FAYETTEVILLE — Les droits dont disposent les locataires en Arkansas peuvent être comptés sur une main, même s’il lui manque quelques doigts.
« Il y en a à peu près trois à la base », a déclaré Samantha Higgins, directrice adjointe des services aux étudiants hors campus, aux étudiants de l’Université de l’Arkansas lors d’une récente présentation. « Le droit d’avoir la possession exclusive de la propriété. Cela signifie que lorsque vous signez un bail, le propriétaire dit « oui, je suis le propriétaire, mais c’est vous qui allez l’occuper ». Le deuxième droit est la jouissance paisible de la propriété et le droit de ne pas être expulsé par des méthodes d’auto-assistance. Ainsi, si vous êtes expulsé – vous êtes en retard dans le paiement du loyer – le lendemain de l’échéance du loyer, le propriétaire ne peut pas changer vos serrures, ni enlever votre porte, ni faire quoi que ce soit de ce genre. Ils doivent passer par le processus légal d’expulsion et c’est votre droit en tant que locataire. »
Quelques notions de base pour les locataires
– L’Arkansas est le seul état du pays où les propriétaires ne sont pas tenus de fournir un logement habitable. Les propriétaires ne sont pas non plus tenus d’effectuer des réparations, sauf si cela est stipulé dans le contrat de bail. Les locataires ne peuvent pas retenir le loyer pour quelque raison que ce soit.
– Les contrats de bail peuvent être longs et remplis de jargon juridique déroutant. Assurez-vous de lire complètement un bail avant de le signer. Assurez-vous que vous serez en mesure de rester dans la résidence pendant la durée du bail – généralement, la seule façon de sortir d’un bail est le service militaire actif.
– La plupart des propriétaires perçoivent un dépôt de garantie pour couvrir les dommages en dehors de l’usure normale pour la période où vous occupez la résidence. Si un propriétaire possède six propriétés ou plus, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer. Les locataires ont le droit de récupérer leur dépôt dans les 60 jours suivant la fin du bail, moins tout montant soustrait pour les réparations. Les locataires doivent recevoir une liste des réparations effectuées et de leurs coûts.
– Les locataires peuvent être expulsés pour ne pas avoir payé le loyer, être restés dans la résidence après la fin du bail ou toute autre violation du bail. L’Arkansas connaît des expulsions civiles et pénales. Si vous êtes en retard dans le paiement du loyer, on peut vous signifier un avis de défaut d’évacuation et vous devez quitter la propriété dans un délai de 10 jours ou faire l’objet d’une accusation criminelle.
Source : Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
D’autres droits peuvent être prévus dans le bail, et ils le sont généralement, a dit Higgins.
« C’est pourquoi il est très, très important de lire votre bail parce qu’en fin de compte, si ce n’est pas là-dedans, c’est tout ce que vous êtes garanti et ce n’est pas beaucoup », a-t-elle dit. Les baux et les accords verbaux sont contraignants dans l’État de l’Arkansas, mais nous vous conseillons toujours, toujours, d’avoir un bail écrit et d’avoir tout ce que votre propriétaire vous promet par écrit, car cela peut se transformer en une affaire de type « il a dit, elle a dit » et cela ne se termine généralement pas bien. Si ce n’est pas écrit dans le bail, ne comptez pas sur le fait que cela se produise. »
Le représentant de l’État Greg Leding, D-Fayetteville, travaille depuis six ans pour faire passer une loi donnant plus de droits aux locataires. Aucune n’est sortie du comité. Les législateurs ont adopté une nouvelle loi sur l’expulsion criminelle lors de la dernière session pour remplacer une loi qui a été jugée inconstitutionnelle.
« Ce n’est pas nécessairement que c’est l’une des pires lois, c’est que nous n’avons pas de lois », a déclaré Leding. « Notre État est le seul du pays qui n’a pas de garantie d’habitabilité, ce qui signifie qu’un propriétaire négligent pourrait sciemment vous louer un espace non sécurisé. Nous sommes également le seul État du pays où vous pouvez être jeté en prison pour ne pas avoir payé votre loyer. Un locataire n’a pratiquement aucun droit ici en Arkansas. »
Leding a déclaré qu’environ un résident de l’Arkansas sur trois est locataire, soit quelque 960 000 personnes. Higgins a déclaré qu’environ 20 000 étudiants vivent hors du campus et a estimé que 80 % d’entre eux louent. Le pourcentage de personnes qui louent dans le nord-ouest de l’Arkansas était de 37 pour cent de toutes les unités de logement occupées en 2015, c’était en hausse par rapport à 33 pour cent en 2010, selon les données du Bureau du recensement des États-Unis.
« Je vais continuer à essayer aussi longtemps que je suis dans la législature. La prochaine occasion ne sera pas avant la prochaine session en janvier 2019 », a déclaré Leding.
« Je veux vraiment être clair, je pense que la plupart des propriétaires, 98 ou 99 pour cent de tous les propriétaires, sont de bonnes personnes qui font bien avec leurs locataires et il y a des locataires absolument mauvais qui ne font que déchirer la propriété, mais je ne pense pas que cela justifie d’avoir les pires lois de la nation. »
LANDLORDS
Higgins a déclaré que les grands complexes d’appartements qui poussent autour de Fayetteville sont pour la plupart détenus par des intérêts hors de l’État qui ont l’habitude de fonctionner au-dessus du minimum requis en Arkansas et fournissent généralement plus de commodités. Les grands complexes se contentent de réparer tout ce qui casse, car ils disposent d’un budget énorme. Lindsey Management est le plus grand propriétaire local avec 10 000 unités dans le nord-ouest de l’Arkansas.
« Leurs baux sont généralement assez bons », a déclaré Higgins. « La plupart d’entre eux disent que nous allons tout réparer, sauf le remplacement des ampoules. Je veux dire que vous soumettez une demande d’entretien pour n’importe quoi, et ils vont le réparer. »
Ce sont généralement les propriétaires qui possèdent quelques propriétés qui ont tendance à tenir les locataires au minimum, a déclaré Higgins.
« J’ai eu des problèmes avec des gens qui ont essayé de dire aux étudiants que vous devez 2 000 $ de dommages, et la facture qu’ils essaient de fournir est comme trois ans. Ils espèrent simplement que vous ne lirez pas les petits caractères », a déclaré Higgins. Les personnes qui essaient vraiment de profiter des locataires sont les petits propriétaires, les propriétaires de type « maman et papa ». Ou ceux qui doivent vous acheter une nouvelle unité de climatisation, c’est une énorme dépense pour eux.
« La plupart du temps, lorsque je parle à un étudiant et qu’il a des problèmes ou qu’il a un problème, c’est parce que le locataire est dans l’erreur, le locataire a violé le bail », a déclaré Higgins. « Je sais que ça a été un peu effrayant, il y a eu des documentaires réalisés sur l’état de l’Arkansas et à quel point nos droits sont mauvais et nos lois sont en faveur du propriétaire mais, honnêtement, dans cette région, nous n’avons pas ce genre de problèmes. »
Jerry Allred, qui exploite Allred Property Management depuis 30 ans, a déclaré que sa société gère et entretient quelque 350 maisons et 450 appartements dans les comtés de Benton et Washington.
« Ceux-ci sont tous gérés par des honoraires, nous facturons au propriétaire des honoraires pour tout faire », a déclaré Allred. « Il y en a partout, des gens qui ont 60 maisons ou unités jusqu’à ceux qui en ont juste une. La plupart de nos clients sont hors de l’État. Pour nos propriétaires, ce loyer est leur paiement hypothécaire la plupart du temps, et quand le locataire ne paie pas, nous ne sommes pas payés et l’hypothèque n’est pas payée. »
Allred a déclaré que si les lois de l’État peuvent être peu nombreuses, les propriétaires sont tenus de suivre une foule de règlements fédéraux sur le logement.
Il a cité quelques exemples. Au cours de l’année dernière, la loi fédérale a changé pour interdire la discrimination contre une personne ayant une condamnation pour crime sur son dossier, a-t-il dit. Un autre exemple est une ordonnance de Fayetteville interdisant à plus de trois personnes sans lien de parenté de vivre ensemble.
« Eh bien, c’est bien, mais la loi fédérale dit que vous pourriez violer l’état matrimonial ou la discrimination par l’âge. Si vous dites que vous ne voulez pas d’étudiants, cela pourrait être interprété comme une discrimination fondée sur l’âge », a déclaré Allred. « Même si Fayetteville a une loi, je pense que l’amende est de 100 dollars et que la loi fédérale est de 10 000 dollars. Alors laquelle allez-vous violer ? »
Allred a déclaré que les particuliers ont plus de mal à traiter les mauvais payeurs que les sociétés de gestion.
« Beaucoup de propriétaires individuels, ils n’ont pas la possibilité de tirer des rapports de crédit. Donc, beaucoup de gens qui sont expulsés d’autres endroits, ils recherchent cette famille unique, cette maman et ce papa », a déclaré Allred. « Bien que nous compatissions à leurs difficultés personnelles, ils doivent quand même payer leur loyer. Alors qu’avec un propriétaire individuel, ils peuvent jouer sur leur sympathie plus qu’avec nous. »
Les locataires
Le printemps est traditionnellement la saison de rotation des appartements dans le nord-ouest de l’Arkansas, en particulier parmi les étudiants universitaires qui signent de nouveaux baux ou changent d’adresse, selon les initiés du secteur.
Meg Austin, une étudiante universitaire, a loué à un ami de la famille pendant six ou sept mois avant d’emménager seule dans un appartement d’un petit complexe. Austin a déclaré qu’elle n’a eu que des expériences positives en tant que locataire à Fayetteville.
« J’ai entendu des histoires d’horreur de gens qui essayent de faire faire des travaux d’entretien et des choses comme ça, mais j’ai été très chanceuse et très reconnaissante pour les bonnes expériences que j’ai eues », a déclaré Austin. « Celui que j’ai maintenant a deux chambres, il a toutes les commodités, laveuse, sécheuse sont incluses, ce qui est très pratique. Je louais une petite maison avec un colocataire avant cela et c’était aussi très bien, très bien mis ensemble et très bien entretenu. »
Higgins a dit qu’il y a quelques faits de base de la vie pour les locataires tels que seules les personnes sur le bail peuvent occuper l’appartement.
Le propriétaire a également un droit d’entrée pour venir inspecter, faire des réparations, apporter des améliorations, vérifier une éventuelle activité illégale ou pour le montrer à un acheteur potentiel ou à quelqu’un qui va emménager après votre départ, a déclaré Higgins. La plupart des baux prévoient un droit d’entrée dans un délai raisonnable et certains baux prévoient un préavis de 24 heures. Mais si ce n’est pas dit dans le bail, ils peuvent littéralement faire irruption à tout moment.
Un propriétaire est censé garantir à un locataire la jouissance tranquille de la propriété, mais cela peut dépendre des autres résidents de l’immeuble ou du complexe, a déclaré Higgins. Mais, si les voisins organisent des fêtes et que le propriétaire ne fait rien pour les arrêter, cela pourrait être un motif de rupture de bail.
Bien que le propriétaire ne soit pas obligé de garder la maison propre et habitable pour un locataire, il doit la garder propre et dans l’état où il l’a trouvée pour le propriétaire, a dit Higgins.
« Si vous l’avez trouvé avec la moitié d’un mur manquant, vous pouvez le rendre avec la moitié d’un mur manquant, mais vous ne pouvez pas le rendre pire que la façon dont vous l’avez trouvé », a-t-elle dit.
Un locataire peut cependant être expulsé s’il fait des dommages excessifs à l’appartement, même s’il s’agit d’un accident, comme un feu de graisse, et qu’il brûle un des murs, a dit Higgins.
Le propriétaire n’est pas obligé de faire les réparations si elles ne sont pas mentionnées dans le bail, a-t-elle dit. Si un propriétaire effectue une réparation, elle doit être sûre et correcte.
Beaucoup de complexes d’appartements ne déneigent pas et ne déglacent pas les stationnements, les escaliers et les trottoirs parce que s’ils ne font rien, ce n’est pas leur faute si quelqu’un glisse et tombe, a dit Higgins. S’ils le déneigent et que quelqu’un tombe, c’est la responsabilité du propriétaire.
Les grands complexes de logements étudiants qui louent par chambre à coucher n’ont pas nécessairement de dépôts de garantie, mais les appartements conventionnels, les duplex, les maisons en rangée, les maisons unifamiliales ordinaires en ont toujours, a dit Higgins. Si un propriétaire possède ou gère plus de six propriétés, il ne peut pas demander un dépôt de plus de deux mois de loyer, et il doit rendre le dépôt dans les 60 jours, avec une liste détaillée de ce qu’il a facturé au locataire. Il ne peut pas simplement dire qu’il garde 200 $ pour les réparations.
Si un locataire ne récupère pas son dépôt de garantie, il peut intenter un procès pour le double du montant du dépôt, plus les frais et les coûts, a déclaré Higgins.
EVICTION
L’Arkansas est le seul État qui a une loi pénale sur l’expulsion, selon Allred. Lorsqu’un locataire occupe une propriété et refuse de payer le loyer, il commet un crime en Arkansas en volant le propriétaire. Cela est considéré comme une affaire civile dans tous les autres États. L’Arkansas a également une loi sur l’expulsion civile.
Allred a déclaré : « Je pense que l’année dernière, nous n’avons fait que sept expulsions totales où nous avons dû passer par tous les systèmes judiciaires, mais une grande partie de cela est parce que nous faisons beaucoup de dépistage en amont. »
L’expulsion civile est très différente de l’expulsion pénale. L’expulsion civile permet au propriétaire de commencer l’expulsion en raison de toute violation significative du bail ou du contrat de location et permet la collecte des arriérés de loyer, des frais d’avocat, des dommages à la propriété et la poursuite d’autres recours civils.
L’expulsion criminelle permet seulement au propriétaire de prendre sa propriété sur la contingence qu’un locataire est en retard sur le loyer. L’expulsion civile prend généralement moins de temps que l’expulsion criminelle.
L’expulsion criminelle commence par un avis de 10 jours pour quitter les lieux et un affidavit du propriétaire que les procureurs utilisent pour émettre un mandat d’arrêt pour le locataire. Après la signification du mandat, une date d’audience est fixée, une audition a lieu et le locataire plaide coupable. Les seules défenses sont que le loyer a été payé ou que le locataire a déménagé. Un plaidoyer de culpabilité entraîne généralement un juge qui ordonne au locataire de quitter les lieux avant une certaine date. Un locataire peut plaider non coupable, mais il doit déposer le montant total dû au tribunal et continuer à déposer de l’argent pour chaque jour supplémentaire où il occupe la propriété pendant que l’affaire est en cours. Un procès a lieu et si le locataire n’a pas de preuve de paiement, il perd. L’accusation est un délit. Le locataire a 10 jours pour quitter les lieux et peut être condamné à une amende pour chaque jour supplémentaire d’occupation ou à une peine de prison pouvant aller jusqu’à 90 jours. Si le locataire l’emporte, il obtient l’argent qu’il a déposé au tribunal.
L’expulsion civile, également connue sous le nom de detainer illégal, est la méthode par défaut pour récupérer la possession d’une propriété si le locataire viole le contrat de location. L’expulsion civile commence par un avis de trois jours pour quitter les lieux. Si le locataire ne quitte pas les lieux, le propriétaire intente une action en justice pour obtenir une ordonnance d’expulsion ou une ordonnance de possession, ainsi qu’un jugement pour le montant dû. Le locataire a cinq jours pour répondre et expliquer pourquoi il ne devrait pas être expulsé, et une audience a lieu. Si le locataire ne répond pas ou ne parvient pas à convaincre le juge, le propriétaire reçoit un mandat de mise en possession qui doit être signifié par le shérif pour expulser le locataire. L’expulsion civile permet au propriétaire d’obtenir un jugement contre le locataire pour les dommages causés par la violation du bail, les frais de justice et les honoraires d’avocat. Elle permet également au propriétaire de saisir les salaires ou de prendre d’autres mesures.
Allred a déclaré qu’il ne poursuit généralement pas l’expulsion criminelle. Une expulsion civile peut coûter 800 $ avec les frais d’avocat.
« Je ne l’ai jamais utilisé parce que je veux un jugement et quand vous utilisez cette expulsion criminelle, vous les sortez, mais vous n’obtenez aucun dommage », a-t-il dit.
NW News le 05/07/2017
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