Lorsque l’eau cause des dommages matériels — sous-sols inondés, murs de soutènement qui s’effondrent ou jardins détrempés, par exemple — il en résulte souvent des querelles entre voisins. Mais les questions juridiques peuvent être aussi boueuses que le désordre dans votre jardin.
L’écoulement des eaux de surface et les inondations
En règle générale, un voisin n’est pas responsable des dommages causés par les conditions naturelles du terrain. Si la terre est disposée de telle sorte qu’une certaine quantité d’eau est déversée dans votre cour chaque année par la pluie qui s’écoule de la propriété de votre voisin, ce n’est pas légalement la faute de votre voisin. Mais que se passe-t-il si votre voisin aménage sa propriété de telle sorte que la quantité d’eau qui s’écoule dans votre cour double chaque année ? Votre voisin dira que le changement est toujours causé par la pluie naturelle, et non par son aménagement paysager. Mais vous préféreriez probablement prendre en compte l’action de votre voisin. Il s’avère que trois règles de responsabilité différentes régissent des situations comme celle-ci.
La règle du caractère raisonnable. Dans une majorité d’états, lorsqu’un voisin modifie le terrain et qu’un dommage survient à un autre, le voisin est responsable du dommage si la modification était « déraisonnable ». Si vous poursuivez un voisin pour des dommages que vous avez subis, les juges voudront avoir la preuve que le voisin a fait quelque chose de déraisonnable qui a modifié la condition naturelle et causé votre préjudice.
La règle de « l’ennemi commun » : Les propriétaires de terrains inférieurs doivent se méfier. Dans le passé, de nombreux tribunaux traitaient l’excès d’eau de pluie comme un « ennemi commun », endommageant les propriétés au hasard. Selon cette théorie, on attendait de vous que vous preniez des mesures pour protéger votre propre propriété de l’eau qui s’écoulait sur le terrain. Même si un voisin qui vivait sur un terrain plus élevé détournait l’eau pour prévenir les inondations et la déposait sur vous, vous étiez censé vous protéger de l’eau supplémentaire.
Heureusement pour les propriétaires de terrains plus bas, la poignée d’États qui suivent encore la règle de l’ennemi commun — y compris le Montana, New York et le district de Columbia — l’ont modifiée. Ces États permettent à un propriétaire de détourner les eaux de surface vagabondes uniquement si les travaux ne sont pas inhabituels ou extraordinaires et si le propriétaire fait preuve de diligence raisonnable pour éviter d’endommager les propriétés adjacentes.
La règle du « droit civil » : Les propriétaires de terrains supérieurs doivent se méfier. Un certain nombre d’États suivent une règle qui est, en théorie, l’inverse de la règle de l’ennemi commun. La règle de droit civil stipule que si une personne modifie l’écoulement naturel des eaux de surface d’une manière qui nuit à l’utilisation et à la jouissance d’une autre propriété, cette personne sera responsable de ce préjudice. Contrairement à la règle de l’ennemi commun, qui oblige les propriétaires des terres inférieures à se débrouiller seuls, la règle de droit civil tient les propriétaires des terres supérieures responsables de tout changement préjudiciable dans les modèles de ruissellement.
Comme la règle de l’ennemi commun, cependant, les États n’appliquent plus cette règle dans sa forme la plus stricte. Les États ont développé des modifications et des exceptions et jugent maintenant souvent le comportement des deux parties avant de faire payer la facture au propriétaire du terrain supérieur. La Californie, par exemple, s’attend à ce que les deux parties agissent raisonnablement, ce qui inclut le devoir du propriétaire inférieur de prendre des mesures de protection.
Dommages causés par l’eau par négligence
Si votre voisin agit de façon déraisonnable ou négligente avec l’eau sur sa propre propriété d’une manière qui cause des dommages causés par l’eau à votre propriété, vous pouvez intenter une action en justice pour obtenir une compensation pour vos pertes et également demander au tribunal d’ordonner au voisin de cesser son action.
Les coupables courants de ce type de dégâts des eaux sont les tuyaux d’arrosage ou les arroseurs laissés en marche trop longtemps et les conduites d’eau qui se bouchent, vieillissent, fuient, se fissurent ou gèlent. Les propriétaires sont responsables de leurs tuyaux et des dommages qu’ils peuvent causer, même si le tuyau s’use simplement ou gèle par temps froid. Les racines des arbres, y compris celles des propriétés voisines, peuvent également endommager les tuyaux. Tout comme les propriétaires sont responsables des dommages causés par leurs tuyaux cassés, les propriétaires d’arbres peuvent être responsables des dommages causés à la propriété d’un autre par les branches ou les racines de leur arbre. (Pour plus d’informations, voir Litiges entre voisins au sujet des arbres.)
Ce que le voisin fautif doit payer
Si un voisin est légalement responsable des dégâts d’eau que vous subissez, vous pouvez avoir droit à l’un ou l’autre des éléments suivants :
- une indemnisation pour le coût des réparations et des remplacements
- une indemnisation pour les dépenses telles que le fait de devoir séjourner dans un motel
- un remboursement des frais médicaux
- une indemnisation pour la détresse mentale, si vous avez subi une blessure physique sous-jacente
- des dommages-intérêts punitifs, si un voisin a agi avec malveillance.
Les juges ordonnent aussi fréquemment que les problèmes soient réparés si la réparation est facile et peu coûteuse. Remplacer un tuyau de descente, enlever les débris ou nettoyer un drain crée très peu de charge pour un propriétaire. Les juges sont moins susceptibles d’ordonner à quelqu’un d’enlever un mur de soutènement, de réaménager la propriété ou de refaire un ponceau.
Assurance des propriétaires
L’assurance dans les cas de dégâts d’eau est délicate. Si l’eau entre dans votre maison à partir d’une source intérieure — disons, à partir d’un tuyau dans la maison de ville voisine — votre assurance des propriétaires ordinaires devrait entrer en jeu. Contactez votre agent ; votre compagnie peut payer pour vos dommages et ensuite poursuivre celui qui les a causés pour le remboursement.
En revanche, lorsque les dommages proviennent d’une montée des eaux extérieure, vous pouvez avoir besoin d’une assurance contre les inondations, même si l’action de votre voisin a causé le problème. Si le problème a été causé au moins en partie par un voisin, la compagnie de votre voisin pourrait bien vous payer directement. La compagnie d’assurance du voisin pourrait également dire à votre voisin de corriger le problème – ou de risquer l’annulation de la police d’assurance.