Une loi d’état connue sous le nom de Costa-Hawkins Act permet à un propriétaire, dont la propriété locative serait autrement soumise aux lois locales de contrôle des loyers, d’augmenter le loyer sans limite légale si l’un des locataires déménage.
Avec les sous-locataires, la loi Costa-Hawkins permet à un propriétaire de modifier le loyer au taux du marché pour un sous-locataire si le locataire principal ne vit plus dans l’appartement et si le sous-locataire ne résidait pas dans le logement avant le 1er janvier 1995. Aucune augmentation de loyer n’est autorisée, si un ou plusieurs locataires initiaux vivent dans le logement et sous-louent une partie du logement avec le consentement du propriétaire.
Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au taux du marché pour un sous-locataire si le sous-locataire prouve que le propriétaire a renoncé à son droit d’augmenter le loyer. Si le sous-locataire peut prouver que le propriétaire lui a dit qu’il pouvait rester dans le logement avec le même loyer que le locataire principal, alors le loyer ne peut pas être augmenté. Le loyer ne peut pas non plus être augmenté si le propriétaire omet de signifier un avis écrit d’augmentation de loyer dans les 90 jours suivant un avis écrit indiquant que le locataire principal quitte le logement. Enfin, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au taux du marché s’il reçoit un avis écrit indiquant que le locataire principal a quitté le logement et qu’il accepte le loyer du sous-locataire. Cependant, si le propriétaire reçoit un avis écrit, il peut informer le sous-locataire qu’il s’est réservé le droit d’augmenter le loyer à une date ultérieure.
La loi de l’État n’affecte pas les lois locales de contrôle des expulsions. Par conséquent, il est possible pour une propriété locative d’être exemptée du contrôle des loyers de San Francisco, Oakland ou Berkeley, mais d’être toujours soumise aux lois locales de contrôle des expulsions.
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