Le zonage R3-1 est un district contextuel de zonage résidentiel de faible densité à NYC. Vous pouvez construire des maisons unifamiliales ou 2 familles qui sont soit détachées ou semi-détachées dans R3-1.
Le district de zonage R3-1 est un sous-district contextuel du zonage R3 à NYC. Le zonage R3-1 est cartographié dans le Bronx, Brooklyn, Queens et Staten Island.
R3 Zoning Districts
- R3-2
R3 Contextual Districts
- R3-1
- R3A
- R3X
R3-1 Zoning Regulations
La résolution de zonage de la ville de New York est compliquée et assez approfondie. Dans cet article, nous allons passer en revue quelques codes de zonage de base en ce qui concerne le district de zonage résidentiel R3-1. Cette analyse ne suppose pas de couvrir toutes les questions possibles, mais de fournir un aperçu général des codes de zonage.
R3-1 Zonage Installation communautaire
Le zonage R3-1 est une zone résidentielle mais les utilisations d’installations communautaires sont autorisées dans les zones R3. Dans le cas d’une installation communautaire, les calculs de zonage peuvent être différents car les installations communautaires peuvent avoir des exigences différentes.
R3-1 Spécifications de zonage
Taille minimale du lot : Superficie du lot & Largeur du lot
Taille du lot Détaché:
Une maison détachée a des cours sur tous les côtés et ne touche aucun autre bâtiment ou maison.
La largeur minimale du lot =40 pieds
La superficie minimale du lot = 3 800 Ft
La taille du lot pour les maisons jumelées:
Les maisons jumelées sont construites par paires elles se touchent au milieu mais ont des cours sur les côtés.
Largeur minimale du lot = 18 pieds
Superficie minimale du lot = 1 700 pi2
Couverture du lot& Espace ouvert
Couverture maximale du lot : 35%
Le développement ne peut pas couvrir plus de 35% de la propriété.
Espace ouvert requis : 65%
Le développement doit laisser 65% de la propriété avec un espace ouvert.
R3-1 Ratio de surface de plancher (FAR):
Le ratio de surface de plancher détermine la surface de plancher qui peut être construite sur la propriété. Le rapport de surface de plancher est multiplié par la surface du lot.
FAR = .5
Attictic Allowance 20% bonus
Dans les districts de zonage R3-1, le FAR peut être augmenté de 20% pour la surface de plancher située sous un toit en pente. Ceci n’est pas toujours possible à réaliser.
Facteur de densité ou facteur d’unité de logement (DU) pour R3-1
Hauteur des bâtiments R3-1 :
Hauteur du mur périphérique = 21 pieds
Hauteur du bâtiment = 35 pieds
Exigences relatives aux cours pour R3-1
Cour avant = 15 pieds minimum
Cour arrière = 30 pieds
Cours latérales détachées = 13 pieds au total, les plus petites étant de 5 pieds chacune
Cours latérales semi-détachées = 8 pieds
R3-1 Exemple de zonage
Voici un exemple d’analyse de zonage. Sachez que le zonage est compliqué et que je n’aborde ici que les bases. Je vous assure qu’il y a beaucoup de questions supplémentaires et de variations à considérer au-delà de cet exemple.
R3-1 Exemple de lot
Supposons que nous avons une propriété de 50 pieds de large et 100 pieds de profondeur dans un district de zonage R3-1 à Brooklyn sur un lot intérieur.
Subdivision optionnelle du lot
Dans cet exemple, nous pourrions potentiellement diviser le lot en deux lots séparés et construire deux maisons semi-détachées. Nous ferons l’exemple de zonage comme si nous divisions les lots.
Superficie et largeur du lot
Si nous voulons faire une subdivision de lot, nous devrons examiner la taille du lot. La largeur minimale du lot pour une maison individuelle est de 40 pieds. Nous avons commencé avec un lot de 50 pieds, donc nous ne pouvons pas le diviser en 2 lots détachés. La taille minimale pour une maison semi-détachée serait de 18 pieds. Dans ce cas, tout va bien. Nous pouvons créer deux lots de 25 pieds de large et de 2 500 pieds carrés chacun. Les lots de 2 500 pieds carrés dépassent la superficie minimale du lot de 1 700 pieds carrés. Les calculs de zonage ci-dessous seront pour 1 des propriétés.
Zonage Surface de plancher / Rapport de surface de plancher (FAR)
Donc le rapport de surface de plancher est de 0,5. Le FAR est un ratio qui détermine combien de pieds carrés vous pouvez construire sur la propriété. Vous prenez simplement la taille de la propriété et la multipliez par le FAR.
Dans cet exemple, nous avons :
FAR de .5
Taille du terrain de 25 pieds x 100 pieds.
Superficie de plancher de zonage = superficie du terrain X FAR
Superficie du terrain = 25 x 100
Superficie du terrain = 2 500 pieds carrés
FAR = .5
Surface de plancher de zonage = 2 500 pieds carrés x 0,5
Surface de plancher de zonage = 1 250 pieds carrés
Il existe un bonus de zonage pour l’allocation de grenier jusqu’à 20%. L’allocation de grenier est un peu compliquée, vous ne serez pas toujours en mesure de maximiser l’allocation de grenier. Nous supposerons que nous pouvons maximiser l’allocation de grenier pour cet exemple.
Surface de plancher de zonage avec bonus 1 500 pieds carrés
Donc nous pouvons construire un 1 500 pieds carrés pour chaque maison.
Combien de familles pouvons-nous avoir sur notre lot R3-1.
Le zonage réglemente le nombre maximum d’unités résidentielles que vous pouvez mettre dans un bâtiment.
Nombre maximum de familles = Nous pouvons construire 2 maisons à deux familles résultant en un total de 4 familles.
R3-1 Exemple de zonage Conclusion
Dans cet exemple, nous proposons de développer 2 maisons semi-détachées avec un total de 4 unités résidentielles. Les bâtiments seraient semi-détachés. Nous devrons prévoir un parking pour chaque famille.
R3-1 Zonage à NYC
En tant qu’architecte, j’étudie de près les codes de zonage, mais ce sont des questions compliquées et assez impliquées. Dans cet article, nous avons examiné certains des concepts de base en ce qui concerne les districts de zonage R3-1. Ce post ne suppose pas de couvrir toutes les questions ou conditions possibles, mais de fournir un aperçu général du sujet.
Merci d’avoir lu notre post sur le zonage R3-1 à NYC.
J’espère que cela a été utile. Vous pouvez laisser des questions ou des commentaires ci-dessous. Si vous voulez discuter d’un projet spécifique avec un architecte, vous pouvez nous contacter directement.
Contactez Fontan Architecture
Ce post a été écrit par Jorge Fontan AIA un architecte agréé et propriétaire du cabinet d’architecture Fontan Architecture de New York. Jorge Fontan a obtenu trois diplômes dans l’étude de l’architecture, dont deux diplômes de la City University of New York et une maîtrise en conception architecturale avancée de l’Université Columbia. Jorge a une expérience dans la construction et pratique l’architecture depuis 15 ans où il a conçu des rénovations et des nouveaux développements de divers types de bâtiments.
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