Un « Lady Bird Deed » (ou plus précisément appelé « Enhanced Life-Estate Deed ») est un type d’acte qui confère au concédant – c’est-à-dire au propriétaire du bien immobilier – certains droits pendant sa vie, l’intérêt restant allant à un concessionnaire désigné au décès du concédant. Le bénéficiaire d’un acte Lady Bird reçoit un intérêt « résiduel ». Cela signifie que le cessionnaire obtient le titre de propriété au décès du cédant mais n’a pratiquement aucun droit du vivant du cédant. La Floride fait partie d’une liste d’États qui reconnaissent l’utilisation de ce type d’acte.
Puisqu’un Lady Bird Deed permet le transfert de biens immobiliers au décès sans nécessiter d’homologation en Floride, il est parfois un outil attrayant dans l’arsenal de planification successorale. Bien qu’un Lady Bird Deed soit un outil de planification successorale utile, il présente de sérieux inconvénients. Parmi ceux-ci figurent les suivants :
Homestead. Les conjoints et les enfants mineurs ont certains intérêts dans la propriété familiale d’un concédant. Un Lady Bird Deed ne devrait jamais être utilisé pour le homestead lorsque le concédant a un conjoint ou des enfants mineurs. Cela peut entraîner un transfert inefficace.
Les créanciers et l’IRS. Il est clair qu’un privilège de l’IRS peut s’attacher à l’intérêt résiduel d’un concessionnaire. Si le concédant vend le bien et que le concessionnaire résiduel a un privilège de l’IRS, ce privilège devra être satisfait. Dans le même ordre d’idées, il n’est pas clair en Floride si la créance d’un créancier général peut s’attacher à un intérêt résiduel découlant d’un acte Lady Bird. Très probablement, si le privilège s’attache, il ne le ferait qu’au décès du concédant.
Assurance titres. Un acte Lady Bird bien rédigé contient un langage qui stipule que le cédant peut transférer la propriété sans le consentement ou l’approbation du cessionnaire. Cependant, certaines compagnies d’assurance titres exigent toujours que le concessionnaire signe un acte de renonciation afin de permettre un transfert qu’elles assureront.
Moins de flexibilité avec la distribution. Avec un acte Lady Bird, votre seule distribution viable est à un ou plusieurs cessionnaires de rappel. Cependant, vous n’avez pas la même flexibilité qu’avec d’autres outils de planification successorale. Par exemple, si Jean transfère sa maison à Ronald par le biais d’un Lady Bird Deed, que se passe-t-il si Ronald meurt avant lui ? Si le même transfert était effectué au moyen d’une fiducie, Jean pourrait léguer la maison à Ronald, s’il survit, et sinon, à Suzanne. De plus, que se passe-t-il si Jean ne veut pas que Ronald reçoive la propriété en une seule fois ? Ni l’un ni l’autre de ces cas ne peut être accompli de la sorte par un Lady Bird Deed, mais peut l’être par le biais d’un Trust.
Dans notre pratique de planification successorale à Lins Law Group, P.A., nous utilisons les Lady Bird Deeds très parcimonieusement. S’il y a un concédant non marié sans enfants mineurs, c’est un point de départ. Cependant, nous examinons également si le cessionnaire n’est qu’un enfant parmi d’autres à qui le cédant souhaite léguer le bien à son décès. D’après notre expérience, l’acte Lady Bird fonctionne mieux lorsqu’il n’y a qu’un seul cessionnaire. Sinon, si le cédant décède et qu’il y a plusieurs cessionnaires, le titre de propriété est dévolu à tous leurs noms et il faudra une coopération mutuelle pour vendre ou transférer le bien. En revanche, si le bien est placé dans un Trust, le Trustee peut liquider le bien sans impliquer tous les bénéficiaires et le produit peut ensuite être distribué.
Avant d’utiliser un Lady Bird Deed, assurez-vous de consulter un avocat expérimenté en planification successorale. Si vous ne le faites pas, le résultat pourrait être pire que ce que vous aviez prévu.