May 01, 2018
Ground Lease Fundamentals
Leasing gruntowy, w ramach którego deweloper komercyjny dzierżawi działkę gruntu i buduje swoje ulepszenia na dzierżawionej nieruchomości, od dawna był wykorzystywany jako środek do rozwoju nieruchomości komercyjnych. Długoterminowe umowy dzierżawy gruntu nieruchomości będących własnością publiczną stały się również podstawowym narzędziem podmiotów rządowych i quasi-rządowych do generowania dochodów operacyjnych przy jednoczesnym zachowaniu własności cennych aktywów.
Deweloperzy i właściciele nieruchomości wybierają tę strukturę z różnych powodów. Z perspektywy dewelopera, umowa dzierżawy gruntu umożliwia mu uzyskanie prawa do zajmowania i użytkowania gruntu przy niewielkich nakładach pieniężnych z góry. Z perspektywy właściciela nieruchomości, generuje ona strumień dochodu z gruntu bez inwestowania czasu i kapitału potrzebnego do zbudowania ulepszeń oraz zachowuje własność gruntu do przyszłego wykorzystania.
Obecna dostępność kapitału dla każdego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości jest ograniczona. Wraz z kryzysem kredytowym, kredytodawcy komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (CMBS) wycofali się z rynku.
Lorman ma ponad 34 lata doświadczenia w szkoleniach zawodowych.
Dołącz do nas na specjalną białą księgę i wyrównaj swoją wiedzę na temat zagospodarowania terenu!
Drafting Easements
Presented by K. Ellis Ritchie
Learn More
Jednakże, jako że gospodarka nieruchomościami normalizuje się, finansowanie leasingu hipotecznego może ponownie stać się realną techniką finansowania dla deweloperów nieruchomości. Mając to na uwadze, deweloperzy i właściciele nieruchomości rozważający zalety i wady leasingu gruntowego muszą zdać sobie sprawę, że pomyślny rozwój nieruchomości komercyjnych w ramach struktury leasingu gruntowego zależy w dużej mierze od tego, czy leasing gruntowy spełnia oczekiwania kredytodawcy w odniesieniu do oceny ryzyka leasingu gruntowego.
Tendencja rynkowa finansowania bez regresu utrudnia to zadanie. Zamiast przenosić takie ryzyko na kredytobiorcę, kredytodawcy muszą polegać wyłącznie na zastawie na udziale leasingobiorcy w nieruchomości gruntowej. W związku z tym, sukces projektu leasingu gruntowego może zależeć od zdolności dewelopera do zabezpieczenia przyjaznych kredytodawcom ustępstw ze strony właściciela opłat.
Big box lub inne duże franczyzowe firmy z branży spożywczej lub detalicznej są zazwyczaj doświadczone i wyrafinowane w odniesieniu do leasingu gruntowego. Często będą podchodzić do negocjacji w oparciu o własny formularz, który jest dobrze zintegrowany z ochroną najemcy i kredytodawcy. Ich umowy dzierżawy gruntu zawierają zazwyczaj pewne powszechnie stosowane elementy. Nabywcy nieruchomości objętych istniejącymi umowami dzierżawy gruntu, w szczególności umowami dzierżawy lokali gastronomicznych lub centrów handlowych z krajowymi lub regionalnymi najemcami franczyzowymi, powinni oczekiwać, że umowa dzierżawy gruntu prawdopodobnie zawiera te cechy i powinni dokładnie przejrzeć tytuł prawny w celu ustalenia, czy one istnieją.
I. WPROWADZENIE – CO WYRÓŻNIA LEASING GRUNTOWY I DLACZEGO
Co odróżnia „leasing gruntowy” od zwykłego leasingu nieruchomości? Podobnie jak w przypadku zwykłej umowy dzierżawy, na podstawie umowy dzierżawy gruntu dzierżawca lub najemca płaci czynsz wydzierżawiającemu lub wynajmującemu i otrzymuje w zamian prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości przez okres objęty czynszem. Podobnie jak w przypadku zwykłej umowy dzierżawy, umowy dzierżawy gruntu wymagają, aby czynsz był płacony okresowo, zazwyczaj co miesiąc. Wreszcie, podobnie jak w przypadku zwykłej umowy najmu, wynajmujący ma zazwyczaj możliwość eksmisji najemcy jako jeden ze środków zaradczych w przypadku braku płatności.
Jednakże, podobnie jak branża leasingowa dzieli umowy najmu komercyjnego na kategorie takie jak „netto”, „brutto”, „full service” itp, Po pierwsze, umowa dzierżawy gruntu generalnie obejmuje albo surowy, niezagospodarowany grunt, albo grunt z ulepszeniami, których właściciel nie zamierza zachować w obecnym stanie – albo całkowite „rozebranie”, albo tak znaczącą renowację, że istniejące ulepszenia zostaną zasadniczo przekształcone w coś nowego.
Po drugie, umowa dzierżawy gruntu jest generalnie skonstruowana wokół koncepcji, że dzierżawca opracuje lub zbuduje znaczące ulepszenie na gruncie na własny użytek. W okresie obowiązywania umowy dzierżawy gruntu dzierżawca będzie zazwyczaj właścicielem ulepszeń i będzie je amortyzował. Na koniec okresu, własność ulepszeń może powrócić do właściciela opłat lub dzierżawca może zostać zobowiązany do ich usunięcia.
Po trzecie, i prawdopodobnie najbardziej znaczące, umowy dzierżawy gruntu mają zazwyczaj dość długi okres obowiązywania. Historycznie wiele umów dzierżawy gruntu miało okres 99 lat.
Odchodząc od poszczególnych szczegółów, nadrzędnym aspektem odróżniającym umowę dzierżawy gruntu jest struktura, która stawia dzierżawcę gruntu w pozycji podobnej do pozycji właściciela nieruchomości pod wieloma względami.
A. Okres
Ponieważ leasingobiorca w ramach leasingu gruntowego będzie generalnie budował ulepszenia na leasingowanym gruncie, okres leasingu musi z konieczności być co najmniej wystarczająco długi, aby umożliwić leasingobiorcy gruntowemu amortyzację kosztów tych ulepszeń w znaczącym okresie czasu, przy czym „znaczący” to okres wystarczająco długi, aby wygenerować wystarczający dochód z ulepszeń, aby za nie zapłacić i zrealizować komercyjnie uzasadniony zwrot w oparciu o ostrożne prognozy dochodu i kosztów. Jak się to ustala? Historycznie, wiele umów dzierżawy gruntu miało 99-letni okres obowiązywania. Istnieje kilka różnych wyjaśnień, dlaczego tak się dzieje. Ogólnie wydaje się, że była to tradycja odziedziczona po brytyjskim prawie zwyczajowym, która weszła do prawa wielu stanów.
Pojawiło się wiele problematycznych kwestii związanych z tymi długoterminowymi umowami dzierżawy gruntu, z których kilka zostanie omówionych poniżej.
Nowoczesne umowy dzierżawy gruntu zazwyczaj nie obejmują okresu 99 lat. Okres obowiązywania nowoczesnej umowy dzierżawy gruntu jest raczej określany zgodnie z kosztem obiektu wybudowanego na nieruchomości i jego zamierzonym wykorzystaniem. Istnieją dwa czynniki wpływające na ten proces. Po pierwsze, jak wspomniano powyżej, dzierżawca gruntu musi być w stanie zamortyzować koszt ulepszenia i uzyskać rozsądny zwrot. Po drugie, jeżeli dzierżawca gruntu uzyskał finansowanie, kredytodawca będzie chciał, aby okres był wystarczająco długi, aby całkowicie zamortyzować finansowanie, z pewnym dodatkowym czasem w przypadku, gdy kredytodawca musi zamknąć i sprzedać dzierżawę gruntu.
Termin jest napędzany w większości przypadków przez finansowanie uzyskane przez dzierżawcę gruntu. Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawca, który bierze leasing gruntu jako zabezpieczenie, będzie wymagał, aby okres leasingu gruntu wydłużył się o 5, a może nawet 10 lat poza termin zapadalności finansowania.
Leasing gruntu w dużych sklepach często ma początkowy okres 40 lat, plus opcje pozwalające leasingobiorcy gruntu na przedłużenie go znacznie poza ten okres. Biorąc pod uwagę wielkość początkowej inwestycji, 40 lat to prawdopodobnie minimalny okres niezbędny do opłacenia ulepszeń i osiągnięcia rozsądnego zysku.
Leasing gruntowy fast foodów, takich jak McDonald’s, El Pollo Loco, itp. może mieć początkowy okres bliższy 20 lat.
Następujący dokument jest typowym postanowieniem umowy leasingu gruntowego: Okres Leasingu. Okres obowiązywania niniejszej Umowy („Okres Leasingu”, „Okres” i/lub „Okres Początkowy”) rozpocznie się w Dniu Wejścia w Życie, zgodnie z definicją w Części _____, i będzie trwał przez okres kończący się ostatniego dnia miesiąca, który przypada czterdzieści (40) lat po Dniu Rozpoczęcia Czynszu, zgodnie z definicją w Części _______, poniżej. Terminy „Okres” i „Okres Najmu” obejmują również wszelkie Okresy Przedłużenia, zgodnie z definicją w Punkcie 2.5, poniżej, jeżeli wymaga tego kontekst.
B. Prawa i obowiązki Wynajmującego i Najemcy
Leasing gruntu będzie zawierał zwykły zestaw obowiązków typowych dla każdego rodzaju leasingu, takich jak zapłata czynszu przez najemcę i przekazanie posiadania przez wynajmującego. Istnieją jednak pewne cechy, które wydają się być unikalne dla umów leasingu gruntowego.
Ulepszenia na nieruchomości będą należeć do i znajdować się pod kontrolą leasingobiorcy gruntowego w okresie obowiązywania umowy leasingu gruntowego, ale albo będą należeć do leasingodawcy gruntowego, albo będą musiały zostać usunięte zgodnie z warunkami umowy leasingu gruntowego po wygaśnięciu umowy leasingu gruntowego.
Ogólnie, dzierżawca gruntu jest wyłącznie odpowiedzialny za przeprowadzenie wszelkich badań due diligence nieruchomości, w tym złożenie wniosku i uzyskanie pozwoleń i innych zgód od odpowiednich organów rządowych w celu wprowadzenia swoich ulepszeń. Ponieważ dzierżawca gruntu jest właścicielem opłaty, większość umów dzierżawy gruntu wymaga, aby dzierżawca gruntu współpracował z dzierżawcą gruntu w tym procesie. Aby pomóc najemcy w spełnieniu wymogów rządowych dotyczących budowy i eksploatacji planowanych przez niego obiektów handlowych, wynajmujący będzie sporządzał i składał wnioski, odstępstwa lub prośby, które mogą być konieczne lub wymagane przez właściciela wynajmowanego lokalu, a także będzie dostarczał wszelkich informacji znanych wynajmującemu lub będących w jego posiadaniu, które mogą być konieczne lub użyteczne przy wypełnianiu wniosków, przedkładaniu wniosków lub próśb do władz rządowych mających jurysdykcję nad wynajmowanym lokalem. Wynajmujący będzie współpracował z najemcą w celu uzyskania informacji i dokumentacji wyjaśniającej w imieniu najemcy.
C. Finansowalność
Fakt, że najemca będzie finansował ulepszenia wymaga szeregu cech charakterystycznych dla umów najmu gruntu. Pożyczkodawca udzielający finansowania właścicielowi nieruchomości przyjmuje samą nieruchomość jako zabezpieczenie. W przypadku przejęcia nieruchomości pożyczkodawca może ją sprzedać. W przeciwieństwie do tego, w przypadku leasingu gruntowego, jedyne prawa, jakie kredytodawca może przyjąć jako zabezpieczenie, to prawo leasingobiorcy do gruntu oraz własność ulepszeń na gruncie.
Chociaż w przypadku zwykłego leasingu, rozwiązanie umowy w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań jest uważane za normalne, w przypadku gdy istnieje kredytodawca, potencjalne rozwiązanie zabezpieczenia kredytodawcy stwarza niedopuszczalne ryzyko i sprawia, że transakcja jest niemożliwa do sfinansowania. Tak więc, bez względu na wszystko, aby umowa leasingu gruntowego mogła być finansowana, musi zawierać postanowienia ochronne, których celem jest umożliwienie kredytodawcy zapobieżenie lub naprawienie niewykonania zobowiązań oraz zachowanie wartości przedmiotu leasingu w celu jego sprzedaży stronie trzeciej. Podstawową ideą jest to, że utrata dzierżawy z powodu nieumyślności lub błędu musi być zasadniczo niemożliwa, a w każdym przypadku niewykonania zobowiązania kredytodawca musi zostać powiadomiony i mieć możliwość naprawienia szkody.
Jeśli dzierżawa miałaby zostać zakończona – na przykład w przypadku odrzucenia przez dzierżawcę gruntu w wyniku upadłości – wierzyciel hipoteczny będzie chciał mieć prawo do automatycznego zawarcia nowej dzierżawy z następcą właściciela, choć jest to problematyczne z punktu widzenia pierwszeństwa. Ogólnie rzecz biorąc, nie powinno to stanowić problemu, ponieważ sekcja 365(h) pozwala najemcy dłużnika na wybór pomiędzy rozwiązaniem umowy najmu a kontynuacją najmu, jeżeli dłużnik odrzuci niewygasłą umowę najmu nieruchomości. Prawo to powinno zostać scedowane przez leasingobiorcę gruntowego na kredytodawcę w dokumentach kredytowych. Jednakże, zobacz omówienie sprawy Qualitech, poniżej, aby uzyskać więcej na ten temat.
Jeżeli dzierżawca naziemny składa wniosek o upadłość i odrzuca dzierżawę, cesja do kredytodawcy może być zagrożona. W tym przypadku, oprócz języka w dzierżawie gruntu zastrzegając do zwolnienia z pobytu, często najlepsze, co można zrobić, jest zastrzeżenie z wynajmującym gruntu, że dzierżawa pozostaje w mocy lub jest skutecznie ponownie podpisany przez wynajmującego (ale tworząc ewentualne kwestie pierwszeństwa).
Jednym źródłem informacji na ten temat jest Fannie Mae formularz 4326 (wymagania dzierżawy gruntu). www.fanniemae.com
Chociaż jest to bardziej kwestia gwarantowania niż kwestia biznesowa, nie powinny istnieć żadne ograniczenia zdolności leasingobiorcy do refinansowania jego emisji leasingu gruntowego w oparciu o wartość opłaty bazowej.
Inne takie postanowienia obejmują:
1. Ubezpieczenie tytułu prawnego dla kredytodawcy leasingu gruntu
Obecnie nie ma formularza ALTA specyficznego dla leasingu, ale obecna polisa właściciela ALTA może być użyta, z adnotacją (13-06 = adnotacja właściciela o leasingu) (13.01-06 = adnotacja kredytodawcy o leasingu). www.alta.org (produkty/polisy/ adnotacje).
Wynajmujący, który obawia się określonych sposobów użytkowania, powinien zawrzeć w umowie najmu listę zakazanych sposobów użytkowania. Poniższy przykład stanowi rodzaj listy często spotykanej w związku z dzierżawą powierzchni handlowych:
Księgarnia typu dla dorosłych lub inny zakład sprzedający, wypożyczający, wyświetlający lub wystawiający materiały pornograficzne lub obsceniczne (w tym bez ograniczeń: czasopisma, książki, filmy, wideo, fotografie lub tzw. zabawki (seksualne) o charakterze seksualnym) lub zapewniające rozrywkę lub działalność typu dla dorosłych (w tym, bez ograniczeń, wszelkie pokazy lub działalność o różnym charakterze obejmujące, eksponujące lub przedstawiające tematykę seksualną, nagość lub czyny lubieżne);
Check cashing lub „payroll loan” facility lub salon masażu;
Portiernia domów mobilnych lub przyczep, obóz pracy, złomowisko lub składowisko;
Zakład złomowania, wysypisko śmieci, składowisko odpadów, stacja transferowa śmieci lub inny tego typu obiekt do wyrzucania, spalania lub redukcji śmieci;
Zakład montażowy, produkcyjny, przemysłowy, destylacyjny, rafinacyjny, galwanizacyjny lub hutniczy; lub
Zakład sprzedający nielegalne akcesoria narkotykowe.
3. Przepisy dotyczące wypadków i odszkodowań
a. Casualty
As with financing secured by fee title, the lender will maintain direct control over the borrower’s insurance proceeds. Może to być sprzeczne z „boilerplate” wynajmującego, który często uwzględnia pewien poziom zaangażowania wynajmującego w ubezpieczenie najemcy lub, co najmniej, wymienia wynajmującego jako dodatkowego ubezpieczonego na polisie CGL najemcy. Należy oczekiwać, że pożyczkodawca będzie wymagał, aby umowa dzierżawy gruntu wyraźnie przyznawała pożyczkodawcy prawo do udziału w korekcie strat i rozliczeń z tytułu wypadku. Jest bardziej prawdopodobne w scenariuszach dzierżawy gruntu, że kredytodawca będzie chciał, aby wpływy z ubezpieczenia zostały zastosowane do kredytu, a nie do odtworzenia, szczególnie jeżeli szkoda wystąpi blisko końca okresu dzierżawy gruntu.
Kredytodawca może również wymagać, aby umowa dzierżawy gruntu przewidywała, że ani wynajmujący ani najemca nie będą mieli prawa do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu w przypadku zdarzenia losowego, chyba że za zgodą kredytodawcy.
b. Kondycjonowanie
Kredytodawca będzie również prawdopodobnie wymagał prawa do udziału w postępowaniu kondemnacyjnym. Podobnie jak w przypadku wpływów z tytułu wypadków, umowa dzierżawy gruntu powinna stanowić, że (a) kredytodawca otrzymuje odszkodowanie z tytułu wyroku skazującego do wysokości pozostałego do spłaty salda kredytu oraz (b) umowa dzierżawy gruntu może zostać rozwiązana wyłącznie po otrzymaniu przez kredytodawcę wpływów wystarczających do spłaty kredytu.
Jeżeli nagroda za wywłaszczenie nie wystarczy na spłatę kredytu, leasing powinien być kontynuowany do czasu całkowitej spłaty kredytu.
4. Hipoteki na opłatach
Korzystające z finansowania umowy leasingu gruntowego często zabraniają leasingodawcy udzielenia jakiejkolwiek hipoteki na opłatach lub podporządkowania leasingu gruntowego jakiemukolwiek finansowaniu zabezpieczonemu opłatami.
Kredytodawca dzierżawy gruntu powinien mieć pierwszeństwo w przychodach z poddzierżawców dzierżawcy gruntu. Oczywiście kredytodawca będzie wymagał standardowych cesji i umów SNDA od tych podnajemców.
5. Aby umowa dzierżawy gruntu nadawała się do finansowania, powinna zawierać prawo dzierżawcy do obciążenia dzierżawy hipoteką bez konieczności uzyskania zgody wydzierżawiającego, w połączeniu z prawem kredytodawcy do egzekwowania swoich praw wynikających z hipoteki na dzierżawie gruntu w stosunku do dzierżawy gruntu jako jej zabezpieczenia, w tym do przejęcia udziału dzierżawcy w nieruchomości w drodze przejęcia, aktu zastąpienia przejęcia lub w inny sposób. Wydzierżawiający może rozważyć nałożenie pewnych ograniczeń co do rodzaju podmiotu, który może posiadać hipotekę na nieruchomości. Nie powinna to być ścieżka podstępu dla najemców, którzy wprowadzają podmioty powiązane lub „pożyczkodawcę” działającego na warunkach gorszych niż rynkowe w celu obejścia zwykłych przypadków niewywiązania się z umowy najmu. Należy rozważyć ograniczenie tego prawa do kredytodawców instytucjonalnych. Należy również rozważyć ograniczenie udziału lub konsorcjum do przypadków, w których kredytodawca udzielający kredytu zachowuje kontrolę nad kredytem. 6. Niewykonanie i prawa do naprawienia szkody Leasing gruntowy jest leasingiem. W pewnym momencie wynajmujący będzie miał prawo ogłosić niedotrzymanie warunków i skorzystać z procedury eksmisji obowiązującej w jego stanie, aby odzyskać posiadanie nieruchomości. Jednakże, jedną z wszechobecnych cech umów dzierżawy gruntu jest mechanizm dający kredytodawcy możliwość utrzymania umowy dzierżawy gruntu w pełnej mocy, jeżeli dzierżawca nie wywiąże się ze zobowiązań. Umowa dzierżawy gruntu zazwyczaj wymaga, aby wydzierżawiający jednocześnie dostarczył wszelkie zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania do dzierżawcy i kredytodawcy, i powinna wyraźnie stanowić, że żadne zawiadomienie dzierżawcy do dzierżawcy nie zostanie uznane za skuteczne, jeżeli nie zostanie jednocześnie dostarczone kredytodawcy. 7. Nowa umowa dzierżawy Niezdolność do wyeliminowania każdego prawa do wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu jest problematyczna dla każdego kredytodawcy. Jako dodatkowe zabezpieczenie na wypadek rozwiązania umowy leasingu gruntowego przed upływem terminu jej wygaśnięcia, finansowana umowa leasingu gruntowego może również zawierać postanowienia wymagające od leasingodawcy zawarcia z kredytodawcą nowej umowy leasingu gruntowego na takich samych warunkach jak pierwotna umowa leasingu gruntowego, która obowiązywałaby przez pozostałą część okresu obowiązywania pierwotnej umowy leasingu gruntowego. Chociaż jest to rozwiązanie niedoskonałe, zachowuje ono pewną zdolność kredytodawcy do realizacji wartości jego zabezpieczenia. 8. Opcje odnowienia/wydłużenia Chociaż preferowaną strukturą jest to, że okres leasingu przetrwa do terminu zapadalności finansowania, jeżeli umowa leasingu gruntowego wygaśnie przed terminem zapadalności finansowania leasingu gruntowego, kredytodawca może wymagać istnienia opcji odnowienia/wydłużenia w połączeniu z pewnym poziomem ochrony leasingodawcy gruntowego, takim jak zawiadomienie od wynajmującego w celu uruchomienia wymogu wykonania lub automatycznego wykonania w przypadku braku zawiadomienia od najemcy o niewykonaniu. Jest to potencjalna pułapka. Często kredytodawcy opierają się na języku wymagającym zawiadomienia od wynajmującego grunt przed wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego grunt. Jednakże, zgodnie z prawem wielu stanów, opcja nie jest nabytym prawem do nieruchomości, chyba że i dopóki nie została należycie i prawidłowo wykonana przez dzierżawcę gruntu. Jeżeli dzierżawca gruntu w takiej jurysdykcji nie skorzysta z opcji, umowa dzierżawy wygasa zgodnie z jej warunkami. W takim przypadku wynajmujący nie „rozwiązuje” umowy najmu, gdy dąży do odzyskania wynajmowanych pomieszczeń. Z tego powodu kredytodawcy wynajmujący grunt będą nalegać na wprowadzenie struktury, która zapobiega przypadkowej utracie opcji, takiej jak wymóg powiadomienia najemcy i kredytodawcy przez wynajmującego przed wygaśnięciem umowy najmu. Podstawową koncepcją jest to, że utrata dzierżawy z powodu nieumyślności lub błędu musi być niemożliwa. 9. Klauzula Anty-Merger Clause Jeżeli dzierżawca gruntu nabędzie udział w prawie własności nieruchomości, można argumentować, że majątek dzierżawny i majątek płatny połączyły się razem (tj. że mniejszy majątek (majątek dzierżawny) został wchłonięty przez większy majątek (majątek płatny)), co skutkuje wygaśnięciem dzierżawy gruntu. Jeżeli umowa dzierżawy gruntu daje dzierżawcy opcję nabycia udziałów własnościowych w nieruchomości, potencjalny kredytodawca najprawdopodobniej będzie wymagał, aby umowa dzierżawy gruntu zawierała postanowienie wyraźnie zakazujące połączenia udziałów dzierżawnych i własnościowych w nieruchomości, aby zachować swoje zabezpieczenie w umowie dzierżawy gruntu. 10. Zmiany czynszu za dzierżawę gruntu Ponieważ większość umów dzierżawy gruntu ma długi okres obowiązywania, dzierżawcy często żądają klauzul dotyczących korekty czynszu w umowie dzierżawy gruntu, aby zapewnić, że czynsz za dzierżawę gruntu pozostanie zbliżony do godziwej wartości rynkowej czynszu za dzierżawione pomieszczenia przez cały okres obowiązywania umowy. 11. Certyfikaty Estoppel/SNDA Leasingobiorca, który przewiduje, że będzie starał się o finansowanie leasingu, powinien przynajmniej uzyskać postanowienie wymagające od leasingodawcy dostarczenia certyfikatu estoppel hipotecznemu leasingobiorcy od czasu do czasu. W mojej praktyce, wykorzystałem proces SNDA/estoppel leasingodawcy do modyfikacji leasingu gruntowego, z modyfikacjami mającymi zastosowanie tylko w czasie trwania finansowania. .