L’une des questions que nous entendons souvent est : » qu’est-ce qu’un échange 1031 ? « . Comme vous le savez peut-être, un échange 1031 est une excellente stratégie d’investissement qui offre un moyen de reporter l’impôt sur les plus-values sur les propriétés immobilières commerciales. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Typiquement, cette stratégie est utilisée dans la vente de propriétés locatives ou d’investissement.
Cependant, lorsqu’il est structuré intentionnellement, un échange 1031 peut être fait sur des propriétés personnelles, y compris une méthode que les investisseurs avisés peuvent utiliser pour reporter légalement les impôts sur les gains en capital sur une résidence personnelle.
Voici comment effectuer un échange 1031 sur une résidence personnelle.
Pourquoi l’échange 1031 sur une résidence principale ne peut généralement pas être effectué
Un échange 1031 standard permet aux investisseurs de reporter l’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une propriété, ce qui leur permet de réaliser d’énormes économies d’impôt. Il permet également d’utiliser plus facilement l’effet de levier pour passer à un bien plus grand ou plus performant. C’est une excellente stratégie d’investissement pour diversifier votre portefeuille avec un autre type de propriété ou pour simplement choisir une propriété d’investissement qu’il est plus facile de gérer.
Typiquement, l’IRS exclut un échange 1031 sur une résidence primaire car ce n’est pas une propriété commerciale. Cependant, la section 121 de l’Internal Revenue Code prévoit certaines situations dans lesquelles un échange 1031 sur une résidence primaire pourrait être effectué.
L’exclusion spéciale accordée par la section 121
La section 121 stipule qu’une résidence personnelle peut être exonérée de l’impôt sur les gains en capital par le biais d’un échange 1031 si un investisseur a à la fois possédé la propriété pendant au moins cinq ans et l’a habitée pendant deux de ces cinq ans. Il s’agit d’un concept assez technique, voici donc un exemple :
Un gain de 250/500k$ est ce que vous pouvez prendre comme gain exonéré d’impôt lors de la vente d’une ancienne résidence principale. Tout gain au-delà de ce chiffre serait imposable et vous effectueriez un 1031 pour. Exemple : Je possède 5 unités dans un complexe d’appartements et j’ai vécu dans l’une d’elles pendant 2 ans sur les 5 années où j’en étais propriétaire. J’ai payé 1 million de dollars pour la propriété (200 000 dollars pour chaque unité) et j’ai fini par la vendre après 5 ans pour 2 millions de dollars (400 000 dollars pour chaque unité). Je pourrais complètement éviter de payer des impôts sur l’unité que j’ai utilisée comme résidence principale et mettre à l’abri les 400k $, mais je devrais effectuer un 1031 pour les 1,6M $ restants.
Comment combiner la section 121 avec un échange 1031
Planifier la réalisation d’un échange 1031 sur une résidence principale demande un peu de stratégie et de temps. Par exemple, votre résidence principale doit avoir servi de bien locatif pendant environ deux ans avant que vous ne décidiez de la vendre. Vous devez également montrer que vous ne vivez pas sur la propriété et prouver que vous avez utilisé la propriété à des fins commerciales pour être admissible à l’échange.
Un point important à souligner est que vous devez être en mesure de montrer à l’IRS que vous avez loué la propriété au taux du marché, et prouver activement que vous viviez ailleurs.
Une astuce intéressante que vous pouvez utiliser si vous possédez plus d’une résidence est de vivre dans une résidence pendant un certain temps, puis de déménager dans la deuxième, en louant la première. Comme l’IRS ne vous autorise à avoir qu’une seule résidence principale à la fois, vous pouvez le faire tant que vous pouvez prouver que votre résidence principale a changé. La première résidence peut alors être convertie en propriété locative.
Vous pouvez également convertir une propriété locative en résidence principale – en utilisant un échange 1031
Une autre façon de gérer un échange 1031 sur une résidence personnelle est de faire l’inverse de la situation expliquée précédemment.
L’IRS vous permet de convertir une propriété qui était précédemment utilisée comme une location en une résidence principale et de réaliser un échange 1031. Pour que cela fonctionne, vous devez être en mesure de démontrer que vous n’avez pas vécu dans la propriété pendant plus de 14 jours sur chaque période de 12 mois et que la propriété a été louée pendant au moins 24 mois.
C’est ce qu’on appelle l’utilisation qualifiée, et pour de nombreux investisseurs, s’applique souvent à une « résidence secondaire de vacances » qui est louée alors que les propriétaires vivent dans la résidence principale pendant la majeure partie de l’année. Elle peut également s’appliquer aux propriétés utilisées comme locations AirBnB.
Vous devrez prouver à l’IRS que la propriété était louée au taux du marché. Cela peut signifier faire de la publicité pour le bien et conserver la preuve des prix pratiqués pour un bien similaire. En outre, vous n’êtes pas autorisé à apporter des modifications personnalisées à la location qui sont destinées à votre usage pendant cette période.
To Wrap it Up
Préparer l’échange 1031 sur une résidence principale convertie en location ou vice-versa est une excellente stratégie d’investissement, mais c’est aussi une entreprise compliquée. C’est pourquoi il est fortement recommandé de réunir votre équipe de conseillers professionnels pour planifier au préalable un échange 1031 réussi.