FOR SAN FRANCISCO AND THE BAY AREA
Les loyers de San Francisco sont parmi les plus chers du pays. Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à coucher dans la ville est d’environ 4 400 $. Les salaires ne parvenant pas à suivre l’augmentation constante du coût des loyers, de nombreux locataires de la région de la baie consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer et ne peuvent pas se permettre un logement adéquat. Les propriétaires de San Francisco sont connus pour profiter de leurs locataires et des locataires potentiels afin de maximiser leurs gains financiers personnels. Les propriétaires comptent sur le fait que les locataires ne connaissent pas ou ne comprennent pas les nombreux droits des locataires qui existent en vertu de la loi californienne et de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco. Les personnes à faible revenu, les personnes âgées, les personnes handicapées et les minorités sont souvent touchées de manière disproportionnée par les loyers élevés et la rareté des logements abordables. Comprendre quels droits existent pour les locataires de San Francisco aidera à empêcher les gens d’être déplacés de leurs maisons.
Nous décomposons et expliquons les principaux problèmes et plaintes des locataires de la région de la baie
Voici un résumé des droits des locataires de San Francisco
Ordonnance sur les loyers de San Francisco
Il y a des décennies, la ville a promulgué l’ordonnance sur la stabilisation des loyers et l’arbitrage de San Francisco pour faire face au déplacement des locataires à long terme dans un marché du logement locatif de plus en plus cher. L’ordonnance sur les loyers de San Francisco prévoit deux protections : le contrôle des loyers et le contrôle des expulsions. Un propriétaire ne peut augmenter le loyer que d’un certain petit pourcentage chaque année et ne peut expulser un locataire que pour l’une des raisons de juste cause énumérées dans la loi.
Généralement, les immeubles qui contiennent deux logements ou plus construits avant 1979 bénéficient à la fois de la protection des loyers et de la protection contre les expulsions. À partir du 22 janvier 2020, presque toutes les unités à San Francisco, indépendamment de la date de construction ou du nombre d’unités, ont maintenant une protection contre l’expulsion pour motif valable, y compris une protection contre le harcèlement, en vertu de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco.
Si votre location est couverte par le contrôle des expulsions mais pas par le contrôle des loyers en vertu de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco, vous pouvez bénéficier d’une protection contre les loyers plafonds en vertu de la loi californienne sur la protection des locataires, la nouvelle loi d’État sur le contrôle des loyers, si votre immeuble a quinze ans ou plus et si votre unité répond à toutes les autres exigences de la loi.
SF Rent Board
Le San Francisco Rent Board est l’organe qui applique les règles et règlements de l’ordonnance sur les loyers. Le Rent Board n’entendra que les questions qui sont couvertes par l’Ordonnance sur les loyers, comme une augmentation illégale du loyer ou une question de réduction des services. Les autres réclamations concernant la violation des droits d’un locataire, comme la violation d’un contrat de bail, la restitution du dépôt de garantie et le harcèlement, sont des questions que le tribunal doit trancher. Les locataires peuvent généralement déposer eux-mêmes la plupart des pétitions auprès de la Commission. Bien que le Rent Board conseille les locataires sur les droits des locataires de San Francisco en vertu de l’ordonnance, il ne fournit pas d’avocat à une partie et ne donne pas de conseils juridiques.
Augmentation de loyer autorisée
Pour les unités qui sont couvertes par l’ordonnance sur les loyers, le montant annuel de l’augmentation de loyer autorisée à compter du 1er mars 2019 jusqu’au 29 février 2020 est de 2,6 %. Le loyer d’un locataire ne peut être augmenté qu’une seule fois sur une période de douze mois. Ce pourcentage change chaque année en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC). Dans certains cas, le loyer peut être augmenté au-delà de l’augmentation autorisée. Les propriétaires qui n’ont pas augmenté le loyer peuvent mettre en réserve les augmentations pour les percevoir à une date ultérieure et peuvent mettre en réserve le loyer jusqu’en 1982. Les augmentations mises en réserve n’ont pas à être approuvées par le conseil d’administration comme les augmentations dues aux coûts d’amélioration des immobilisations ou à l’augmentation des dépenses de fonctionnement et d’entretien. Les locataires peuvent déposer une requête auprès de la Commission des loyers s’ils estiment que leur loyer a été augmenté au-delà du montant autorisé.
Généralement, il n’y a pas de limite au montant du loyer qu’un propriétaire peut d’abord facturer au locataire lorsqu’il loue un logement vacant. Et, les locataires doivent noter que conformément à une loi de l’État, la loi Costa-Hawkins sur le logement locatif, la plupart des maisons unifamiliales et des condominiums peuvent être exemptés des limitations d’augmentation de loyer de l’ordonnance, mais pas des dispositions d’expulsion pour motif valable.
Raisons de juste cause pour l’expulsion
Presque tous les bâtiments résidentiels de San Francisco sont protégés par les protections de juste cause pour l’expulsion de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco, quel que soit le nombre d’unités dans le bâtiment ou la date de construction du bâtiment. En outre, les propriétés qui avaient auparavant une pétition pour la réhabilitation substantielle approuvée pour exempter le bâtiment de l’ordonnance ont maintenant le contrôle de l’expulsion.
Les locataires qui sont protégés par l’ordonnance sur les loyers de San Francisco ne peuvent pas être expulsés de leur logement à moins que le propriétaire ait une raison valable de le faire en vertu de la loi.
À San Francisco, il y a quinze raisons valables pour l’expulsion ; celles-ci comprennent les raisons pour faute et les raisons sans faute. Parmi les raisons pour faute les plus courantes, on trouve le fait que le locataire n’a pas payé son loyer, qu’il n’a pas respecté une clause du bail, qu’il cause une nuisance ou qu’il fait un usage illégal du logement. Les expulsions pour emménagement par le propriétaire (un propriétaire ou son parent cherche à emménager dans le logement) et les expulsions en vertu de la loi Ellis (le propriétaire souhaite retirer définitivement le logement du marché de la location) sont des raisons sans faute courantes pour l’expulsion.
Expulsion injustifiée
Une violation beaucoup trop fréquente des droits d’un locataire, une expulsion injustifiée se produit lorsqu’un propriétaire force illégalement un locataire à déménager d’un logement à loyer contrôlé. Il peut s’agir d’une éviction permanente ou temporaire. Les propriétaires procèdent à des expulsions injustifiées de locataires de plusieurs manières. Un propriétaire peut être tenu responsable de la perte de la valeur locative du logement à loyer contrôlé, des frais de déménagement et des frais de réinstallation légaux, ainsi que de la détresse émotionnelle. En vertu de l’ordonnance sur les loyers de San Francisco, les dommages et intérêts sont également triplés.
Propriétaire Emménagement
Propriétaire L’expulsion pour emménagement est l’une des expulsions pour motif valable énumérées dans l’ordonnance sur les loyers de San Francisco, et c’est l’un des motifs d’expulsion pour motif valable les plus abusés à San Francisco. Il y a des exigences légales strictes qu’un propriétaire doit suivre pour faire une expulsion OMI, et les locataires doivent recevoir des indemnités de relocalisation.
Réparations/Habitabilité
Les propriétaires sont tenus de faire toutes les réparations nécessaires pour s’assurer qu’une unité de location est habitable et pour se conformer aux codes de construction et de santé de l’État et locaux.
Ellis Act
Une expulsion Ellis Act est l’une des expulsions de cause juste énumérées dans l’ordonnance sur les loyers de San Francisco. Une expulsion en vertu de la loi Ellis se produit lorsque les locataires sont expulsés parce que le propriétaire retire toutes les unités de l’immeuble du marché de la location. Il y a des exigences légales strictes que le propriétaire doit suivre pour faire une expulsion Ellis Act, et le paiement des avantages de relogement pour les locataires est requis.
Unité illégale
Les juridictions à loyer contrôlé reconnaissent que ces unités méritent une protection spéciale. Un locataire qui vit dans une unité illégale peut penser qu’il n’a aucun droit, mais les unités illégales sont en fait couvertes par l’ordonnance sur les loyers de SF. Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer plus que le montant autorisé, et le locataire ne peut pas être expulsé sans motif valable en vertu de l’ordonnance sur les loyers.
Voisins bruyants
Un bruit continu excessif peut avoir un impact sur la santé et le bien-être d’une personne. Tous les baux californiens comportent implicitement un engagement de « jouissance paisible ». Les propriétaires ont le devoir de s’assurer que les locataires peuvent posséder paisiblement leur unité de location sans être dérangés, et dans des cas extrêmes, ils peuvent prendre des mesures pour expulser les locataires gênants afin de supprimer une nuisance.
Harcèlement par le propriétaire
Les propriétaires ne peuvent pas harceler les locataires hors de leur logement. C’est peut-être la propriété du propriétaire, mais c’est le domicile du locataire. Le harcèlement par le propriétaire peut être difficile à prouver, mais il y a des mesures qu’un locataire peut prendre documenter le harcèlement pour finalement tenir le propriétaire responsable.
Voisins nuisibles
Les disputes entre voisins sont courantes dans les villes populeuses. Avoir un problème avec la personne d’à côté ou un autre locataire de votre immeuble peut également être frustrant, mais tous les comportements gênants d’un voisin ne constituent pas une nuisance. Découvrez ce qu’est une nuisance et ce que vous pouvez faire pour y remédier.
Discrimination en matière de logement
Il existe des lois fédérales, étatiques et municipales qui interdisent la discrimination en matière de logement. La discrimination en matière de logement a lieu lorsqu’un individu ou un groupe est traité de manière défavorable en raison d’une caractéristique protégée par la loi, telle que sa race, son sexe, sa religion, sa situation familiale ou son handicap. La loi de San Francisco ajoute à cette liste des caractéristiques supplémentaires telles que l’identité sexuelle, la taille et le poids. La discrimination peut être trouvée partout, des actions préjudiciables manifestes d’un propriétaire à une annonce en ligne pour une propriété à louer.
Tabac
Généralement, les propriétaires ont le droit d’interdire de fumer des cigarettes ou d’autres produits du tabac dans et autour d’une propriété locative, tant que cela est écrit dans le contrat de location. De nombreux baux interdisent toute forme de tabagisme, y compris les cigarettes, les e-cigarettes et la marijuana. Mais les locataires peuvent avoir des droits concernant la marijuana médicale. De même, les locataires ont des droits concernant la fumée secondaire.
Nous sommes là pour vous aider
Contactez-nous
Les colocataires (occupant subséquent)
Si vous êtes un locataire initial en vertu du contrat de location, votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer simplement parce que les autres locataires initiaux partent. Mais, si vous n’êtes pas un locataire initial et que vous avez emménagé dans une location déjà existante, la question de savoir si vous bénéficiez d’une protection contre le plafonnement du loyer dépend de plusieurs faits importants. Voici quelques-unes des questions clés auxquelles il faut répondre : le propriétaire sait-il que vous habitez le logement, a-t-il accepté des paiements directs de loyer de votre part, avez-vous emménagé avant le 1er janvier 1996, le propriétaire vous a-t-il signifié un avis 6.14 en temps opportun, et a-t-il augmenté le loyer en temps opportun.
Statut d’immigration
En octobre 2017, la loi sur la protection des locataires immigrants a été adoptée pour empêcher les propriétaires en Californie de discriminer les locataires et les locataires potentiels en raison de leur statut d’immigration. Un propriétaire qui viole l’Immigrant Tenant Protection Act peut être tenu responsable d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 2 000 $, plus six à douze fois le loyer mensuel.
L’usure normale
La plupart des litiges concernant les dépôts de garantie se résument à ce qui constitue « l’usure normale ». Lorsqu’un locataire déménage d’un logement, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie du locataire pour réparer les dommages aux locaux qui sont causés par le locataire, mais seulement pour les dommages qui dépassent l’usure normale. Un locataire doit comprendre, au début de sa location, ce qui est exactement considéré comme « l’usure normale. »
Prévention du crime
Les propriétaires ont le devoir de prendre des mesures raisonnables pour protéger les locataires contre les actes criminels prévisibles d’une autre personne. Les actes criminels peuvent inclure des comportements tels que les agressions, les coups et blessures, le vol, le meurtre, le viol, l’abus de drogues et les dommages matériels. Lorsqu’un propriétaire ne prend pas des mesures raisonnables pour protéger ses locataires, il peut être tenu responsable de la conduite criminelle négligente ou intentionnelle d’un tiers
Dépôt de garantie
Les locataires doivent faire une inspection des lieux avant l’emménagement et avant le déménagement. Le propriétaire peut déduire de la garantie « l’usure normale » mais doit rendre compte de ces déductions par écrit. De plus, le locataire a droit au remboursement de son dépôt de garantie vingt et un (21) jours après son départ. Si un propriétaire retient le dépôt de garantie d’un locataire de mauvaise foi, il peut être tenu responsable du montant du dépôt et jusqu’à deux fois le montant du dépôt.