następnie nie bycie zablokowanym przez metody samopomocy. Jeśli więc zostaniesz eksmitowany – zalegasz z czynszem – dzień po tym, jak czynsz jest należny, właściciel nie może zmienić twoich zamków, nie może usunąć twoich drzwi, nie może zrobić nic w tym stylu. Muszą przejść przez prawny proces eksmisji i to jest twoje prawo jako najemcy.”
Kilka podstaw dla najemców
– Arkansas jest jedynym stanem w kraju, w którym właściciele nie muszą zapewnić mieszkania nadającego się do zamieszkania. Właściciele nie są również zobowiązani do dokonywania napraw, chyba że jest to określone w umowie najmu. Wynajmujący nie mogą wstrzymać płacenia czynszu z jakiegokolwiek powodu.
– Umowy najmu mogą być długie i wypełnione mylącym żargonem prawnym. Upewnij się, że przeczytałeś umowę całkowicie przed jej podpisaniem. Upewnij się, że będziesz mógł pozostać w miejscu zamieszkania przez cały czas trwania umowy – zazwyczaj jedynym sposobem na wypisanie się z umowy najmu jest czynna służba wojskowa.
– Większość wynajmujących pobiera kaucję na pokrycie szkód wykraczających poza normalne zużycie w czasie, kiedy zajmujesz miejsce zamieszkania. Jeśli właściciel posiada sześć lub więcej nieruchomości, kaucja nie może przekroczyć dwumiesięcznego czynszu. Najemcy są uprawnieni do otrzymania swojej kaucji z powrotem w ciągu 60 dni od zakończenia najmu, po odliczeniu kwoty odliczonej za naprawy. Najemcy muszą otrzymać listę wykonanych napraw i ich kosztów.
– Najemcy mogą być eksmitowani za niepłacenie czynszu, pozostawanie w miejscu zamieszkania po zakończeniu najmu lub inne naruszenia umowy najmu. Arkansas ma zarówno cywilnych i karnych eksmisji. Jeśli zalegasz z czynszem, możesz otrzymać wezwanie do opuszczenia lokalu i musisz go opuścić w ciągu 10 dni lub otrzymać zarzut karny.
Źródło: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Inne prawa mogą być przewidziane w umowie najmu, i zazwyczaj są, Higgins said.
„Dlatego jest to bardzo, bardzo ważne, aby przeczytać swoją umowę najmu, ponieważ pod koniec dnia, jeśli nie ma go tam, to wszystko, co masz zagwarantowane i to nie jest dużo”, powiedziała. „Ustne dzierżawy i ustne umowy są wiążące w stanie Arkansas, ale zawsze, zawsze opowiadamy się za tym, aby mieć pisemną dzierżawę i mieć wszystko, co właściciel obiecuje ci na piśmie, ponieważ może się to zamienić w sprawę typu „on powiedział, ona powiedziała” i zazwyczaj nie kończy się to dobrze. Jeśli nie jest to zapisane w umowie najmu, nie licz na to, że tak się stanie.”
Reputowany stanowy Greg Leding, D-Fayetteville, pracował przez sześć lat, aby uchwalić prawo dające najemcom więcej praw. Żadna z nich nie wyszła z komisji. Ustawodawcy uchwalili nową ustawę o karnej eksmisji podczas ostatniej sesji, aby zastąpić jedną, która została uznana za niekonstytucyjną.
„Niekoniecznie chodzi o to, że jest to jedno z najgorszych praw, chodzi o to, że nie mamy żadnych praw,” powiedział Leding. „Nasz stan jest jedynym w kraju, który nie ma gwarancji przydatności do zamieszkania, co oznacza, że niedbały właściciel może świadomie wynająć ci niebezpieczną przestrzeń. Jesteśmy też jedynym stanem w kraju, w którym można trafić do więzienia za niepłacenie czynszu. Lokator nie ma praktycznie żadnych praw tutaj w Arkansas.”
Leding powiedział, że około jeden na trzech mieszkańców Arkansas wynajmuje, około 960,000 osób. Higgins powiedział, że około 20.000 studentów mieszka poza kampusem i szacuje się, że 80 procent z nich wynajmuje. Odsetek osób wynajmujących w Northwest Arkansas był na 37 procent wszystkich zajętych jednostek mieszkaniowych w 2015 roku, to było w górę z 33 procent w 2010 roku, zgodnie z danymi U.S. Census Bureau.
„Zamierzam nadal próbować tak długo, jak jestem w Legislaturze. Następna okazja nie będzie aż do następnej sesji w styczniu 2019 roku”, powiedział Leding.
„Chcę być jasny, myślę, że większość właścicieli, 98 lub 99 procent wszystkich właścicieli, to dobrzy ludzie, którzy robią dobrze swoim lokatorom i są absolutnie źli lokatorzy, którzy po prostu niszczą własność, ale nie sądzę, że jest to uzasadnienie dla posiadania najgorszych praw w kraju.”
LANDLORDS
Higgins powiedział, że duże kompleksy mieszkaniowe kiełkujące wokół Fayetteville są w większości własnością pozapaństwowych interesów, które są używane do działania powyżej minimum wymaganego w Arkansas i zazwyczaj zapewniają więcej udogodnień. Duże kompleksy po prostu naprawić wszystko, co łamie, ponieważ mają one tak ogromny budżet. Lindsey Management jest największym lokalnym właścicielem z 10.000 jednostek w Northwest Arkansas.
„Ich dzierżawy są zazwyczaj dość dobre,” Higgins powiedział. „Większość z nich mówi, że naprawimy wszystko z wyjątkiem wymiany żarówek. To znaczy, że możesz złożyć wniosek o konserwację czegokolwiek, a oni to naprawią.”
To zazwyczaj właściciele, którzy posiadają kilka nieruchomości, mają tendencję do utrzymywania najemców na minimalnym poziomie, powiedział Higgins.
„Miałem problemy z ludźmi, którzy próbowali powiedzieć studentom, że jesteś winien $2,000 za szkody, a rachunek, który próbują dostarczyć jest sprzed trzech lat. Mają tylko nadzieję, że nie przeczytasz drobnego druku,” powiedział Higgins. „Ludzie, którzy naprawdę starają się wykorzystać najemców, to właściciele małych mieszkań, tacy jak mama i tata. Albo ci, którzy muszą kupić ci nową jednostkę AC, to jest dla nich ogromny wydatek.
„Większość czasu, kiedy rozmawiam ze studentem i mają kłopoty lub mają problem, to dlatego, że najemca jest w błędzie, najemca naruszył umowę najmu,” powiedział Higgins. „Wiem, że to było trochę przerażające, były filmy dokumentalne zrobione na stan Arkansas i jak złe są nasze prawa i nasze prawa są na korzyść właściciela, ale szczerze mówiąc, w tym obszarze nie mamy tego rodzaju problemów.”
Jerry Allred, który prowadził Allred Property Management przez ostatnie 30 lat, powiedział, że jego firma zarządza i utrzymuje około 350 domów i 450 jednostek mieszkalnych w Benton i Washington counties.
„Te wszystkie są zarządzane przez opłatę, pobieramy opłatę od właściciela, aby zrobić wszystko,” Allred powiedział. „To jest wszystko, od ludzi, którzy mają 60 domów lub jednostek w dół do ludzi, którzy po prostu mają jeden. Większość naszych klientów jest spoza stanu. Dla naszych właścicieli, że czynsz jest ich płatności hipotecznych większość czasu, a kiedy najemca nie płaci, nie dostajemy pieniędzy i hipoteka nie dostaje zapłacone.”
Allred powiedział, podczas gdy prawa państwowe mogą być mało, właściciele są zobowiązani do przestrzegania mnóstwo federalnych przepisów mieszkaniowych.
Przywołał kilka przykładów. W ostatnim roku prawo federalne zmieniło się, aby zabronić dyskryminacji osoby z wyrokiem skazującym za przestępstwo na jego koncie, powiedział. Innym przykładem jest rozporządzenie Fayetteville zabraniające więcej niż trzem niespokrewnionym osobom mieszkać razem.
„Cóż, to jest dobre, ale prawo federalne mówi, że możesz naruszać stan cywilny lub dyskryminację ze względu na wiek. Jeśli powiesz, że nie chcesz studentów, może to być interpretowane jako dyskryminacja ze względu na wiek” – powiedział Allred. „Nawet jeśli Fayetteville ma prawo, myślę, że jest to 100 dolarów grzywny i prawo federalne jest 10.000 dolarów grzywny. Więc które z nich zamierzasz naruszyć.”
Allred powiedział, że osoby fizyczne mają trudniejszy czas radzenia sobie z deadbeats niż firmy zarządzające.
„Wiele z indywidualnych właścicieli, nie mają możliwości wyciągnąć raporty kredytowe. Więc wiele osób, które są coraz eksmitowany z innych miejsc, szukają, że jedna rodzina, że mama i pop,” Allred powiedział. „Chociaż współczujemy im osobistych wyzwań, nadal muszą płacić czynsz. Podczas gdy, z indywidualnym właścicielem, mogą grać na ich sympatii więcej niż mogą z nami.”
RENTERS
Spring jest tradycyjnie sezon obrotu mieszkania w Northwest Arkansas, szczególnie wśród studentów uniwersytetu, którzy podpisują nowe umowy najmu lub zmiany adresów, zgodnie z przemysłu insiders.
Meg Austin, student uniwersytetu, wynajęte od przyjaciela rodziny na sześć lub siedem miesięcy przed wprowadzeniem się do mieszkania w małym kompleksie na własną rękę. Austin powiedziała, że ma same pozytywne doświadczenia jako najemca w Fayetteville.
„Słyszałam przerażające historie o ludziach próbujących nakłonić ludzi do wykonywania prac konserwacyjnych i tym podobnych rzeczy, ale miałam dużo szczęścia i byłam bardzo wdzięczna za dobre doświadczenia, które miałam,” powiedziała Austin. „Ten, który mam teraz jest dwie sypialnie, ma wszystkie udogodnienia, pralka, suszarka są wliczone w cenę, co jest bardzo przydatne. Wcześniej wynajmowałem mały domek ze współlokatorem i to też było bardzo ładne, bardzo dobrze złożone i bardzo dobrze utrzymane.”
Higgins powiedział, że są pewne podstawowe fakty z życia dla najemców, takie jak tylko ludzie na dzierżawie mogą zajmować mieszkanie.
Właściciel powinien zagwarantować najemcy spokojne korzystanie z nieruchomości, ale to może zależeć od innych mieszkańców budynku lub kompleksu, powiedział Higgins. Jeżeli jednak sąsiedzi urządzają przyjęcia, a wynajmujący nie robi nic, aby to powstrzymać, może to być podstawą do zerwania umowy najmu.
Pomimo, że wynajmujący nie musi utrzymywać domu w czystości i nadawać się do zamieszkania dla najemcy, musi utrzymywać go w czystości i w stanie, w jakim go zastał dla wynajmującego, powiedział Higgins.
„Jeśli znalazłeś go z brakującą połową ściany, możesz go zwrócić z brakującą połową ściany, ale nie możesz sprawić, że będzie gorszy niż ten, w którym go znalazłeś,” powiedziała.
Najemca może jednak zostać wyeksmitowany, jeśli wyrządzi nadmierne szkody w mieszkaniu, nawet jeśli jest to wypadek, jak pożar tłuszczu, i spali jedną ze ścian, powiedziała Higgins.
Właściciel nie musi dokonywać napraw, jeśli nie jest to wymienione w umowie najmu, powiedziała. Jeśli właściciel dokonuje naprawy, musi ona być bezpieczna i prawidłowa.
Wiele kompleksów apartamentowych nie będzie oczyszczać ze śniegu i lodu parkingów, schodów i chodników, ponieważ jeśli nic nie robią, to nie jest ich wina, jeśli ktoś się poślizgnie i upadnie, powiedział Higgins. Jeśli go oczyszczą i ktoś spadnie, to jest to odpowiedzialność właściciela.
Większe studenckie kompleksy mieszkaniowe, które wynajmują przez sypialnię, niekoniecznie mają depozyty zabezpieczające, ale konwencjonalne apartamenty, dupleksy, domy miejskie, zwykłe domy jednorodzinne nadal mają, powiedział Higgins. Jeśli właściciel posiada lub zarządza więcej niż sześcioma nieruchomościami, nie może pobierać kaucji wyższej niż dwumiesięczny czynsz i musi oddać kaucję w ciągu 60 dni, pomniejszoną o szczegółową listę tego, za co obciążył najemcę. Nie może po prostu powiedzieć, że zatrzymuje $200 na naprawy.
Jeśli najemca nie odzyska swojej kaucji, może pozwać o dwukrotność kaucji, plus opłaty i koszty, Higgins powiedział.
EWIKUCJA
Arkansas jest jedynym stanem, który ma ustawę o karnej eksmisji, według Allreda. Kiedy lokator zajmuje nieruchomość i odmawia płacenia czynszu, popełnia przestępstwo w Arkansas, okradając właściciela. We wszystkich innych stanach jest to uważane za sprawę cywilną. Arkansas ma również prawo eksmisji cywilnej.
Allred powiedział, „Myślę, że w zeszłym roku zrobiliśmy tylko siedem eksmisji, gdzie musieliśmy przejść przez wszystkie systemy sądowe, ale wiele z tego jest dlatego, że robimy tak wiele badań przesiewowych na pierwszym końcu.”
Eksmisja cywilna różni się znacznie od eksmisji karnej. Eksmisja cywilna umożliwia właścicielowi rozpoczęcie eksmisji z powodu istotnego naruszenia umowy najmu lub dzierżawy i pozwala na pobranie zaległego czynszu, honorariów adwokackich, odszkodowań za szkody majątkowe i dążenie do innych środków cywilnych.
Eksmisja karna pozwala jedynie właścicielowi zabrać swoją własność na wypadek, gdyby najemca zalegał z czynszem. Eksmisja cywilna trwa na ogół krócej niż eksmisja karna.
Eksmisja karna rozpoczyna się 10-dniowym wezwaniem do opuszczenia lokalu i oświadczeniem właściciela, które prokuratorzy wykorzystują do wydania nakazu aresztowania najemcy. Po doręczeniu nakazu ustalana jest data rozprawy sądowej, odbywa się przesłuchanie, a lokator przyznaje się do winy. Jedyną obroną jest to, że czynsz został zapłacony lub lokator wyprowadził się. Przyznanie się do winy zazwyczaj skutkuje wydaniem przez sędziego nakazu opuszczenia lokalu w określonym terminie. Najemca może nie przyznać się do winy, ale musi zdeponować całkowitą kwotę należną sądowi i nadal wpłacać pieniądze za każdy dodatkowy dzień, w którym najemca zajmuje nieruchomość, podczas gdy sprawa jest w toku. Proces odbywa się i jeśli lokator nie ma dowodu wpłaty, przegrywa. Oskarżenie jest wykroczeniem. Najemca ma 10 dni na opuszczenie lokalu i może zostać ukarany grzywną za każdy dodatkowy dzień zajmowania lokalu lub aresztem na okres do 90 dni. Jeśli najemca zwycięży, dostaje pieniądze, które zdeponował w sądzie.
Cywilna eksmisja, znana również jako bezprawne zatrzymanie, jest domyślną metodą odzyskania posiadania nieruchomości, jeśli najemca narusza umowę najmu. Eksmisja cywilna zaczyna się od trzydniowego wezwania do opuszczenia lokalu. Jeśli najemca nie opuści lokalu, wynajmujący składa pozew sądowy, domagając się nakazu eksmisji lub nakazu posiadania oraz wyroku na kwotę, którą jest winien. Lokator ma pięć dni na odpowiedź i wyjaśnienie, dlaczego nie powinien być eksmitowany, po czym odbywa się przesłuchanie. Jeśli najemca nie odpowie lub nie uda mu się przekonać sędziego, wynajmujący otrzymuje nakaz posiadania, który ma być doręczony przez szeryfa w celu eksmisji najemcy. Eksmisja cywilna pozwala wynajmującemu uzyskać wyrok przeciwko najemcy za szkody spowodowane naruszeniem umowy najmu, koszty sądowe i opłaty za pełnomocnictwo. Pozwala również właścicielowi na zajęcie wynagrodzenia lub podjęcie innych kroków.
Allred powiedział, że zazwyczaj nie ściga eksmisji karnej. Eksmisja cywilna może uruchomić $800 z opłatami prawników.
„Nigdy go nie używałem, ponieważ chcę wyroku, a kiedy używasz tego kryminalnego eksmisji, dostajesz ’em out, ale nie dostajesz żadnych odszkodowań”, powiedział.
NW News on 05/07/2017
.