W Kentucky, właściciel może eksmitować najemcę za niezapłacenie czynszu lub za naruszenie umowy najmu lub dzierżawy. Najemca, któremu grozi eksmisja z jednego z tych powodów, może mieć przynajmniej jedną dostępną obronę.
Podstawy eksmisji w Kentucky
Kentucky przyjęło Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA), który określa zasady i przepisy, których właściciele i najemcy muszą przestrzegać przy wynajmowaniu nieruchomości. Zgodnie z URLTA, najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu na czas i honorowania umowy najmu. Niepłacenie czynszu i naruszanie umowy najmu to dwa najczęstsze powody eksmisji. Zanim jednak wynajmujący może wyeksmitować najemcę z któregokolwiek z tych powodów, musi on dać najemcy zawiadomienie.
Wymogi dotyczące zawiadomienia o niepłaceniu czynszu
Wynajmujący może wyeksmitować najemcę za niepłacenie czynszu, kiedy jest on należny. Jednakże, przed wniesieniem pozwu o eksmisję do sądu, wynajmujący jest zobowiązany do wręczenia najemcy siedmiodniowego wypowiedzenia. Zawiadomienie musi zawierać informację, że lokator ma siedem dni na zapłacenie czynszu lub umowa najmu zostanie rozwiązana i rozpocznie się postępowanie eksmisyjne (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Wymagania dotyczące zawiadomienia o naruszeniu umowy najmu
Właściciel może również wyeksmitować najemcę za naruszenie umowy najmu lub dzierżawy. Jeżeli najemca naruszył umowę najmu, wynajmujący jest zobowiązany do wręczenia najemcy zawiadomienia, które stwierdza, że najemca ma 15 dni na naprawienie naruszenia umowy najmu (poprzez zaprzestanie określonego działania lub zapłacenie za szkody) albo umowa najmu zostanie rozwiązana.
Jeżeli najemca popełni to samo naruszenie umowy najmu w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania zawiadomienia za pierwsze naruszenie, wynajmujący jest zobowiązany do wręczenia najemcy jedynie 14-dniowego zawiadomienia, które stwierdza, że umowa najmu zostanie rozwiązana po upływie 14 dni. Wynajmujący nie ma obowiązku dać najemcy żadnego czasu na usunięcie naruszenia (zob. Ky. Rev. Stat. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Przykłady naruszeń umowy najmu obejmują urządzanie głośnych imprez podczas wyznaczonych cichych godzin lub posiadanie nieupoważnionych osób mieszkających w mieszkaniu.
Proces eksmisji
Jeśli najemca nie zapłacił czynszu lub nie naprawił naruszenia umowy najmu w odpowiednim okresie czasu, wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję do sądu okręgowego w hrabstwie, w którym znajduje się wynajmowany lokal. Pozew o eksmisję jest również nazywany pozwem o bezprawne wtargnięcie i zatrzymanie (forcible entry and detainer suit). Wynajmujący może również pozwać o niezapłacony czynsz lub odszkodowanie (patrzKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 i 383.685).
Wynajmujący musi złożyć skargę i wezwanie do sądu, aby rozpocząć pozew. Najemca otrzyma następnie kopię skargi i wezwania wraz z datą i godziną przesłuchania przed sędzią. Jeśli najemca chce zakwestionować eksmisję, musi stawić się na przesłuchanie. Na rozprawie sędzia wysłucha zarówno wynajmującego, jak i najemcę i podejmie ostateczną decyzję dotyczącą eksmisji.
Najemca może odkryć, że zakwestionowanie eksmisji nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Najemca może być zmuszony zapłacić wynajmującemu opłaty sądowe i adwokackie, jeżeli nie powiedzie mu się w sądzie. Najemca może również otrzymać negatywną ocenę kredytową i może zostać odrzucony dla przyszłego mieszkania. Najlepszą opcją dla najemcy może być próba porozmawiania z wynajmującym i wynegocjowania porozumienia poza systemem sądowym. Wiele społeczności posiada bezpłatne lub tanie usługi mediacyjne, które zajmują się sporami pomiędzy wynajmującym a najemcą; lokalne zasoby dostępne są na stronie internetowej mediate.com i w American Arbitration Association. Faqs mediacji na stronie Nolo dostarcza więcej informacji na ten temat.
Obrona przed eksmisją w Kentucky
Najemca, któremu grozi eksmisja za niezapłacenie czynszu lub naruszenie umowy najmu, może mieć możliwość obrony przed eksmisją.
Landlord Evicts Tenant Illegally
W Kentucky, jedynym legalnym sposobem eksmisji najemcy jest otrzymanie nakazu sądowego od sędziego zezwalającego na przeprowadzenie eksmisji. Jeżeli wynajmujący próbuje usunąć najemcę w jakikolwiek inny sposób, taki jak zmiana zamków w wynajmowanym lokalu lub odcięcie mediów, najemca może pozwać wynajmującego o odszkodowanie. Ten rodzaj nielegalnej eksmisji jest często określany jako eksmisja „samopomocowa” lub bezprawne wyrzucenie (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Więcej informacji na temat eksmisji „samopomocowych” można znaleźć w artykule Nolo Illegal Eviction Procedures in Kentucky.
Landlord Does Not Follow Proper Eviction Procedures
Przy eksmisji najemcy bardzo ważne jest, aby wynajmujący dokładnie przestrzegał wszystkich zasad określonych w ustawach Kentucky. Jeśli wynajmujący nie przestrzega wszystkich zasad, eksmisja może nie być ważna. Na przykład, wynajmujący jest zobowiązany dać najemcy siedmiodniowe wypowiedzenie przed wniesieniem pozwu o eksmisję z powodu niezapłacenia czynszu. Jeśli wynajmujący nie da najemcy żadnego zawiadomienia i po prostu złoży pozew, najemca może bronić się przed eksmisją, powołując się na brak zawiadomienia. Sędzia zatrzyma wtedy pozew, a wynajmujący będzie musiał dać najemcy odpowiednie siedmiodniowe wypowiedzenie. Po upływie tego siedmiodniowego okresu, jeżeli najemca nadal nie zapłacił całego należnego czynszu, wynajmujący może złożyć nowy pozew o eksmisję.
Należy zauważyć, że ten rodzaj obrony nie powstrzyma uzasadnionej eksmisji; jedynie ją opóźni. Jak tylko wynajmujący naprawi wadliwą procedurę, eksmisja będzie kontynuowana.
Właściciel eksmituje najemcę za niepłacenie czynszu
Najemca może mieć prawo do obrony, jeżeli grozi mu eksmisja za niepłacenie czynszu.
Tenant Paid Rent in Full
Najemca ma siedem dni od otrzymania zawiadomienia od wynajmującego na zapłacenie zaległego czynszu w całości. Jeżeli lokator zapłaci w ciągu siedmiu dni, wynajmującemu nie wolno kontynuować procesu o eksmisję (zob. Ky. Rev. Stat. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Płacąc czynsz w ciągu siedmiu dni, najemca powinien poprosić wynajmującego o pokwitowanie z oznaczeniem czasu. Wtedy, jeżeli wynajmujący i tak będzie kontynuował pozew o eksmisję, najemca będzie miał dowód, że czynsz został zapłacony w odpowiednim czasie.
Landlord Did Not Maintain the Rental Unit
Wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać wynajmowany lokal w Kentucky w stanie zdatnym do zamieszkania. Oznacza to, że wynajmujący musi:
- stosować się do wszystkich kodeksów budowlanych i mieszkaniowych, które mają wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo
- utrzymywać wszystkie wspólne obszary w czystości i bezpieczeństwie
- utrzymywać w dobrej i bezpiecznej naprawie wszystkie urządzenia elektryczne, hydrauliczne, sanitarne, grzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne w wynajmowanym lokalu
- zapewnić bieżącą wodę, w tym gorącą wodę, przez cały czas, oraz
- zapewnić ogrzewanie w okresie od 1 października do 1 maja.
Patrz Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Jeśli wynajmowany lokal wymaga naprawy w którymkolwiek z powyższych obszarów, najemca ma kilka dostępnych opcji. Najemca może wybrać tylko jedną z tych opcji na raz.
- Jeśli koszt naprawy jest mniejszy niż połowa miesięcznego czynszu, najemca może dać wynajmującemu zawiadomienie, w którym stwierdza, że wynajmujący ma 14 dni na dokonanie niezbędnych napraw lub najemca spowoduje dokonanie napraw i odliczy koszt napraw od czynszu. Jeżeli wynajmujący nie dokona napraw w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia, najemca może zlecić wykonanie napraw. Najemca musi zachować wszystkie rachunki i przedstawić wynajmującemu szczegółowe oświadczenie przy odliczaniu kosztów od czynszu (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Jeśli wynajmujący nie zapewni wynajmowanemu lokalowi podstawowych usług, takich jak ogrzewanie, elektryczność lub bieżąca woda, najemca może pisemnie powiadomić wynajmującego o potrzebnych usługach. Następnie najemca może nabyć podstawową usługę i odliczyć jej koszty od czynszu lub może znaleźć inne miejsce zamieszkania do czasu, aż wynajmujący dostarczy podstawową usługę. Najemca nie będzie musiał płacić czynszu, mieszkając w innym miejscu (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- Najemca może również zdecydować się na wręczenie wynajmującemu 30-dniowego wypowiedzenia, w którym stwierdza się, że jeżeli wynajmujący nie dokona niezbędnych napraw w ciągu 14 dni, umowa najmu zostanie rozwiązana po upływie 30 dni. Jeśli wynajmujący nie dokona napraw w ciągu 14 dni, najemca może wyprowadzić się z wynajmowanego lokalu i nie jest już zobowiązany do płacenia czynszu (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Jeśli wynajmujący próbuje eksmitować najemcę za niepłacenie czynszu, ponieważ najemca płaci obniżony czynsz lub nie płaci go wcale, najemca może bronić się przed eksmisją, udowadniając, że wynajmujący nie dokonał koniecznych napraw. Sąd może zażądać od najemcy płacenia czynszu do sądu, a następnie sąd ustali, kto otrzyma czynsz po zakończeniu sprawy sądowej (zob. Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or „Repair and Deduct, „opublikowanym przez Nolo.
Wynajmujący eksmituje najemcę za naruszenie umowy najmu
Wynajmujący ma obowiązek dać najemcy co najmniej 15 dni na naprawienie naruszenia umowy najmu przed wniesieniem pozwu o eksmisję. Jeżeli najemca naprawi naruszenie w ciągu 15 dni, wynajmującemu nie wolno kontynuować eksmisji. Jeżeli wynajmujący i tak przystąpi do eksmisji, najemca może wykorzystać dowód, że naruszenie zostało naprawione w odpowiednich ramach czasowych jako obronę przed eksmisją.
Pamiętaj, że jeżeli jest to drugie zawiadomienie o tym samym naruszeniu w okresie sześciu miesięcy, wynajmujący nie musi dać najemcy żadnego czasu na naprawienie naruszenia. Po upływie 14-dniowego okresu wypowiedzenia, umowa najmu wygasa i wynajmujący może przystąpić do eksmisji (patrz Ky. Rev. Stat. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Wyeksmitowanie lokatora przez wynajmującego na podstawie dyskryminacji
Federalna Ustawa o Uczciwym Mieszkaniu (Fair Housing Act) i Prawo o Uczciwym Mieszkaniu w Kentucky czynią nielegalnym dyskryminowanie lokatora przez wynajmującego na podstawie rasy, religii, płci, pochodzenia narodowego, statusu rodzinnego (w tym dzieci poniżej 18 roku życia i kobiet w ciąży) oraz niepełnosprawności. Jeżeli wynajmujący próbuje eksmitować najemcę w oparciu o którąkolwiek z tych cech, najemca może użyć dyskryminacji jako argumentu obrony przed eksmisją. Zobacz artykuł Nolo Dyskryminacja mieszkaniowa zakazana przez prawo stanowe i lokalne, aby uzyskać więcej informacji na temat praw zakazujących dyskryminacji najemców.
Dodatkowe zasoby dla najemców w Kentucky
Organizacje pomocy prawnej, takie jak Sieć Pomocy Prawnej Kentucky, mogą zapewnić bezpłatną lub tanią pomoc prawną dla tych, którzy kwalifikują się na podstawie dochodów. Sieć Pomocy Prawnej w Kentucky zapewnia również bezpłatne zasoby mieszkaniowe online dla każdego, kto ma pytania. Lokatorzy, którzy mieszkają w federalnie wspomaganych mieszkaniach powinni również sprawdzić stronę zasobów lokatora na HUD.gov.
Kiedy zatrudnić doświadczonego prawnika
Jeśli masz bardziej szczegółowe pytania prawne dotyczące sprawy eksmisji lub wynajmujący już zatrzymał prawnika, prawdopodobnie powinieneś również skontaktować się z prawnikiem. Prawnik może zająć się całą sprawą lub doradzić Ci, jak postępować. Prawnik może również poinformować Cię, jakie masz szanse na wygranie sprawy. Możesz szczególnie chcieć zatrudnić prawnika, jeśli jesteś pewny swojej sprawy, a twoja umowa najmu lub dzierżawy uprawnia cię do honorarium dla prawnika, jeśli wygrasz w sądzie.
Dla porady na temat znalezienia dobrego prawnika, zobacz artykuł Nolo Jak znaleźć doskonałego prawnika.
Sprawdź również Katalog prawników Nolo dla prawników z Kentucky, którzy specjalizują się w prawie wynajmu.
Więcej informacji na temat eksmisji i wypowiedzeń
Więcej artykułów na ten temat, zobacz sekcję Eksmisje i wypowiedzenia na Nolo.com.
Więcej informacji na temat praw najemców, zobacz Przewodnik prawny każdego najemcy, autorstwa Janet Portman i Marcia Stewart (Nolo).