La poignée de porte de couleur dorée était un piège mortel.
Rick Bernier l’a remarqué immédiatement le matin du 11 septembre. 11 septembre, lorsqu’il s’est engagé dans l’allée de la maison de location jaune de quatre chambres qu’il gère dans le bloc 22000 de l’avenue Ladeene, un quartier tranquille du côté ouest de Torrance.
La poignée de la porte arrière ne correspondait pas à celles en argent que Bernier avait installées sur les autres portes. C’était étrange, pensa Bernier. Il a donc garé son VUS et est allé prudemment vérifier les choses.
La maison était censée être vacante, mais en jetant un coup d’œil par la fenêtre de la cuisine, Bernier a repéré quelque chose de curieux – plusieurs boîtes et une planche de surf.
Plus tard dans la journée, Bernier est retourné à la maison et a eu un moment Boucle d’or. Il a été stupéfait de trouver trois squatters apparents qui y vivaient.
« Il est difficile de comprendre comment les gens peuvent faire cela », a-t-il dit.
Jusqu’à présent, ce conte – rempli d’un mystérieux intermédiaire, d’un bail invisible et peut-être inexistant et de la prétention suspecte d’un squatter d’être un Navy SEAL – n’a pas eu une fin de conte de fées.
La police de Torrance ne peut pas forcer le trio à partir parce que le différend est une affaire civile, ce qui signifie que la propriétaire Cindy Oye-Marquez, 61 ans, doit lancer un processus d’expulsion ardu et coûteux.
Et il y a une autre ride.
Les squatteurs peuvent sous-louer des chambres à d’autres locataires sans méfiance. « Je veux qu’une famille aimante vive dans cette maison », a déclaré Oye-Marquez, qui vit en dehors de la Californie. « Mais j’ai des escrocs. »
Les lois sur les expulsions protègent les squatteurs
Les lois complexes sur les expulsions en Californie sont empilées contre les propriétaires et en faveur des locataires et même des squatteurs, a déclaré Rikka Fountain, un avocat spécialisé dans l’immobilier à Palmdale.
« Les législateurs ne veulent pas être perçus comme jetant les veuves et les orphelins dans les rues et les rendant sans abri », a déclaré Fountain. « Les expulsions sont dépeintes comme un abus des pauvres, plutôt que le résultat de locataires qui rompent leur contrat en ne payant pas leur loyer. Ainsi, la question est dépeinte comme le propriétaire gros chat contre le petit gars opprimé. »
Les propriétaires ont déposé 306 537 cas d’expulsion de 2014 à 2016 dans les comtés de Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino et San Diego, selon un rapport de mai du groupe de défense des droits des locataires Tenants Together, basé à San Francisco.
En Californie du Sud, le taux d’expulsion annuel moyen était de 3,1 dépôts pour chaque 100 ménages locataires, selon le Conseil judiciaire de Californie. À l’échelle de l’État, le taux annuel moyen d’expulsion était de 2,8 dépôts pour 100 ménages locataires.
Ces deux taux sont faibles par rapport à d’autres régions du pays.
En Californie, les squatters peuvent revendiquer un titre légal sur la propriété de quelqu’un d’autre par le biais d’une procédure juridique obscure connue sous le nom de « possession adverse ».
La loi, promulguée en 1872, était à l’origine destinée aux propriétés rurales abandonnées qui étaient en friche. À l’époque moderne, elle est surtout citée en cas de litige sur les limites de la propriété. Cependant, les squatters peuvent l’utiliser pour prendre possession d’une maison vide ou d’une parcelle vacante en payant les taxes foncières à temps pendant cinq ans et en apportant des améliorations à la propriété.
La plupart des squatters, cependant, abandonnent ou sont exposés avant de terminer le processus de possession adverse, a déclaré Jason Burris, un avocat spécialisé dans l’immobilier à Santa Ana. « Il est si difficile d’arriver à cette ligne d’arrivée et de le faire de la bonne façon », a-t-il ajouté.
Les squatteurs opportunistes parcourent souvent les dossiers publics à la recherche de saisies et d’autres signes indiquant qu’une propriété est en difficulté. « Ils vérifient si les gens sont décédés et n’ont pas payé leurs impôts fonciers », a ajouté Burris. « C’est à ce moment-là qu’ils frappent. »
En outre, de nombreux sites Web fournissent des conseils pour aider les squatteurs potentiels à éviter d’être détectés.
Maison de Torrance cible atypique
La maison d’Oye-Marquez, qui loue pour 4000 $ par mois et est vacante depuis que son dernier locataire a quitté le 31 juillet, ne semble pas être un endroit que les squatteurs cibleraient.
Elle est bien entretenue, située dans un quartier prospère et les taxes foncières sont à jour.
Mais pour l’instant, l’habitation à deux étages abrite trois personnes avec lesquelles Oye-Marquez n’a jamais communiqué. Bernier les a identifiées grâce à des passeports et des permis de conduire comme étant Sean Michael Cullen, 37 ans, sa mère de 67 ans, Loanda Cullen, et Elena Maria Diaz, 34 ans.
Oye-Marquez avait précédemment mis la maison de l’avenue Ladeene en location sur Craigslist et Apartments.com et croit que c’est ainsi que les squatteurs présumés ont découvert qu’elle était vacante.
L’occupant prétend avoir payé un loyer
Sean Cullen prétend avoir payé 7000 $ à un homme nommé Westin Kramer, qu’il a rencontré sur Craigslist, pour couvrir un dépôt de garantie et le premier mois de loyer, mais il a refusé de fournir une copie du bail, a déclaré Bernier.
On ne sait pas si Kramer existe réellement. Les appels répétés de Oye-Marquez au numéro de téléphone de Kramer, fourni par Sean Cullen, sont restés sans réponse. Un journaliste du Southern California News Group a également téléphoné au numéro, mais l’appel est allé à la messagerie vocale.
Lors d’une brève interview à la maison vendredi, Loanda Cullen a déclaré que Kramer se présentait comme le propriétaire, bien qu’elle ne l’ait jamais rencontré personnellement.
Kramer aurait fourni une clé de la porte arrière et était censé livrer les clés restantes le 7 septembre, mais n’a pas répondu aux appels téléphoniques. C’est la dernière fois qu’ils ont entendu parler de lui, a déclaré Loanda Cullen, ajoutant qu’ils ont emménagé le 9 septembre
« C’était juste un véritable escroc et malheureusement il y en a beaucoup autour », a-t-elle dit.
Sean Cullen, qui a des piercings au visage et de nombreux tatouages, a refusé de commenter, disant qu’il était en retard pour un rendez-vous.
Essayer de faire la bonne chose
En attendant, sa mère a déclaré qu’ils essayaient de faire la bonne chose et de payer le propriétaire réel pour louer la maison.
« Nous attendons qu’un avocat nous contacte », a déclaré Loanda Cullen. « Je pense que nous devons juste tout recommencer et lui donner un nouveau dépôt. Nous avons juste perdu cet argent, c’est tout. »
Selon un rapport de la police de Torrance, des agents se sont rendus au domicile d’Oye-Marquez à trois reprises le 11 septembre et ont dit au trio qu’ils devaient partir parce que le bail était frauduleux. Cependant, Oye-Marquez leur a permis de passer la nuit parce qu’ils n’avaient nulle part où aller, mais a stipulé qu’ils devraient déménager le lendemain.
Bernier a déclaré que lorsqu’il est retourné à la maison le matin du 12 sept. 12 septembre pour changer les serrures de la porte, Loanda Cullen était catégorique : le bail de 7 000 $ était valide, ajoutant qu’elle avait le droit d’être dans la résidence et que la police ne pourrait pas la faire sortir de la propriété.
Propriétaire frustrée
Oye-Marquez reconnaît que c’était une grosse erreur de leur permettre de passer la nuit chez elle. « J’ai été arnaquée », a-t-elle ajouté.
Depuis lors, la frustration d’Oye-Marquez n’a fait qu’augmenter. Elle a essayé de persuader le trio de remplir une demande de location afin qu’ils puissent légalement rester dans la maison et a même offert de faire tomber 500 $ de loyer pour les deux premiers mois.
« Je suis déçue que vous n’ayez pas été en mesure de tenir votre promesse de nous rappeler en remplissant les demandes », a-t-elle écrit dans un message texte à Loanda Cullen. « Nous n’avons pas d’autre choix que d’aller de l’avant avec le processus d’expulsion. »
Loanda Cullen a répondu qu’elle n’avait pas l’intention de remplir une demande. « Je ne peux pas faire vos demandes papier et ne le ferai pas », a-t-elle dit dans un SMS laconique à Oye-Marquez. « Je ne donne pas mes informations financières. »
Dans un autre texte, Sean Cullen s’est plaint que les demandes d’Oye-Marquez interféraient avec sa nouvelle carrière de Navy SEAL.
« Tu vas me faire quitter la formation de base de démolition sous-marine/SEAL dont les deux premiers mois sont à l’étranger », lui a-t-il dit. « Cela va juste être une grande perte de temps et d’argent pour toi. »
Il n’y a aucune trace de Sean Cullen servant dans la Marine, selon les responsables militaires. En outre, les candidats au programme SEAL doivent être âgés de 17 à 28 ans, bien que des dérogations soient disponibles pour les candidats hautement qualifiés âgés de 29 et 30 ans.
Des squatteurs tentent de sous-louer des chambres
Bien que les éventuels squatteurs aient rechigné à remplir une demande de location, ils ont proposé d’aider Oye-Marquez en transformant sa maison en pension de famille.
« Je ne peux pas vous fournir des choses que je n’ai pas, mais je peux trouver des gens qui le peuvent », a écrit Sean Cullen à Oye-Marquez dans un message texte. « J’ai déjà trouvé deux, peut-être trois locataires avec un excellent crédit et des finances. C’est le mieux que je puisse faire. »
Dans un autre texto à Oye-Marquez, Loanda Cullen s’est réjouie de ses progrès dans la recherche de colocataires.
« Bonne nouvelle ! » dit-elle. « J’ai trouvé un colocataire incroyable – un doyen du collège El Camino, avec sa fille de 9 ans. Nous avons également été payés, bien que pas encore tout l’argent, donc tout mon travail acharné porte ses fruits ! »
Oye-Marquez a déclaré que Sean Cullen ne lui a pas versé un centime et « a une excuse pour chaque petite chose ». Pendant ce temps, la police a conclu dans son rapport que les squatteurs ont créé une « ruse élaborée » pour prendre possession de la maison de Marquez.
Le recours légal poursuivi
Un remède au conflit de propriété pourrait être à l’horizon.
Kevin Gordon, un avocat de Torrance engagé par Oye-Marquez, a déposé un forcible detainer dans la Cour supérieure du comté de Los Angeles contre les squatters, alléguant qu’ils vivent dans la maison sans permission.
« Ils doivent déménager », a-t-il dit, estimant que cela pourrait prendre trois mois pour les expulser s’ils combattent le detainer. « La loi est assez claire sur l’identité du véritable propriétaire. »
Le pire scénario est qu’un squatter obtienne un avocat gratuit, soit par le biais de l’aide juridique, soit sur contingence, a déclaré Fountain.
« Cet avocat gratuit exigera des dépositions, des découvertes écrites, un procès devant jury – tous les mécanismes coûteux du litige », a-t-elle dit. « Il n’y a pas de telles ressources pour les propriétaires – ils doivent payer leurs avocats, généralement entre 300 et 400 dollars de l’heure. Il est donc facile pour le squatter de les forcer à renoncer à un jugement d’argent et de leur donner beaucoup de temps libre dans l’endroit en échange d’un éventuel départ, parce que c’est toujours beaucoup moins cher que de payer pour un procès.
« Beaucoup de gens pensent que cela ressemble à de l’extorsion, mais c’est légal. »
En attendant, Oye-Marquez a déjà perdu au moins 12 000 $ en raison de la perte du loyer et du dépôt de garantie, ainsi que d’autres dépenses. Cependant, elle préfère avoir l’esprit tranquille plutôt que de l’argent. « La partie la plus inquiétante est de ne pas avoir le contrôle de ma propre propriété et de savoir que la loi ne protège pas les propriétaires », a déclaré Oye-Marquez.
Le rédacteur en chef David Rosenfeld a contribué à ce rapport.