La dévolution du titre de propriété est la façon dont un propriétaire (ou des propriétaires) de biens immobiliers prend le titre de propriété de ses biens immobiliers. La façon dont ce titre est détenu affectera ce que le propriétaire (ou les propriétaires) peut faire avec le bien pendant sa vie, et déterminera également si le bien doit ou non passer par une procédure d’homologation au décès du propriétaire.
Lorsqu’un acte est rédigé pour un bien immobilier, la propriété est décrite en utilisant le nom du propriétaire et une phrase descriptive de la relation légale entre plusieurs propriétaires ou des personnes mariées. Les décisions de dévolution varient d’un État à l’autre.
Il existe de multiples façons de détenir le titre de propriété d’un bien immobilier. Les décisions de dévolution doivent être prises avec l’aide d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.
La propriété exclusive : Lorsqu’un individu possède un bien par lui-même,on considère qu’il s’agit d’une propriété unique.
La copropriété : Cela nécessite au moins deux propriétaires. Tous les propriétaires doivent être propriétaires du bien à parts égales. Lorsqu’un propriétaire décède, son intérêt est divisé à parts égales entre le ou les propriétaires survivants, ce qui évite leprobate.
Propriété communautaire avec droit de survie : Le droit de la propriété communautaire ne s’applique pas à tous les États. La propriété communautaire fait référence aux biens réels détenus conjointement par un mari et une femme pendant leur mariage. Au décès de l’un des conjoints, les biens sont automatiquement transférés au conjoint survivant. Les procédures d’homologation sont évitées avec la propriété communautaire.
Biens communautaires : La propriété communautaire fait référence à tous les biens immobiliers détenus par un mari et une femme pendant leur mariage et n’est disponible que dans certains États. Lorsque les biens sont détenus de cette manière, sans droit de survie, une procédure d’homologation est généralement nécessaire au décès de l’un des propriétaires, sauf s’il existe une clause de survie.
Les locataires en commun : Ce type de copropriété nécessite au moins deux propriétaires. Les locataires en commun possèdent des biens conjointement, chaque personne ayant le droit de léguer ou de vendre le bien. Les pourcentages de propriété peuvent être égaux ou inégaux. En cas de décès d’un propriétaire, le bien devra faire l’objet d’une procédure d’homologation.
Alabama EnAlabama, les biens immobiliers cédés à deux autres personnes créeront une tenance conjointe. La façon par défaut pour les personnes mariées de détenir le titre de propriété est en tant que locataires en commun, sauf si le transfert indique un droit de survie. La joint tenancy et la tenancy incommon sont des types de propriété reconnus dans cet État. Alabama Code 35-4-7.
Alaska Les types de propriété suivants sont reconnus en Alaska : tenancy by entirety et tenancy in common. Une concession de propriété à deux personnes ou plus en Alaska est présumée créer une tenancy in common. Cependant, un mari et une femme qui possèdent une propriété créent automatiquement une tenancy by the entirety, à moins que la cession ne stipule le contraire. Code de l’Alaska §34.15.120 à .140.
Arizona EnArizona, les biens immobiliers appartenant à deux personnes ou plus sont présumés créer une atenancy in common, à moins que l’acte de propriété ne stipule qu’ils sont des « joint tenants withrights of survivorship, not tenants in common, not community property. » Cet État reconnaît les types de propriété suivants : tenancy in common, jointtenancy et community property. Un transfert à un mari et une femme pendant leur mariage est présumé être une propriété communautaire, à moins qu’il ne soit expressément indiqué dans le transfert qu’une tenance conjointe est créée et acceptée par les bénéficiaires. Arizona Code §33-431.
Arkansas Les biens immobiliers en Arkansas transférés à deux personnes ou plus sont classés comme une tenance commune, sauf indication contraire. Les transferts aux couples mariés sont des tenanciesby entirety, sauf indication contraire. La tenance conjointe avec droit de survie est disponible pour deux propriétaires ou plus, indépendamment de leur relation l’un avec l’autre et doit être spécifiée au recto de l’acte (18-12-106).
Californie Cetétatreconnaît les types de propriété suivants : tenance en commun, tenance conjointe et propriété communautaire. La concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumée créer une tenance en commun, à moins que l’instrument ne stipule spécifiquement qu’une tenance conjointe avec droits de survie est créée. Dans le cas d’un mari et d’une femme, les règles de la communauté de biens s’appliquent. California CC §761, 682-85.
Colorado Les types de propriété suivants sont reconnus au Colorado : tenancy in common et joint tenancy. Deux ou plusieurs personnes possédant un bien immobilier seront automatiquement propriétaires en tant que locataires en commun, à moins que l’acte de propriété ne stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie. Code du Colorado §38-31-101, 107.
Connecticut La tenance en commun et la tenance conjointe sont des formes reconnues de propriété dans le Connecticut.Lorsque deux personnes ou plus dans le Connecticut sont propriétaires d’un bien, elles sont présumées être propriétaires en tant que locataires en commun, sauf si l’acte stipule qu’elles sont des locataires conjoints avec des droits de survie. Connecticut Code §47-36a.
D.C. La façon par défaut pour deux ou plusieurs personnes de posséder des biens ensemble dans D.C. est en tant que locataires en commun ; cependant, chaque succession dévolue aux exécuteurs ou aux fiduciaires sera une jointtenancy, sauf si l’acte indique le contraire. Une tenance par l’intégralité peut être créée dans une cession de biens immobiliers à des époux ou des partenaires domestiques. §42-516.
Delaware Les types suivants de propriété conjointe sont reconnus au Delaware : tenancy incommon et joint tenancy. L’octroi de la propriété à deux personnes ou plus créera une tenance en commun, à moins que l’acte ne précise qu’il s’agit de locataires conjoints avec droits de survie, et non de locataires en commun. Delaware Code §25-311, 701.
Floride Cet État reconnaît les types de propriété suivants : tenancy in common, jointtenancy, et tenancy by the entirety. Une concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumée créer une tenance en commun, à moins que la tenance conjointe avec droits de survie ne soit explicitement indiquée. Un droit de survie doit être spécifiquement énoncé. Florida Code §689.14-.15.
Géorgie Un grantof ownership of real estate to two or more persons in Georgia is presumed tocreate a tenancy in common, unless a joint tenancy with rights of survivorshipis specifically created. L’acte doit préciser le droit de survie. Cet État reconnaît les types de propriété suivants : les tenances en commun et les tenances conjointes avec droits de survie. Georgia Code §44-6-190.
Hawaii A Hawaii, la propriété peut être détenue en tant que locataires en commun, en tant que co-locataires ou en tant que locataires par la propriété. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumé créer une tenance en commun, sauf si l’acte stipule qu’ils sont des co-locataires avec droits de survie, et non des locataires en commun. Hawaii Chapitre 510.
Idaho Une concession de propriété à deux personnes ou plus créera une tenance en commun par défaut,sauf si l’acte stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie.Si les concessionnaires sont mari et femme, les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont considérés comme des biens communautaires. La tenance en commun, la tenance conjointe et la propriété communautaire sont des modes de propriété reconnus dans cet État. IdahoCode §55-104, 508.
Illinois Lorsque deux ou plusieurs personnes se voient accorder des biens immobiliers dans l’Illinois, elles sont présumées être propriétaires en tant que locataires en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie, non locataires en commun ne soit spécifiquement créée. Cependant, dans le cas d’un mari et d’une femme, une tenance conjointe est spécifiquement créée. Les types de propriété suivants sont reconnus dans l’Illinois : joint tenancy, tenancy in common et tenancy by the entirety. Illinois §765-1005/1, 1c.
Indiana Les types de propriété suivants sont reconnus dans cet État : Tenancy in common,joint tenancy, et tenancy by the entirety. Une concession de propriété à deux personnes ou plus créera, par défaut, une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie, non tenante en commun et non tenante par entièreté ne soit expressément mentionnée. Toutefois, si les concessionnaires sont mari et femme, une tenance par la totalité est créée automatiquement. Indiana Code §32-1-2-7, 8.
Iowa Les biens immobiliers dans l’Iowa peuvent être détenus par deux personnes ou plus en tant que locataires en commun ou en tant que locataires conjoints. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un bien immobilier ensemble, elles sont présumées être propriétaires en tant que locataires en commun, à moins que l’acte de propriété ne stipule qu’elles sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. Iowa Code §557.15.
Kansas Les biens immobiliers au Kansas peuvent être détenus conjointement en tant que locataires en commun, locataires conjoints ou locataires par la totalité. Un octroi de propriété à deux personnes ou plus crée automatiquement une tenance en commun, sauf si l’acte stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. Iowa Code§557.15.
Kentucky Cet État reconnaît les types de copropriété suivants : tenancy in common,tenancy by entirety, et joint tenancy without a right of survivorship. Le droit de survie des copropriétaires doit être expressément inscrit dans la déclaration d’investissement. Une concession de la propriété d’un bien immobilier à deux ou plusieurs personnes créera automatiquement une tenance en commun, à moins que l’instrument ne stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun.Kentucky Code §381.050, 120.
Louisiane Cet État ne reconnaît pas les successions de droit commun. La propriété conjointe est appelée propriété en indivision. Tous les copropriétaires sont présumés être égaux. Les copropriétaires d’un bien peuvent transférer ou aliéner leurs parts individuelles, mais le consentement de tous les propriétaires est nécessaire. Louisiana CC §797-806.
Maine Les types de copropriété suivants sont reconnus dans le Maine : tenancy in common et joint tenancy. Lorsqu’un bien immobilier est concédé à deux ou plusieurs personnes, il est présumé créer une tenancy in common, à moins qu’une joint tenancy withsurvivorship rights soit spécifiquement créée dans l’acte. Maine T.33, §159.
Maryland Une concession de propriété à deux personnes ou plus dans le Maryland créera une tenance en commun, sauf si l’acte stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. Cependant, dans le cas de concessionnaires mari et femme, la loi du Maryland présume la création d’une tenance par l’intégralité. Les types de propriété suivants sont reconnus dans cet État : tenancy in common, jointtenancy et tenancy by the entirety. Maryland Real Prop. Art. §2-117.
Massachusetts Cet État reconnaît la tenance en commun, la tenance conjointe et la tenance par la totalité.Les biens immobiliers concédés à deux personnes ou plus créent une tenance en commun, à moins que l’acte ne précise qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. Massachusetts C. 184, §7.
Michigan La tenance en commun, la tenance conjointe et la tenance par la totalité sont des formes reconnues de propriété dans le Michigan. Une concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumée créer une tenance en commun, sauf si l’acte stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, pas des locataires en commun et pas des locataires par la totalité. Dans le cas d’un transfert à un mari et une femme, une tenance par la totalité est le type de propriété par défaut. Michigan CLA§554.43-.45.
Minnesota Lorsqu’un bien immobilier au Minnesota est transféré à deux personnes ou plus, il est présumé créer une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie soit expressément créée dans l’acte. Les types de propriété suivants sont reconnus dans cet État : tenancy in common et joint tenancy. Minnesota Code§500.01, .19.
Mississippi Cet État reconnaît les types de propriété suivants : la tenance en commun, la tenance conjointe et la tenance par la totalité. Une concession de propriété à deux personnes ou plus créera, par défaut, une tenance en commun, à moins que l’acte ne stipule qu’une tenance conjointe avec droits de survie, et non une tenance en commun, est créée. Mississippi Code §89-1-5.
Missouri Les biens au Missouri peuvent être détenus en copropriété en tant que locataires en commun, locataires conjoints ou locataires par la totalité. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un bien, le type de propriété par défaut est celui des locataires en commun, à moins que le transfert ne stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. Missouri Code§442.025, .450.
Montana Le Montanareconnaît les locataires en commun et les locataires conjoints. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus crée une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit spécifiquement indiquée dans l’acte. MontanaCode §70-1-306, 314 ; 70-15-202.
Nebraska Cet État reconnaît la tenance en commun et la tenance conjointe comme types de propriété.Lorsqu’un bien immobilier est accordé à deux personnes ou plus, une tenance en commun est automatiquement créée, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit spécifiquement créée dans l’acte. 76-275.07.
Nevada Les biens immobiliers au Nevada peuvent être détenus en tant que locataires en commun, locataires conjoints, ou en tant que propriété communautaire. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un bien immobilier ensemble, elles sont présumées être propriétaires en tant que locataires en commun, sauf si l’acte stipule qu’elles sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun. La loi sur la propriété commune s’applique au mari et à la femme. Code du Nevada §111.060-.065 ; 123.030.
New Hampshire Le type de propriété par défaut pour deux personnes ou plus est en tant que locataires en commun, à moins que l’acte de transfert indique qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie. Un transfert à un mari et une femme crée une tenance conjointe. Dans cet État, les biens peuvent être détenus en tant que locataires en commun ou en tant que locataires conjoints. NewHampshire C. 477, §18-19.
New Jersey Cet état reconnaît les types de propriété suivants : tenancy in common, jointtenancy, et tenancy by the entirety. La concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumée créer une tenance en commun, à moins que l’acte ne stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie, et non des locataires en commun.Si la propriété est transférée à un mari et une femme, il est présumé qu’une tenance par la totalité est créée. New Jersey Code §46-3-17, 17.2, 17.3 ; 3B-11-3.
Nouveau-Mexique Le Nouveau-Mexique reconnaît les types de propriété suivants : tenancy in common, jointtenancy, et community property. Lorsqu’un bien est transféré à deux personnes ou plus, une tenance en commun est automatiquement créée, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit expressément créée dans le transfert. La propriété communautaire avec droits de survie doit être expressément écrite dans le transfert. Code du Nouveau-Mexique §47-1-36.
New York Les types de propriété conjointe suivants sont reconnus à New York : tenancy incommon, joint tenancy et tenancy by the entirety. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus crée automatiquement une tenancy incommon, à moins que l’acte ne précise qu’il s’agit de joint tenants withsurvivorship rights. Dans le cas de personnes mariées, une tenancy by entirety est présumée être créée. New York E.P.T.L. §6-1.1, 6-2.2.
Caroline du Nord La tenance en commun, la tenance conjointe et la tenance par entièreté sont des types de copropriété reconnus en Caroline du Nord. Lorsqu’un bien immobilier est cédé à deux personnes ou plus, une tenance commune est automatiquement créée, à moins que l’acte ne stipule qu’ils sont des locataires conjoints avec droits de survie. North Carolina Code §41-2.
Dakota du Nord Lorsqu’un bien immobilier est cédé à deux personnes ou plus, une tenance en commun est automatiquement créée, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit spécifiquement indiquée dans l’acte. Cet État reconnaît les types de copropriété suivants : tenancy in common et joint tenancy. Code du Dakota du Nord §47-02-05.
Ohio Les types de copropriété suivants sont reconnus en Ohio : tenancy in common et jointtenancy. Une concession de propriété à deux personnes ou plus est présumée créer une atenancy in common, à moins que l’acte ne stipule « For their joint lives, remainder tothe survivor of them ». Ohio Code §5302.17-.21.
Oklahoma Une concession de propriété à deux personnes ou plus dans l’Oklahoma est présumée créer une tenance en commun, sauf si le transfert indique spécifiquement qu’ils sont des co-locataires avec des droits de survie, et non des locataires en commun. Les copropriétaires peuvent posséder des biens en tant que locataires en commun, locataires conjoints ou locataires par la totalité. Oklahoma Code §58-911-12 ; 60-74.
Oregon Les types de propriété suivants sont reconnus en Oregon : tenancy incommon et tenancy by entirety. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un bien ensemble,elles seront automatiquement propriétaires en tant que locataires en commun, sauf si l’acte stipule qu’elles sont des locataires conjoints avec droits de survie, sauf dans le cas des maris et des épouses, qui seront propriétaires en tant que locataires par la totalité. Un droit de survie peut être explicitement créé dans l’acte. Oregon Code §93.120, .180.
Pennsylvanie Cet État reconnaît les types de copropriété suivants : tenancy in common,joint tenancy, et tenancy by entirety. L’octroi de la propriété à deux personnes ou plus crée une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit spécifiquement créée. Dans le cas d’un mari et d’une femme possédant une propriété ensemble, une tenance par entièreté est créée par défaut. PennsylvaniaCode §68-110.
Rhode IslandLorsque deux personnes ou plus se voient attribuer un bien immobilier, une tenance en commun est automatiquement créée, à moins que l’acte de propriété ne stipule qu’elles sont des locataires conjoints avec droits de survie. Les types de copropriété suivants sont reconnus dans cet État : tenancy in common, joint tenancy et tenancy by entirety. RhodeIsland Code §34-3-1, 2.
Caroline du Sud La Caroline du Sud reconnaît les types de copropriété suivants : tenancy in common et joint tenancy. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus créera, par défaut, une tenancy in common, à moins que l’acte ne précise qu’il s’agit de jointtenants avec droits de survie, et non de tenants en commun. Caroline du SudCommon Law.
Dakota du Sud La tenance en commun et la tenance conjointe sont les formes reconnues de copropriété au Dakota du Sud. Lorsqu’un bien immobilier est concédé à deux personnes ou plus dans cet État, il crée automatiquement une tenance en commun, à moins que la mention » joint tenants with rights ofsurvivorship not tenants in common » ne soit spécifiquement indiquée dans l’acte. SouthDakota Code §43-2-11 through 14.
Tennessee Cet état reconnaît les types suivants de copropriété de biens immobiliers : tenancy in common, joint tenancy, et tenancy by entirety. L’octroi de la propriété à deux personnes ou plus crée automatiquement une tenance en commun, à moins que la mention » jointtenants with rights of survivorship not tenants in common » ne soit expressément indiquée dans l’acte. Tennessee Code §66-1-102.
Texas Deux personnes ou plus possédant une propriété ensemble dans cet état détiendront automatiquement leur titre en tant que locataires en commun, à moins qu’un droit de survie ne soit expressément mentionné dans le transfert. Dans le cas d’un mari et d’une femme, la loi sur la communauté des biens s’applique, mais le droit de survie doit être expressément mentionné. Le Texas reconnaît les types de copropriété suivants : tenancy in common, jointtenancy et community property. Texas Prob. Code §46, 451 ; Fam. Code. §5.01 et suivants.
Utah Cet État reconnaît les types suivants de copropriété de biens immobiliers : tenancy incommon et joint tenancy. La concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus est présumée créer une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit explicitement créée dans l’acte. Utah Code §57-1-2 et suivants.
Vermont Les types de copropriété suivants sont reconnus au Vermont : tenancy in common, joint tenancy, et tenancy by entirety. Lorsque deux personnes ou plus possèdent ensemble un bien, elles sont présumées être propriétaires en tant que locataires en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie ne soit créée. Dans le cas d’un couple marié, une tenancy by entirety est créée. Vermont Code §27-2.
Virginie La tenance en commun, la tenance conjointe et la tenance par entièreté sont des formes reconnues de copropriété en Virginie. Une concession de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus créera automatiquement une tenancy in common, à moins que les « joint tenantswith rights of survivorship as at common law » ne soient spécifiquement créés. Le mari et la femme qui sont propriétaires d’un bien immobilier le seront en tant que locataires par entièreté, à moins que « le mari et la femme, en tant que locataires par entièreté comme en common law » ne soit indiqué dans l’acte ou la cession. Virginia Code §55-20, 21.
Washington L’État de Washington reconnaît les types suivants de copropriété de biens immobiliers : tenancy in common, joint tenancy, et community property. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus crée automatiquement une tenance commune, à moins que l’acte ou le transfert ne stipule qu’une tenance conjointe avec droits de survie est créée. Dans le cas d’un mari et d’une femme possédant des biens ensemble, les biens immobiliers sont des biens communs. Washington Code §26.16;11.04.071 ; 64.28.010-.040.
Virginie occidentale L’octroi de la propriété d’un bien immobilier en Virginie occidentale à deux personnes ou plus créera automatiquement une tenance commune, à moins que la mention « joint tenants with rights ofsurvivorship » ne soit spécifiquement créée dans l’acte. Cet État reconnaît la tenance en commun et le droit de survie comme des formes de copropriété. WestVirginia Code §36-1-10 et suivants.
Wisconsin Les types de propriété suivants sont reconnus dans cet état : tenancy in common, joint tenancy, et community property. Un octroi de propriété à deux personnes ou plus est présumé créer une tenance en commun, à moins qu’une tenance conjointe avec droits de survie soit expressément créée dans l’acte ou le transfert. Dans le cas d’un mari et d’une femme, la loi sur la communauté des biens s’applique aux biens immobiliers. Code du Wisconsin §700.02 et suivants ; 766.605.
Wyoming Cet État reconnaît les types de propriété suivants : tenance en commun, tenance conjointe et tenance par entièreté. L’octroi de la propriété d’un bien immobilier à deux personnes ou plus créera automatiquement une tenance par entièreté, à moins que des locataires conjoints avec droit de survie ne soient expressément créés dans l’acte. Code du Wyoming §34-1-140.