Jednym z pytań, które często słyszymy jest „co to jest wymiana 1031?”. Jak być może wiesz, wymiana 1031 jest doskonałą strategią inwestycyjną, która zapewnia sposób na odroczenie podatku od zysków kapitałowych na nieruchomościach komercyjnych. Dowiedz się więcej tutaj.
Typowo, strategia ta jest wykorzystywana przy sprzedaży wynajmu lub nieruchomości inwestycyjnych.
Jednakże, gdy jest to celowo zorganizowane, wymiana 1031 może być dokonana na nieruchomościach osobistych, w tym jedną z metod, którą bystrzy inwestorzy mogą wykorzystać do legalnego odroczenia podatku od zysków kapitałowych na osobistej rezydencji.
Oto jak dokonać wymiany 1031 na osobistej rezydencji.
Why 1031 Exchange on a Primary Residence Can’t Usually Be Performed
Standardowa wymiana 1031 pozwala inwestorom na odroczenie podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości, co zapewnia ogromne oszczędności podatkowe dla inwestorów. Ułatwia to również wykorzystanie dźwigni finansowej w celu podniesienia wartości nieruchomości do większej lub lepiej prosperującej. Jest to świetna strategia inwestycyjna do dywersyfikacji portfela z innego rodzaju nieruchomości lub po prostu wybrać nieruchomość inwestycyjną, że jest łatwiejszy do zarządzania.
Typowo IRS wyklucza 1031 wymiany na głównym miejscu zamieszkania, ponieważ nie jest to nieruchomość komercyjna. Jednak sekcja 121 Internal Revenue Code przewiduje pewne sytuacje, w których 1031 wymiany na głównym miejscu zamieszkania może być conducted.
The Special Exclusion Granted By Section 121
Sekcja 121 stwierdza, że osobista rezydencja może być zwolniona z podatku od zysków kapitałowych poprzez 1031 wymiany, jeśli inwestor zarówno właścicielem nieruchomości przez co najmniej pięć lat i mieszkał w nim przez dwa z tych pięciu lat. Jest to dość techniczna koncepcja, więc oto przykład:
Zysk w wysokości $250/$500k jest tym, co możesz wziąć jako nieopodatkowany zysk ze sprzedaży byłej głównej rezydencji. Każdy zysk powyżej i poza tą liczbą będzie podlegał opodatkowaniu i należy wykonać 1031 dla. Przykład: Posiadam 5 lokali w kompleksie apartamentowym i mieszkałem w jednym z nich przez 2 lata z 5, które posiadałem. Zapłaciłem $1M za nieruchomość ($200k za każdy lokal) i ostatecznie sprzedałem ją po 5 latach za $2M ($400k za każdy lokal). Mógłbym całkowicie uniknąć płacenia podatków od jednostki, której używałem jako głównego miejsca zamieszkania i schronić $400k, ale musiałbym wykonać 1031 dla pozostałych $1.6M.
How To Combine Section 121 With A 1031 Exchange
Planowanie przeprowadzenia wymiany 1031 na głównym miejscu zamieszkania wymaga trochę strategii i czasu. Na przykład, Twoja podstawowa rezydencja musi służyć jako nieruchomość do wynajmu przez około dwa lata, zanim zdecydujesz się ją sprzedać. Musisz również wykazać, że nie mieszkasz na tej nieruchomości i udowodnić, że używałeś jej do celów biznesowych, aby kwalifikować się do wymiany.
Jednym z ważnych punktów do podkreślenia jest to, że musisz być w stanie pokazać IRS, że wynajmowałeś nieruchomość po stawce rynkowej i aktywnie udowodnić, że mieszkałeś gdzie indziej.
Miłym trikiem, którego możesz użyć, jeśli posiadasz więcej niż jedną rezydencję, jest mieszkanie w jednej rezydencji przez pewien okres czasu, a następnie przeniesienie się do drugiej, wynajmując pierwszą. Ponieważ IRS pozwala na posiadanie tylko jednego głównego miejsca zamieszkania w danym czasie, można to zrobić tak długo, jak można udowodnić, że główne miejsce zamieszkania uległo zmianie. Pierwsza rezydencja może być następnie przekształcona w nieruchomość do wynajęcia.
You Can Also Convert A Rental Property To A Primary Residence – Using A 1031 Exchange
Innym sposobem zarządzania wymianą 1031 na osobistej rezydencji jest zrobienie odwrotnej sytuacji do poprzednio wyjaśnionej.
Podatek IRS pozwala na przekształcenie nieruchomości, która była wcześniej używana jako wynajem w podstawową rezydencję i przeprowadzenie wymiany 1031. Aby to zadziałało, musisz być w stanie wykazać, że nie mieszkałeś w nieruchomości przez więcej niż 14 dni z każdego 12-miesięcznego okresu i że nieruchomość była wynajmowana przez co najmniej 24 miesiące.
To się nazywa kwalifikowane wykorzystanie, a dla wielu inwestorów, często odnosi się do wtórnego „domu wakacyjnego”, który jest wynajmowany, podczas gdy właściciele mieszkają w głównym miejscu zamieszkania przez większość roku. Może to również dotyczyć nieruchomości używanych jako AirBnB rentals.
Będziesz musiał udowodnić IRS, że nieruchomość była wynajmowana po cenie rynkowej. Może to oznaczać reklamowanie nieruchomości i zachowanie dowodu na to, jakie były ceny wywoławcze za podobną nieruchomość. Ponadto, nie wolno dokonywać żadnych niestandardowych zmian w wynajmie, które są na Twój użytek w tym okresie.
To Wrap it Up
Przeprowadzenie wymiany 1031 na podstawową rezydencję zamienioną na wynajem lub odwrotnie jest świetną strategią inwestycyjną, ale jest również skomplikowanym przedsięwzięciem. Dlatego też zalecane jest zebranie zespołu profesjonalnych doradców w celu wcześniejszego zaplanowania udanej wymiany 1031.