Question
J’habite dans un développement et mon HOA a récemment adopté une règle disant que les invités ne peuvent pas utiliser la piscine commune. Je suis totalement en désaccord avec cette règle, et je ne pense pas que la HOA ait suivi les procédures appropriées pour l’adopter. La HOA ne veut pas entendre mes plaintes, alors maintenant je veux poursuivre en justice pour faire annuler la règle. Le problème est, je ne pense pas que je peux me permettre de payer un avocat pour le faire. Quelqu’un m’a dit que je peux faire payer mes frais d’avocat par la HOA si je gagne – est-ce vrai ?
Réponse
Possiblement. La réponse dépend de ce que les documents directeurs de votre développement ont à dire à ce sujet.
Regardez la déclaration de covenants, de conditions, de restrictions et de servitudes (« CC&Rs ») de votre développement pour voir si elle contient des dispositions relatives aux différends entre propriétaires et HOA et aux frais d’avocat.
Vous pourriez trouver une clause sur les frais d’avocat qui permet à la partie gagnante dans un procès de récupérer les frais d’avocat de l’autre partie. Si c’est le cas, la HOA doit payer vos honoraires d’avocat si vous portez votre litige devant les tribunaux et que vous gagnez. Bien sûr, si vous perdez, vous devrez payer vos propres frais d’avocat, plus les frais d’avocat encourus par la HOA.
N’oubliez pas que ce n’est pas aussi noir et blanc que ça en a l’air. Les affaires juridiques sont souvent réglées avant que le tribunal ne rende un jugement définitif. Si c’est le cas, qui paie les honoraires d’avocat doit être déterminé par l’accord de règlement.
Même dans les affaires judiciaires qui aboutissent à un jugement définitif, il peut être difficile de déterminer quelle partie a « prévalu ». Les poursuites judiciaires contiennent souvent un mélange de plus d’une cause d’action. Par exemple, vous pouvez poursuivre la HOA pour violation de l’obligation fiduciaire et violation du contrat. Le tribunal pourrait statuer en votre faveur sur un chef d’accusation, et en faveur de la HOA sur l’autre. Puisqu’aucune des parties n’a pleinement « prévalu », le tribunal devrait alors déterminer qui paie les frais d’avocat (éventuellement en partageant les frais entre vous et la HOA).
Parfois, les CC&R d’un développement exigent que tout litige entre un propriétaire et la HOA doit aller à l’arbitrage ou à la médiation. La personne qui paie les frais d’avocat dans ces situations dépend encore une fois des conditions du CC&Rs. Si les CC&R accordent des honoraires d’avocat à la partie gagnante uniquement dans » un cas de droit « , alors la disposition est sera probablement interprétée comme inapplicable aux honoraires encourus pour l’arbitrage ou la médiation.
Si les honoraires d’avocat ne sont pas abordés par les documents directeurs, vérifiez les lois de votre État. De plus en plus d’États adoptent des dispositions de « partage des honoraires » pour les affaires de HOA, qui attribuent les honoraires et les coûts à la partie gagnante dans les procès entre HOA et propriétaires. S’il n’y a pas de dispositions de droit étatique applicables, en règle générale, chaque partie est responsable de payer ses propres frais et coûts.
Vous voyez donc que votre question est un peu compliquée. Lorsqu’il s’agit d’un conflit avec votre HOA, votre meilleur pari est de travailler dur pour résoudre vos problèmes de HOA sans avoir recours au système judiciaire.