Istnieje wiele złożonych terminów, o które większość najemców komercyjnych potyka się podczas komercyjnego leasingu. Jednym z często mylonych pojęć jest ten dotyczący rentable versus użytkowych stóp kwadratowych. Określenie całkowitej powierzchni kwadratowej najemca ma zapłacić za jest jednym z pierwszych kroków w ocenie nieruchomości komercyjnej, więc bycie odpowiednio poinformowany może być pomocne.
Usable Square Footage (USF)
Usable square footage to rzeczywista przestrzeń biurowa, którą zajmujesz od ściany do ściany. Ta przestrzeń jest wyłącznie Twoja, co oznacza, że nie jest przeznaczona do dzielenia z innymi najemcami.
Rentable Square Footage (RSF)
Rentable square footage składa się z użytkowej powierzchni kwadratowej plus ułamek powierzchni wspólnej budynku. Przestrzeń wspólna stanowi wspólne obszary budynku, w tym toalety, wspólne korytarze, windy, klatki schodowe i pomieszczenia magazynowe, kawiarnia, lobby, centrum fitness itp.
Common Area Factor (CAF)
Common Area Factor, zwany również „współczynnikiem obciążenia” lub „współczynnikiem dodawania”, jest wzrostem powierzchni wynajmowalnej powyżej powierzchni użytkowej. Równanie, które może pomóc w określeniu współczynnika obciążenia, jest następujące:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Jeśli RSF wynosi 5 000, a USF 4 000, wówczas współczynnik CAF oblicza się w następujący sposób:
CAF = (5000 – 4000) ÷ 4000
CAF= 25%
Współczynnik strat (LF)
Jest to różnica pomiędzy powierzchnią wynajmowalną a powierzchnią użytkową. Jest on obliczany w następujący sposób:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Jeśli RSF wynosi 5,000, a USF 4,000, to LF jest obliczany w następujący sposób:
LF = (5000 – 4000) ÷ 5000
LF= 20%
Dlaczego musisz płacić za powierzchnie wspólne
Właściciele oczekują zapłaty czynszu od każdej stopy kwadratowej w ich budynku komercyjnym. Wszystkie powierzchnie wspólne kosztują ich pieniądze, a jednocześnie stanowią wartość dodaną dla najemców, więc koszty te muszą zostać przeniesione na najemców. Właściciele przypisują wszystkie powierzchnie wspólne pomiędzy swoich najemców w oparciu o to, jaki procent budynku zajmuje każdy z najemców. Dlatego musisz płacić za powierzchnie wspólne głównie dlatego, że:
-
Nie możesz teleportować siebie lub swoich klientów z zewnątrz budynku prosto do swojego biura. Będziesz musiał korzystać z wind, korytarzy i klatek schodowych, które wymagają konserwacji.
-
Na wezwanie natury trzeba odpowiedzieć od czasu do czasu, więc wystarczy, że Twoi pracownicy będą korzystać z toalet.
-
Dostępność przyjemnego lobby na parterze poprawi postrzeganie Twojej firmy przez odwiedzających.
-
Bez kuchni biurowej, przydadzą Ci się usługi kawiarni w budynku.
Innymi słowy, powierzchnie wspólne pociągają za sobą pewne koszty, w tym koszty utrzymania i napraw. Ponieważ jako najemca korporacyjny będziesz czerpać korzyści z dostępu do tych powierzchni wspólnych, rozsądnie jest, gdy Ty i Twoi współnajemcy wnosicie pewien wkład procentowy.
.