Qu’est-ce que la souscription automatisée ?
Les décisions de souscription de prêts hypothécaires générées par ordinateur sont le moyen le plus courant d’obtenir l’approbation d’un prêt immobilier.
Les informations d’une demande de prêt hypothécaire (formulaire 1003 de Fannie Mae) sont téléchargées vers un système de souscription automatisée (AUS) qui récupère les données pertinentes, comme les antécédents de crédit de l’emprunteur, et arrive à une décision de prêt basée sur la logique.
Les moteurs de souscription automatisée peuvent fournir des décisions quasi-instantanées d’approbation ou de refus de prêt en fonction des informations soumises au système.
La mise en œuvre de systèmes de souscription automatisée permet aux professionnels du crédit immobilier de gagner un temps considérable, car la souscription manuelle peut prendre jusqu’à 60 jours.
En plus des économies de temps, la souscription automatisée est préférée parce qu’elle est basée sur des algorithmes, éliminant le biais humain.
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Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
La Federal National Mortgage Association (FNMA) est connue par la plupart sous le nom de Fannie Mae. La mission de Fannie Mae est de créer des normes minimales de prêt, et de la liquidité dans la communauté des prêts hypothécaires en achetant des titres adossés à des hypothèques pour libérer du capital pour les prêteurs pour ensuite se retourner et prêter à nouveau.
Pour créer une cohérence dans la qualité des prêts hypothécaires résidentiels, Fannie Mae a développé un ensemble de normes de directives de souscription qui guident les prêteurs sur la meilleure façon d’évaluer le risque, afin que l’opportunité de défaut soit réduite à un niveau prévisible.
La norme de l’industrie en matière de souscription hypothécaire est gérée par un système de souscription automatisé (AUS) appelé Desktop Underwriter (DU).
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Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
La Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, plus connue sous le nom de Freddie Mac, offre une alternative au système de souscription automatisé (AUS) de Fannie Mae appelé Loan Product Advisor depuis l’été 2016. Auparavant, il était connu sous le nom de Loan Prospector (LP).
Loan Prospector suit de nombreuses normes de souscription de Fannie Mae, avec des différences distinctes qui permettraient aux professionnels du crédit expérimentés et instruits de placer une demande de prêt dans le système de souscription automatisé qui offrirait les meilleures chances d’approbation.
Similaire au DU de Fannie Mae, LP est un système de souscription automatisé basé sur un algorithme, avec des différences mineures dans la façon dont le risque est analysé et évalué.
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Dois-je utiliser Fannie Mae ou Freddie Mac ?
Les différences les plus courantes entre les systèmes de souscription automatisés de Fannie Mae et de Freddie Mac ont tendance à se situer dans les domaines de l’analyse et de la documentation du revenu et de l’emploi, entre autres nuances d’évaluation du risque.
Par exemple, Freddie Mac autorise les cosignataires non occupants, comme pour les prêts assurés par la FHA, tandis que Fannie Mae ne permet pas d’utiliser le revenu d’un cosignataire ne vivant pas dans la maison pour aider à se qualifier.
Une autre différence commune entre Fannie Mae et Freddie Mac concerne la vérification de l’emploi et du revenu. Les normes minimales de Fannie Mae en matière d’emploi et de revenu exigent un historique de 2 ans, avec des revenus variables, tels que les heures supplémentaires, les bonus et les commissions, calculés en moyenne sur 24 mois. Freddie Mac n’exigera, dans certains cas, qu’une rétrospective d’un an d’emploi et de revenu.
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Cette différence subtile s’avère très pratique si vous êtes un travailleur indépendant, et que vous avez fait beaucoup plus de revenus dans l’année fiscale la plus récente, par rapport à l’année fiscale précédente. Fannie Mae exigerait que ce revenu soit calculé en moyenne sur 2 ans, tandis que Freddie Mac pourrait vous permettre de n’utiliser que l’année la plus récente pour vous qualifier.
Fannie Mae s’est imposé comme le leader dans la fourniture d’options de prêt pour les acheteurs boomerang qui achètent après une faillite, une vente à découvert, une saisie ou un acte en lieu et place d’une saisie.
Pas une approbation de prêt ?
Une décision de souscription automatisée n’est que la première étape lors de la demande d’un prêt hypothécaire immobilier. Parce que le DU est un programme informatique basé sur un algorithme, il peut être facilement manipulé, ou influencé par les informations que vous mettez dans le système, et sur votre demande de prêt.
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De nombreux prêteurs exigeront que vous fournissiez les documents nécessaires pour étayer toutes les informations figurant sur une demande de prêt. Certains prêteurs sont prêts à vous fournir une approbation de prêt sans documenter toutes les informations soumises au système de souscription.
Dans les deux cas, vous devez fournir des documents pour étayer, valider ou vérifier d’une autre manière toutes les informations requises pour une demande de prêt hypothécaire, ou vous n’avez pas vraiment d’approbation.
Une approbation de souscription automatisée n’est aussi précise que l’information entrée dans le système, et ne sera aussi fiable que la documentation fournie pour soutenir l’information sur votre demande de prêt.
Exigences de documentation de souscription
Les exigences de documentation de qualification sont assez normalisées dans toute l’industrie, et s’appliquent à Fannie Mae, Freddie Mac, FHA et d’autres approbations de souscription automatisées.
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- Nom, date de naissance, numéro de sécurité sociale
- Historique de résidence sur 2 ans
- Historique d’emploi sur 2 ans
- Documentation sur les revenus sur 2 ans (W2’s ou déclarations d’impôts)
- Tubes de paie couvrant les 30 derniers jours pour tous les emprunteurs
- Relevés d’actifs couvrant les 60 derniers jours
- Source de tous les fonds nécessaires à la fermeture (actifs, aide, dons, crédits)
Souscription manuelle et circonstances atténuantes
Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas obtenir une approbation de souscription automatisée ? En supposant que le prêteur a saisi toutes les données avec précision, la décision automatisée sera assez claire quant aux facteurs qu’elle a déterminés comme étant trop risqués pour produire une décision Approuver/Eligible. Cette orientation peut être utilisée pour déterminer la meilleure marche à suivre pour recevoir une approbation.
Parfois, vous obtiendrez une approbation automatisée basée sur le fait que votre prêteur est en mesure d’expliquer certaines choses sur votre demande. Cela est très courant lorsqu’il y a des difficultés financières dans le passé, y compris une faillite, une saisie, une vente à découvert ou un acte en lieu et place d’une saisie.
De fausses approbations peuvent se produire lorsque votre agent de prêt entre des informations qui ne peuvent pas être documentées. D’autre part, les faux refus peuvent également se produire lorsque votre agent de prêt entre des informations inexactes, ou incomplètes dans le système de souscription automatisé.
Dans certains cas, il existe des circonstances atténuantes qui permettront des exceptions aux directives de souscription standard qui permettront à votre agent de prêt de « documenter » votre façon de sortir de ce qui serait autrement un refus de prêt.
La souscription manuelle est très rare lorsqu’on utilise les directives de souscription de Fannie Mae ou Freddie Mac, et n’est pas offerte par de nombreux prêteurs. Cependant, le financement assuré par la FHA offre des alternatives de souscription automatisée, et manuelle aux défis de prêts conventionnels qui ne peuvent tout simplement pas passer l’examen de Fannie ou Freddie.