Efekt w piątek, 1 stycznia, Assembly Bill 1885 zwiększa kwotę kapitału domowego chronionego przed wierzycielami, prawdopodobnie zapobiegając więcej właścicieli od utraty domów w upadłości.
Nowa ochrona zagrody zaczyna się na podłodze $300,000 i czapki na $600,000. Poprzednie zwolnienie z homestead wahała się od $ 75,000 dla singli, $ 100,000 dla małżeństwa i $ 175,000 dla seniorów i osób niepełnosprawnych.
Prawo, które opiera zwolnienie na hrabstwie rocznej mediany cen domów jednorodzinnych, nie cytuje źródła danych, które określi poziom odniesienia. Począwszy od stycznia 2022 r., zwolnienie będzie dostosowywać się do inflacji w oparciu o zmiany w Kalifornii Consumer Price Index.
High-cost Los Angeles i Orange Hrabstwa będą wpadać w pułapie kapitału własnego 600.000 dolarów. Riverside County będzie szacunkowo $ 400,000 i San Bernardino County około $ 340,000.
Główny pomysł za zwolnieniem zagrody jest pomóc właścicielom domów utrzymać ich podstawowe miejsce zamieszkania bezpieczne przez umieszczenie go poza zasięgiem skutków nieszczęścia gospodarczego.
Po złożeniu wniosku o upadłość na podstawie rozdziału 7, aby pozbyć się długów, wyznaczony przez sąd syndyk masy upadłościowej oceni wartość aktywów dłużnika w dolarach i określi, co jest dostępne do likwidacji i zapłacenia wierzycielom.
Powiedzmy, że dom w Los Angeles jest warty 1 milion dolarów. Zastaw hipoteczny wynosi 400 000 dolarów, a kapitał własny 600 000 dolarów. Tak długo, jak właściciel domu mieszka w rezydencji przed złożeniem wniosku o upadłość, dom jest chroniony przed wierzycielami.
Jest więcej do formuły w czymś, co nazywa się „realizable equity”, według Irvine-based adwokat upadłości Michael Nicastro. To jest godziwa wartość rynkowa minus 6-8% dla kosztów sprzedaży, wszelkie podatki od zysków kapitałowych, które mogą być należne, zastawów hipotecznych, minus zwolnienie homestead.
Na przykład, powiedzmy, że Orange County dom był wart $ 1,2 mln z kapitałem 700.000 dolarów i zastawu hipotecznego w wysokości 500.000 dolarów. Zakładając 7% koszt sprzedaży lub $84,000, podatek od zysków kapitałowych w wysokości $50,000, zastaw hipoteczny w wysokości $500,000 i twój $600,000 zwolnienie z homestead dodać do $1,234,000. Twój kapitał domowy jest chroniony przed wierzycielami i nie byłbyś zmuszony do sprzedaży domu.
Użyjmy tego samego przykładu, co powyżej, ale zastaw hipoteczny wynosi $250,000 zamiast $500,000. W tym przypadku, dodatkowy kapitał poza ochroną zwolnienia z zagrody ($84,000 koszty sprzedaży, $50,000 zyski kapitałowe, $250,000 zastawu plus $600,000 kapitału gospodarstwa) $1,200,000 minus $984,000 lub $216,000 dodatkowych aktywów.
W tym przypadku, syndyk prawdopodobnie sprzedałby dom, używając $216,000 do dystrybucji do wierzycieli. Kwota 600.000 dolarów musi być ponownie zainwestowana w inną zagrodę (główne miejsce zamieszkania) w ciągu sześciu miesięcy, zgodnie z Nicastro.
Niektórzy kredytodawcy hipoteczni rozważą nowy kredyt hipoteczny dla kredytobiorcy jeden dzień po zwolnieniu z bankructwa. Powiedzmy, że kredytobiorca ma 600.000 dolarów od syndyka masy upadłościowej i chce 900.000 dolarów domu po tym, jak został zmuszony do sprzedaży domu o wartości 1,2 miliona dolarów. Jeśli kupujący ma wiarygodną, udokumentowaną historię za tymi finansowymi nieszczęściami, pożyczka prawdopodobnie zostanie zatwierdzona.
Ninety-pięćdziesiąt pięć procent właścicieli domów nie składa Deklaracji Zagrody, według Glenna Awerkampa, menedżera tytułu w Lawyers Title.
Wstępna zmiana formy własności może sugerować zagrodę, ale nie ryzykuj, mówi Nicastro. Złóż formularz samodzielnie.
Możesz uzyskać ten formularz od lokalnej firmy tytułowej. Musi być notarialnie potwierdzone i zarejestrowane w biurze rejestratorskim twojego powiatu, aby było ważne. Z wyłączeniem opłat notarialnych, Orange County Clerk Recorders Office szacuje opłaty na $85 do $88.
Riverside-based adwokat upadłości Scott Talkov widzi zwiększone zwolnienie homestead jako handout do dłużników i właścicieli domów, i ogromną stratę dla creditors.
„Dłużnicy mogą teraz sprzedać wszystkie swoje aktywa tuż przed upadłością, spłacić kredyt hipoteczny tak długo, jak kapitał własny nie przekracza zwolnionej kwoty, i złożyć wniosek o upadłość na pozostałych długów”, powiedział. „Ta strategia jest znana jako planowanie wyłączenia, w którym dłużnicy przekształcają inaczej nie zwolnione aktywa w zwolnione aktywa. Stanie się to jeszcze bardziej powszechne, ponieważ kapitał domowy staje się chronioną przez rząd skarbonką, której wierzyciele nie mogą dotknąć.”
Moja rada dla ciebie: Szukajcie wskazówek prawnych z adwokatem upadłości, zanim pójdziecie tą drogą.
Stopy hipoteczne
Freddie Mac rate news: 15-letnia stała stopa procentowa wynosiła średnio 2,17%, 11. rekordowo niska i o dwa punkty bazowe niższa niż w zeszłym tygodniu. 30-letnia stopa stała wynosiła średnio 2,67%, o jeden punkt bazowy więcej niż w zeszłym tygodniu.
Zrzeszenie Bankierów Hipotecznych było zamknięte i nie podało w tym tygodniu wolumenu wniosków kredytowych.
Podsumowanie: Zakładając, że kredytobiorca dostaje średnią 30-letnią stałą stopę procentową na zgodnej pożyczce $548,250, zeszłoroczna płatność była zdumiewająca $315 więcej niż w tym tygodniu płatność $2,215.
Co widzę: Lokalnie, dobrze wykwalifikowani kredytobiorcy mogą uzyskać następujące kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu z kosztem 1 punktu: 30-letni FHA na 2,25%, 15-letni konwencjonalny na 1,99%, 30-letni konwencjonalny na 2,375%, 15-letni konwencjonalny o wysokim saldzie ($ 548,251 do $ 822,375) na 1,99%, 30-letni konwencjonalny o wysokim saldzie na 2.375% oraz jumbo 30-letni stały na 2.75%.
Uwaga: 30-letni kredyt FHA conforming jest ograniczony do kredytów w wysokości $477,250 w Inland Empire i $548,250 w LA i Orange counties.
Program kredytowy tygodnia: 15-letni, stały na 2,25% bez kosztów.
Jeff Lazerson jest brokerem hipotecznym. On może być osiągnięty na 949-334-2424 lub [email protected]. Jego strona internetowa jest mortgagegrader.com.
.