Written by: Lucro Staff 2 lata, 11 miesięcy temu
(0 komentarzy)
Komercyjne finansowanie nieruchomości obejmuje kilka różnych rodzajów pożyczek. Aby inwestorzy na rynku nieruchomości mogli pożyczyć pieniądze, których potrzebują do sfinansowania swojego projektu, zarówno inwestor, jak i jego projekt muszą zostać ocenione pod kątem ryzyka. Im większe ryzyko związane z kredytobiorcą lub projektem, tym bardziej rygorystyczne warunki kredytowania będą oferowane przez kredytodawców. To właśnie tutaj w grę wchodzą LTC i LTV. Poniżej definiujemy, co te dwa terminy oznaczają, jak działają i jakie są ich role w finansowaniu CRE.
LTC-Czym jest i jak działa?
LTC to skrót od loan-to-cost. LTC jest wskaźnikiem stosowanym w finansowaniu nieruchomości komercyjnych w celu określenia, jaka część projektu deweloperskiego będzie finansowana z długu, a jaka z kapitału własnego. LTC definiuje się jako wartość kredytu podzieloną przez koszt projektu.
Kredytodawcy używają LTC jako metryki wysokiego poziomu do ustalenia podstawowego standardu ryzyka, które są skłonni zaakceptować w przypadku kredytu budowlanego na nowy projekt. Im wyższy współczynnik LTC, tym większe ryzyko ponosi kredytodawca w przypadku niepowodzenia inwestycji. Wartości LTC są ustalane przez stopy rynkowe i mają tendencję do podnoszenia się podczas hossy.
Kredyt na nieruchomości komercyjne jest konwencjonalnie zaciągany z procentem LTC w zakresie od 50% do 80%. Na przykład, jeżeli całkowity koszt budowy wynosi $1,000,000, pożyczkodawca może zaoferować kwotę pożyczki w wysokości $800,000, co odpowiada LTC w wysokości 80%.
LTV-Co to jest i jak to działa?
LTV jest akronimem oznaczającym „Loan To Value”. Jest on podobny, ale nie taki sam jak LTC. LTV to stosunek wartości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości, w przeciwieństwie do kosztów budowy danego projektu. Innymi słowy, LTV to kwota kredytu hipotecznego podzielona przez wycenioną wartość nieruchomości. Jeśli chodzi o LTV, zazwyczaj zaangażowany jest rzeczoznawca.
Oczywiście trudniej jest przewidzieć wartość CRE, które nie zostało jeszcze wybudowane, i tu właśnie pojawia się modelowanie finansowe pro forma. Najczęstsze scenariusze rozwoju CRE zakładają udzielenie kredytu LTC w okresie budowy, który po jej zakończeniu będzie refinansowany kredytem LTV. Kiedy istnieje już gotowy produkt (lub przynajmniej częściowo zbudowany obiekt), znacznie łatwiej jest określić wartość obiektu, co sprawia, że kredyt LTV jest bardziej opłacalny.
LTC, LTV, &Finansowanie CRE
Oba LTC i LTV są istotnymi elementami, jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości komercyjnych. Są to narzędzia, które pomagają kredytodawcom określić poziom ryzyka, który są skłonni zaakceptować dla danego składnika aktywów. To z kolei determinuje wielkość kredytu, który kredytodawca jest skłonny udzielić. Projekty, które są uważane za bardziej ryzykowne, będą miały niższe wskaźniki LTC lub LTV, określone przez stopy rynkowe.