Au Kentucky, un propriétaire peut expulser un locataire pour ne pas avoir payé le loyer ou pour avoir violé le bail ou le contrat de location. Un locataire qui fait face à une expulsion pour l’une de ces raisons peut avoir au moins une défense disponible.
Motifs d’expulsion au Kentucky
Le Kentucky a adopté le Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA), qui énonce les règles et règlements que les propriétaires et les locataires doivent suivre lorsqu’ils louent une propriété. Selon l’URLTA, un locataire est tenu de payer son loyer à temps et de respecter le bail. Le non-paiement du loyer et la violation du bail sont les deux raisons les plus courantes des expulsions. Avant qu’un propriétaire puisse expulser un locataire pour l’une ou l’autre de ces raisons, cependant, le propriétaire doit donner un avis au locataire.
Exigences d’avis pour le non-paiement du loyer
Un propriétaire peut expulser un locataire pour ne pas avoir payé le loyer lorsqu’il est dû. Cependant, avant de déposer l’action en expulsion auprès du tribunal, le propriétaire est tenu de donner au locataire un avis de sept jours. L’avis doit indiquer que le locataire a sept jours pour payer le loyer ou le bail sera résilié et la procédure d’expulsion commencera (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Exigences de préavis pour les violations du bail
Un propriétaire peut également expulser un locataire pour avoir violé le bail ou le contrat de location. Si un locataire a violé le bail, le propriétaire est tenu de donner au locataire un avis qui indique que le locataire a 15 jours pour réparer la violation du bail (en cessant un certain acte ou en payant les dommages) ou le bail sera résilié.
Si le locataire commet la même violation du bail dans les six mois suivant la réception de l’avis pour la première violation, le propriétaire est seulement tenu de donner au locataire un avis de 14 jours qui indique que le bail sera résilié à la fin des 14 jours. Le propriétaire n’est pas tenu d’accorder au locataire un délai pour réparer la violation (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Des exemples de violations de bail comprennent l’organisation de fêtes bruyantes pendant les heures calmes désignées ou le fait que des personnes non autorisées vivent dans l’appartement.
Processus d’expulsion
Si le locataire n’a pas payé le loyer ou n’a pas réparé la violation du bail pendant la période appropriée, le propriétaire peut alors déposer un procès d’expulsion auprès du tribunal de district du comté dans lequel la propriété locative est située. Le procès d’expulsion est également appelé procès d’entrée et de détention forcées. Le propriétaire peut également intenter une action en justice pour loyer impayé ou dommages et intérêts (voirKy. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 et 383.685).
Le propriétaire doit déposer une plainte et une assignation auprès du tribunal pour entamer le procès. Le locataire recevra ensuite une copie de la plainte et de l’assignation, ainsi qu’une date et une heure pour une audience devant un juge. Si le locataire souhaite contester l’expulsion, il doit assister à l’audience. Lors de l’audience, le juge écoutera à la fois le propriétaire et le locataire et prendra une décision finale concernant l’expulsion.
Le locataire peut trouver que la contestation de l’expulsion n’est pas toujours la meilleure option. Le locataire pourrait avoir à payer les frais de justice et d’avocat du propriétaire s’il n’obtient pas gain de cause au tribunal. Le locataire pourrait également se voir attribuer une cote de crédit négative et se voir refuser un futur logement. La meilleure solution pour le locataire pourrait être d’essayer de parler au propriétaire et de négocier un accord en dehors du système judiciaire. De nombreuses communautés disposent de services de médiation gratuits ou peu coûteux qui traitent les litiges entre propriétaires et locataires ; des ressources locales sont disponibles sur le site Web mediate.com et auprès de l’American Arbitration Association. Les faqs de médiation sur le site Nolo fournissent plus d’informations sur le sujet.
Défenses d’expulsion au Kentucky
Un locataire faisant face à une expulsion pour défaut de paiement du loyer ou violation du bail peut avoir une défense contre l’expulsion.
Le propriétaire expulse un locataire illégalement
Au Kentucky, la seule façon légale d’expulser un locataire est de recevoir une ordonnance d’un juge permettant l’expulsion. Si un propriétaire tente d’expulser un locataire par tout autre moyen, par exemple en changeant les serrures de l’unité de location ou en coupant les services publics, le locataire peut poursuivre le propriétaire en dommages et intérêts. Ce type d’expulsion illégale est souvent appelé expulsion « auto-assistée » ou éviction illégale (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Pour plus d’informations sur les expulsions « self-help », voir l’article de Nolo Illegal Eviction Procedures in Kentucky.
Le propriétaire ne suit pas les procédures d’expulsion appropriées
Lorsqu’il expulse un locataire, il est très important que le propriétaire suive soigneusement toutes les règles énoncées dans les lois du Kentucky. Si le propriétaire ne suit pas toutes les règles, l’expulsion peut ne pas être valide. Par exemple, le propriétaire est tenu de donner au locataire un préavis de sept jours avant d’intenter une action en expulsion pour non-paiement du loyer. Si le propriétaire ne donne aucun préavis au locataire et se contente d’intenter une action en justice, le locataire peut se défendre contre l’expulsion en invoquant l’absence de préavis. Le juge arrête alors l’action en justice, et le propriétaire est tenu de donner au locataire un préavis de sept jours en bonne et due forme. À la fin de la période de sept jours, si le locataire n’a toujours pas payé tout le loyer dû et exigible, le propriétaire peut déposer une nouvelle poursuite pour expulsion.
Il est important de noter que ce type de défense n’empêchera pas une expulsion justifiée ; il ne fera que la retarder. Dès que le propriétaire répare la procédure déficiente, l’expulsion se poursuivra.
Le propriétaire expulse le locataire pour ne pas avoir payé le loyer
Un locataire peut avoir une défense s’il fait face à une expulsion pour ne pas avoir payé le loyer.
Le locataire a payé le loyer en entier
Un locataire a sept jours après avoir reçu un avis du propriétaire pour payer le loyer en retard en entier. Si le locataire paie pendant la période de sept jours, le propriétaire ne doit pas poursuivre la procédure d’expulsion (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Lorsqu’il paie le loyer pendant la période de sept jours, le locataire doit demander au propriétaire un reçu horodaté. Ensuite, si le propriétaire poursuit quand même la procédure d’expulsion, le locataire aura la preuve que le loyer a été payé pendant le délai approprié.
Le propriétaire n’a pas entretenu l’unité locative
Un propriétaire est tenu de garder une unité locative au Kentucky en bon état et habitable. Cela signifie que le propriétaire doit :
- se conformer à tous les codes du bâtiment et du logement qui affectent la santé et la sécurité
- maintenir toutes les aires communes propres et sécuritaires
- maintenir en bon état et en toute sécurité toutes les installations électriques, de plomberie, sanitaires, de chauffage, de ventilation, de climatisation et autres de l’unité locative
- fournir de l’eau courante, y compris de l’eau chaude, en tout temps, et
- fournir du chauffage entre les mois du 1er octobre et du 1er mai.
Voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Si l’unité de location a besoin de réparations dans l’un des domaines ci-dessus, le locataire a plusieurs options disponibles. Le locataire ne peut choisir qu’une de ces options à la fois.
- Si le coût de la réparation est inférieur à la moitié du loyer mensuel, le locataire peut donner au propriétaire un avis qui stipule que le propriétaire a 14 jours pour effectuer les réparations nécessaires ou le locataire fera effectuer les réparations et déduira le coût des réparations du loyer. Si le propriétaire n’effectue pas les réparations dans les 14 jours suivant la réception de l’avis, le locataire peut prendre des dispositions pour que les réparations soient effectuées. Le locataire doit conserver tous les reçus et donner un relevé détaillé au propriétaire lorsqu’il déduit les coûts du loyer (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Si le propriétaire ne fournit pas à l’unité locative un service essentiel, comme le chauffage, l’électricité ou l’eau courante, le locataire peut donner au propriétaire un avis écrit des services nécessaires. Le locataire peut alors se procurer le service essentiel et déduire les coûts du loyer, ou le locataire peut trouver un autre endroit où vivre jusqu’à ce que le propriétaire fournisse les services essentiels. Le locataire n’aurait pas à payer de loyer pendant qu’il vit dans un autre endroit (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- Le locataire pourrait également choisir de donner au propriétaire un avis de 30 jours qui stipule que si le propriétaire n’effectue pas les réparations nécessaires dans les 14 jours, le bail prendra fin à la fin des 30 jours. Si le propriétaire n’effectue pas les réparations dans les 14 jours, le locataire peut déménager de l’unité locative et n’est plus tenu de payer le loyer (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Si le propriétaire tente d’expulser le locataire pour défaut de paiement du loyer parce que le locataire paie un loyer réduit ou ne paie pas de loyer, le locataire peut se défendre contre l’expulsion en prouvant que le propriétaire n’a pas effectué les réparations nécessaires. Le tribunal peut exiger que le locataire paie le loyer au tribunal, puis le tribunal déterminera qui reçoit le loyer à la fin du procès (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Pour plus d’informations sur le sujet, voir l’article Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or « Repair and Deduct, « publié par Nolo.
Le propriétaire expulse le locataire pour violation du contrat de bail
Un propriétaire est tenu de donner au locataire au moins 15 jours pour réparer une violation du bail avant de déposer le procès d’expulsion. Si le locataire répare la violation dans les 15 jours, le propriétaire ne doit pas poursuivre l’expulsion. Si le propriétaire procède quand même à l’expulsion, le locataire peut utiliser la preuve que la violation a été corrigée dans le délai approprié comme défense contre l’expulsion.
N’oubliez pas que si c’est le deuxième avis de la même violation dans une période de six mois, le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire un délai pour corriger la violation. À la fin d’une période de préavis de 14 jours, le bail sera résilié et le propriétaire pourra procéder à l’expulsion (voir Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Le propriétaire expulse le locataire sur la base de la discrimination
La loi fédérale Fair Housing Act et la loi Kentucky’s Fair Housing Law rendent illégale la discrimination d’un propriétaire contre un locataire sur la base de la race, de la religion, du sexe, de l’origine nationale, du statut familial (y compris les enfants de moins de 18 ans et les femmes enceintes) et du handicap. Si un propriétaire tente d’expulser un locataire sur la base de l’une de ces caractéristiques, le locataire peut invoquer la discrimination comme moyen de défense contre l’expulsion. Voir l’article Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law pour en savoir plus sur les lois interdisant la discrimination à l’égard des locataires.
Ressources supplémentaires pour les locataires du Kentucky
Les organisations d’aide juridique, telles que le Legal Aid Network of Kentucky, peuvent fournir une aide juridique gratuite ou à faible coût à ceux qui sont admissibles en fonction de leur revenu. Le Legal Aid Network of Kentucky fournit également des ressources gratuites en ligne sur le logement pour toute personne ayant des questions. Les locataires qui vivent dans des logements assistés par le gouvernement fédéral devraient également consulter la page de ressources pour les locataires sur HUD.gov.
Quand engager un avocat expérimenté
Si vous avez des questions juridiques plus spécifiques sur votre cas d’expulsion ou si le propriétaire a déjà engagé un avocat, vous devriez probablement aussi contacter un avocat. Un avocat peut s’occuper de l’ensemble de l’affaire ou vous donner des conseils sur la façon de procéder. Il peut également vous dire si vous avez des chances de gagner votre procès. Vous pouvez notamment vouloir engager un avocat si vous êtes sûr de votre affaire et que votre bail ou votre contrat de location vous donne droit à des honoraires d’avocat si vous gagnez au tribunal.
Pour des conseils sur la façon de trouver un bon avocat, consultez l’article de Nolo intitulé Comment trouver un excellent avocat.
Vérifiez également l’annuaire des avocats de Nolo pour trouver des avocats du Kentucky spécialisés dans le droit des propriétaires et des locataires.
Plus d’informations sur les expulsions et les résiliations
Pour plus d’articles sur le sujet, voir la section Evictions et résiliations de Nolo.com.
Pour plus d’informations sur les droits des locataires, voir Every Tenant’s Legal Guide, par Janet Portman et Marcia Stewart (Nolo).