En vigueur le vendredi 1er janvier, le projet de loi 1885 de l’Assemblée augmente le montant de la valeur nette de la maison protégée contre les créanciers, empêchant probablement plus de propriétaires de perdre leur maison en cas de faillite.
La nouvelle protection homestead commence à un plancher de 300 000 $ et plafonne à 600 000 $. La précédente exemption homestead allait de 75 000 $ pour les célibataires, 100 000 $ pour un couple marié et 175 000 $ pour les personnes âgées et les personnes handicapées.
La loi, qui fonde l’exemption sur le prix médian annuel d’un comté pour les maisons unifamiliales, ne cite pas la source de données qui déterminera la base de référence. À partir de janvier 2022, l’exemption s’ajustera à l’inflation en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation de la Californie.
Les comtés de Los Angeles et d’Orange à coût élevé tomberont dans le plafond d’équité de 600 000 $. Le comté de Riverside sera estimé à 400 000 $ et le comté de San Bernardino à environ 340 000 $.
La grande idée derrière l’exemption homestead est d’aider les propriétaires à garder leur résidence principale en sécurité en la plaçant hors de portée des conséquences d’un malheur économique.
Après avoir déposé une faillite en vertu du chapitre 7 pour libérer les dettes, un syndic de faillite nommé par le tribunal évaluera la valeur monétaire des actifs du débiteur et déterminera ce qui est disponible pour liquider et payer les créanciers.
Disons qu’une maison de Los Angeles vaut 1 million de dollars. Le privilège hypothécaire est de 400 000 $ avec 600 000 $ d’équité. Tant que le propriétaire vit dans la résidence avant le dépôt de bilan, la maison est protégée des créanciers.
Il y a plus à la formule dans quelque chose appelé « équité réalisable », selon l’avocat de faillite basé à Irvine, Michael Nicastro. Il s’agit de la juste valeur marchande moins 6 à 8 % pour le coût de la vente, tout impôt sur les gains en capital qui pourrait être dû, les privilèges hypothécaires, moins l’exemption de domicile.
Par exemple, disons qu’une maison du comté d’Orange valait 1,2 million de dollars avec une équité de 700 000 $ et un privilège hypothécaire de 500 000 $. En supposant un coût de vente de 7 % ou 84 000 $, l’impôt sur les gains en capital de 50 000 $, un privilège hypothécaire de 500 000 $ et votre exemption de domicile de 600 000 $ s’élèvent à 1 234 000 $. La valeur nette de votre maison est protégée des créanciers et vous ne seriez pas obligé de vendre votre maison.
Utilisons le même exemple que ci-dessus, mais le privilège hypothécaire est de 250 000 $ au lieu de 500 000 $. Dans ce cas, l’équité supplémentaire au-delà de la protection de l’exemption homestead (84 000 $ de coût des ventes, 50 000 $ de gains en capital, 250 000 $ de privilège plus 600 000 $ d’équité homestead) 1 200 000 $ moins 984 000 $ ou 216 000 $ d’actifs supplémentaires.
Dans ce cas, le syndic vendrait probablement la maison, utilisant les 216 000 $ pour distribuer aux créanciers. Le montant du homestead de 600 000 $ doit être réinvesti dans un autre homestead (résidence principale) dans les six mois, selon Nicastro.
Certains prêteurs hypothécaires envisageront une nouvelle hypothèque d’achat pour un emprunteur un jour après la libération de la faillite. Disons qu’un emprunteur a 600 000 $ du syndic de faillite et veut une maison de 900 000 $ après avoir été forcé de vendre une maison de 1,2 million de dollars. Si l’acheteur a une histoire crédible et documentable derrière ces malheurs financiers, le prêt sera probablement approuvé.
Nonante-cinq pour cent des propriétaires ne déposent pas de déclaration de homestead, selon Glenn Awerkamp, gestionnaire de titres chez Lawyers Title.
Le formulaire préliminaire de changement de propriété peut impliquer homestead, mais ne prenez pas de chance, dit Nicastro. Déposez le formulaire vous-même.
Vous pouvez obtenir ce formulaire auprès d’une société de titres locale. Pour être valide, il doit être notarié et enregistré au bureau des enregistrements de votre comté. En excluant les frais de notaire, le bureau des enregistreurs du comté d’Orange a estimé les frais à 85 $ à 88 $.
L’avocat en faillite Scott Talkov, basé à Riverside, considère l’augmentation de l’exemption homestead comme une aumône pour les débiteurs et les propriétaires, et une perte énorme pour les créanciers.
« Les débiteurs peuvent maintenant vendre tous leurs biens juste avant la faillite, rembourser leur hypothèque tant que l’équité ne dépasse pas le montant exempté, et déposer une faillite sur les dettes restantes », a-t-il déclaré. « Cette stratégie, connue sous le nom de planification de l’exemption, permet aux débiteurs de convertir des actifs non exemptés en actifs exemptés. Cela deviendra encore plus répandu car la valeur nette d’une maison devient la tirelire protégée par le gouvernement que les créanciers ne peuvent pas toucher. »
Mon conseil : Demandez conseil à un avocat spécialisé dans les faillites avant de vous engager dans cette voie.
Taux hypothécaires
Nouvelles des taux de Freddie Mac : Le taux fixe à 15 ans s’est établi en moyenne à 2,17%, soit le 11e plus bas record, et deux points de base de moins que la semaine dernière. Le taux fixe de 30 ans était en moyenne de 2,67%, en hausse d’un point de base par rapport à la semaine dernière.
La Mortgage Bankers Association était fermée et n’a pas fait état du volume de demandes de prêts de cette semaine.
La ligne de fond : En supposant qu’un emprunteur obtienne le taux fixe moyen de 30 ans sur un prêt conforme de 548 250 $, le paiement de l’année dernière était un stupéfiant 315 $ de plus que le paiement de cette semaine de 2 215 $.
Ce que je vois : Localement, les emprunteurs bien qualifiés peuvent obtenir les prêts hypothécaires à taux fixe suivants avec un coût de 1 point : Un 30 ans FHA à 2,25%, un 15 ans conventionnel à 1,99%, un 30 ans conventionnel à 2,375%, un 15 ans conventionnel solde élevé (548 251 $ à 822 375 $) à 1,99%, un 30 ans conventionnel solde élevé à 2.375% et un jumbo 30 ans fixe à 2,75%.
Note : Le prêt conforme FHA de 30 ans est limité aux prêts de 477 250 $ dans l’Inland Empire et de 548 250 $ dans les comtés de LA et d’Orange.
Programme de prêt accrocheur de la semaine : Un 15 ans, fixe à 2,25% sans frais.
Jeff Lazerson est un courtier en prêts hypothécaires. Il peut être joint au 949-334-2424 ou à [email protected]. Son site Web est mortgagegrader.com.