Écrit par : Lucro Staff 2 ans, 11 mois ago
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Le financement de l’immobilier commercial implique plusieurs types de prêts différents. Pour que les investisseurs immobiliers puissent emprunter l’argent dont ils ont besoin pour financer leur projet, il faut évaluer les risques tant pour l’investisseur que pour son projet. Plus le risque identifié avec l’emprunteur ou le projet est élevé, plus les conditions offertes par les prêteurs seront strictes. C’est là que la LTC et la LTV entrent en jeu. Nous définissons ci-dessous la signification de ces deux termes, leur fonctionnement et leur rôle dans le financement de la CRE.
LTC-Qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?
LTC est l’abréviation de loan-to-cost. Le LTC est un ratio utilisé dans le financement de l’immobilier commercial pour déterminer la part d’un projet de développement qui sera financée par la dette par rapport aux fonds propres. Le LTC est défini comme la valeur du prêt divisée par le coût du projet.
Les prêteurs utilisent le LTC comme une mesure de haut niveau pour établir une norme de base du risque qu’ils sont prêts à accepter pour un prêt de construction pour un nouveau projet. Plus le ratio prêt/coût est élevé, plus le prêteur prend de risques si le projet est en difficulté. Les valeurs de loan to cost sont fixées par les taux du marché et ont tendance à être plus élevées pendant les marchés haussiers.
Un prêt immobilier commercial est conventionnellement pris avec un pourcentage de LTC compris entre 50% et 80%. Par exemple, si le coût total de la construction est de 1 000 000 $, un prêteur peut offrir un montant de prêt de 800 000 $, ce qui correspondrait à un LTC de 80 %.
LTV-Qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?
LTV est un acronyme signifiant » Loan To Value « . Il est similaire, mais pas identique, au LTC. Le LTV est le rapport entre la valeur d’un prêt et la valeur marchande de la propriété, par opposition au coût de construction d’un projet. En d’autres termes, le ratio prêt/valeur est le montant du prêt divisé par la valeur estimée de la propriété. Lorsqu’il s’agit de LTV, un évaluateur est généralement impliqué.
Il est évidemment plus difficile de prédire la valeur des CRE qui doivent encore être construits, et c’est là que la modélisation financière pro forma entre en jeu. Les scénarios les plus courants dans le développement CRE impliquent l’origine d’un prêt LTC pendant la période de construction, qui sera refinancé avec un prêt LTV une fois la construction terminée. Une fois qu’il y a un produit fini (ou au moins un actif partiellement construit), il est beaucoup plus facile de déterminer la valeur de l’actif, ce qui rend un prêt LTV plus viable.
LTC, LTV, &Financement CRE
LTC et LTV sont tous deux des composants vitaux lorsqu’il s’agit de financement immobilier commercial. Ce sont des outils qui aident les prêteurs à déterminer le niveau de risque qu’ils sont prêts à accepter pour un certain actif. Ce dernier détermine à son tour le montant du prêt qu’un prêteur est prêt à accorder. Les projets considérés comme présentant un risque plus élevé auront des ratios SLT ou LTV plus faibles, déterminés par les taux du marché.