Une lettre de non-objection (LNO) est un document légal émis par le Department of Buildings (DOB) à New York, pour vérifier l’utilisation légale de toute structure construite avant le 1er janvier 1938.
Notamment, avant le 1er janvier 1938, le Department of Buildings de New York n’exigeait pas de certificat d’occupation pour confirmer l’utilisation légale d’une propriété. Dans les cas où des personnes effectuant des transactions immobilières s’interrogent sur la légalité de l’utilisation actuelle d’un bâtiment construit avant 1938, le Department of Buildings (DOB) émet une lettre de non-objection. Cette lettre signifie que le DOB n’a pas d’objection à l’usage actuel du bâtiment et qu’un certificat d’occupation n’est pas nécessaire.
Comment obtenir une ‘lettre de non-objection’.’
Au cours des dix dernières années, les propriétés construites avant 1938 dans l’Upper Manhattan, Harlem et certains quartiers de Brooklyn ont connu une augmentation remarquable de leur valeur. Cela a conduit à une augmentation de la délivrance de « lettres de non-objection » par le Department of Buildings (DOB). L’augmentation a incité le DOB à formaliser ce processus ; cependant, il est encore très long et coûteux.
Le coût moyen de la collecte et de la soumission de tous les documents nécessaires au DOB est d’environ 1500,00 $, et il faut généralement environ 3 à 6 mois pour que vous obteniez le certificat LNO.
Le moyen le plus rapide et le plus pratique d’obtenir une ‘lettre de non-objection’ est d’engager un expéditeur de permis de construire pour le faire en votre nom.
Pourquoi les ‘lettres de non-objection’ sont-elles importantes ?
- Vérifier la légalité de l’utilisation prévue de la propriété:
Si vous avez un bâtiment construit avant le 1er janvier 1938, il est crucial d’obtenir des preuves substantielles de la validité de l’utilisation prévue de la propriété. Obtenir une « lettre de non-objection » du Département des bâtiments vous donnera la confirmation légale que vous pouvez légalement utiliser le bâtiment en question comme prévu.
- Satisfaire aux exigences d’un acheteur, d’un assureur ou d’un prêteur
Le propriétaire du bien peut également demander la « lettre de non-objection » du DOB à la demande d’un acheteur potentiel. De plus, si le propriétaire du bien immobilier veut l’utiliser comme garantie, le prêteur pourrait demander la lettre de non-objection.
Dans le cas où vous avez l’intention d’assurer la propriété, l’assureur peut avoir besoin de la « lettre de non-objection » pour pouvoir traiter la couverture.
Ligne de fond:
Il est essentiel de noter que vous pouvez obtenir une lettre de non-objection pour une propriété qui a déjà un certificat d’occupation.
Par exemple, disons qu’une propriété a un certificat d’occupation indiquant que la propriété est une résidence bifamiliale, mais elle est actuellement utilisée comme une résidence unifamiliale. Vous pouvez demander un LNO, dans lequel le DOB confirmera qu’il ne s’oppose pas à l’utilisation de la propriété comme une résidence unifamiliale.
De plus, si vous prévoyez de changer l’usage d’une résidence bifamiliale à une résidence trifamiliale, vous êtes également tenu par la loi de soumettre les nouveaux plans au DOB.