FAYETTEVILLE — Vuokralaisilla on Arkansasissa oikeuksia, jotka voi laskea yhden käden sormilla, vaikka niistä puuttuisi pari sormea.
”Niitä on periaatteessa kolme”, kertoi Arkansasin yliopiston opiskelijoille hiljattain pitämässään esityksessä kampuksen ulkopuolisten opiskelijoiden palveluiden apulaisjohtaja Samantha Higgins. ”Oikeus omaisuuden yksinomaiseen hallintaan. Se tarkoittaa, että kun allekirjoitat vuokrasopimuksen, vuokranantaja tai omistaja sanoo, että omistan tämän, mutta sinä saat käyttää sitä. Toinen on omaisuuden rauhallinen käyttöoikeus, eikä sitä saa lukita ulos itseapumenetelmin. Jos sinut siis häädetään – olet myöhässä vuokrasta – vuokranmaksun eräpäivän jälkeisenä päivänä vuokranantaja ei voi vaihtaa lukkoja, poistaa ovea tai tehdä mitään vastaavaa. Hänen on käytävä läpi laillinen häätöprosessi, ja se on sinun oikeutesi vuokralaisena.”
Joitakin perusasioita vuokralaisille
– Arkansas on maan ainoa osavaltio, jossa vuokranantajien ei tarvitse tarjota asumiskelpoista asuntoa. Vuokranantajien ei myöskään tarvitse tehdä korjauksia, ellei sitä ole mainittu vuokrasopimuksessa. Vuokralaiset eivät voi pidättää vuokraa mistään syystä.
– Vuokrasopimukset voivat olla pitkiä ja täynnä sekavaa juridista jargonia. Muista lukea vuokrasopimus kokonaan ennen allekirjoittamista. Varmista, että voit asua asunnossa koko vuokrasopimuksen keston ajan – yleensä ainoa tapa päästä irti vuokrasopimuksesta on aktiivinen sotilaspalvelus.
– Useimmat vuokranantajat perivät takuumaksun, jolla katetaan normaalin kulumisen ulkopuoliset vahingot, kun asut asunnossa. Jos vuokranantajalla on kuusi tai useampia kiinteistöjä, vakuusmaksu ei voi ylittää kahden kuukauden vuokraa. Vuokralaisella on oikeus saada vakuusmaksu takaisin 60 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä vähennettynä korjauskuluilla. Vuokralaisen on saatava luettelo tehdyistä korjauksista ja niiden kustannuksista.
– Vuokralainen voidaan häätää vuokranmaksun laiminlyönnistä, asunnossa oleskelusta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen tai muista vuokrasopimusrikkomuksista. Arkansasissa on sekä siviili- että rikosoikeudellisia häätöjä. Jos vuokranmaksu on myöhässä, sinulle saatetaan antaa irtisanomisilmoitus, ja sinun on poistuttava asunnosta 10 päivän kuluessa, tai sinua vastaan voidaan nostaa rikossyyte.
Lähde: Arkansas:
Muista oikeuksista voidaan sopia vuokrasopimuksessa, ja yleensä niin onkin, Higgins sanoi.
”Siksi on hyvin, hyvin tärkeää lukea vuokrasopimus, koska loppujen lopuksi, jos sitä ei ole siellä, tämä on kaikki, mitä sinulle taataan, eikä se ole paljon”, hän sanoi. ”Suulliset vuokrasopimukset ja suulliset sopimukset ovat sitovia Arkansasin osavaltiossa, mutta me suosittelemme aina, aina, että teillä on kirjallinen vuokrasopimus ja että teillä on kaikki, mitä vuokranantajanne lupaa teille kirjallisesti, koska se voi muuttua hän sanoi, hän sanoi -tapaukseksi, ja se ei yleensä pääty hyvin. Jos sitä ei ole kirjattu vuokrasopimukseen, älä luota siihen, että se tapahtuu.”
Osavaltion edustaja Greg Leding, D-Fayetteville, on työskennellyt kuuden vuoden ajan antaakseen vuokralaisille enemmän oikeuksia. Yksikään ei ole päässyt valiokunnasta. Lainsäätäjät hyväksyivät viime istuntokaudella uuden rikosoikeudellisen häätölain, jolla korvattiin perustuslain vastaiseksi todettu laki.
”Kyse ei välttämättä ole siitä, että se olisi yksi huonoimmista laeista, vaan siitä, että meillä ei ole mitään lakeja”, Leding sanoi. ”Osavaltiomme on ainoa koko maassa, jossa ei ole asumiskelpoisuustakuuta, mikä tarkoittaa, että huolimaton vuokranantaja voi tietoisesti vuokrata sinulle turvattoman tilan. Olemme myös maan ainoa osavaltio, jossa voit joutua vankilaan, jos et maksa vuokraa. Vuokralaisella ei ole täällä Arkansasissa käytännössä lainkaan oikeuksia.”
Leding sanoi, että noin joka kolmas Arkansasin asukkaista on vuokralla, noin 960 000 ihmistä. Higgins sanoi, että noin 20 000 opiskelijaa asuu kampuksen ulkopuolella ja arviolta 80 prosenttia heistä asuu vuokralla. Luoteis-Arkansasissa vuokralla asuvien osuus oli 37 prosenttia kaikista käytössä olevista asunnoista vuonna 2015, mikä oli 33 prosenttia enemmän kuin vuonna 2010, U.S. Census Bureaun tietojen mukaan.
”Aion jatkaa yrittämistä niin kauan kuin olen lainsäätäjänä. Seuraava tilaisuus tulee vasta seuraavassa istunnossa tammikuussa 2019”, Leding sanoi.
”Haluan tehdä selväksi, että mielestäni suurin osa vuokranantajista, 98 tai 99 prosenttia kaikista vuokranantajista, on hyviä ihmisiä, jotka tekevät oikein vuokralaisiaan kohtaan, ja on täysin huonoja vuokralaisia, jotka vain tuhoavat omaisuuttaan, mutta en usko, että se on peruste maan huonoimmille laeille.”
MAANOMISTAJAT
Higgins sanoi, että Fayettevillen ympärillä kasvavat suuret kerrostalokompleksit ovat enimmäkseen osavaltioiden ulkopuolisten intressien omistamia, jotka ovat tottuneet toimimaan Arkansasissa vaaditun vähimmäismäärän yläpuolella ja yleensä tarjoamaan enemmän mukavuuksia. Suuret kompleksit vain korjaavat kaiken, mikä menee rikki, koska niillä on niin valtava budjetti. Lindsey Management on suurin paikallinen omistaja, jolla on 10 000 asuntoa Luoteis-Arkansasissa.
”Heidän vuokrasopimuksensa ovat yleensä melko hyviä”, Higgins sanoi. ”Useimmat heistä sanovat, että korjaamme kaiken paitsi hehkulamppujen vaihtamisen. Tarkoitan, että lähetät huoltopyynnön mistä tahansa, ja he korjaavat sen.”
Higginin mukaan yleensä vuokranantajat, jotka omistavat muutaman kiinteistön, pyrkivät pitämään vuokralaiset minimissä.”
”Minulla on ollut ongelmia sellaisten ihmisten kanssa, jotka ovat yrittäneet kertoa opiskelijoille, että olet velkaa 2 000 dollarin vahingonkorvaukset, ja lasku, jota he yrittävät esittää, on noin kolme vuotta vanha. He vain toivovat, että et lue pienellä präntättyä tekstiä”, Higgins sanoi. ”Ihmiset, jotka todella yrittävät käyttää vuokralaisia hyväkseen, ovat tavallaan pienimuotoisia vuokranantajia, kuten äiti ja isä -vuokranantajia. Tai ne, jotka joutuvat ostamaan sinulle uuden ilmastointilaitteen, mikä on heille valtava kustannus.”
”Useimmiten, kun puhun opiskelijan kanssa ja hänellä on ongelmia tai ongelmia, se johtuu siitä, että vuokralainen on väärässä, vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta”, Higgins sanoi. ”Tiedän, että se on ollut aika pelottavaa, Arkansasin osavaltiosta on tehty dokumenttielokuvia ja siitä, miten huonot oikeuksemme ovat ja lakimme suosivat vuokranantajaa, mutta rehellisesti sanottuna, tällä alueella meillä ei ole tällaisia ongelmia.”
Jerry Allred, joka on pyörittänyt Allred Property Management -yhtiötä viimeiset 30 vuotta, sanoi, että hänen yrityksensä hallinnoi ja ylläpitää noin 350 taloa ja 450 asuntoa Bentonin ja Washingtonin piirikunnissa.
”Ne ovat kaikki maksullisesti hallinnoituja, veloitamme omistajalta maksun kaikesta”, Allred sanoi. ”Niitä on kaikkialla, ihmisistä, joilla on 60 taloa tai asuntoa, aina ihmisiin, joilla on vain yksi. Suurin osa asiakkaistamme on osavaltion ulkopuolella. Omistajillemme vuokra on useimmiten heidän asuntolainansa maksu, ja kun vuokralainen ei maksa, meille ei makseta eikä asuntolainaa makseta.”
Allred sanoi, että vaikka osavaltioiden lakeja voi olla vähän, vuokranantajien on noudatettava liittovaltion asuntosäädöksiä.
Hän mainitsi pari esimerkkiä. Viime vuonna liittovaltion laki muuttui siten, että se kieltää syrjimästä henkilöä, jolla on rikostuomio rikosrekisterissä, hän sanoi. Toinen esimerkki on Fayettevillen määräys, joka kieltää useamman kuin kolmen toisistaan riippumattoman henkilön asumisen yhdessä.
”No, se on hyvä, mutta liittovaltion laki sanoo, että saatat rikkoa siviilisäätyä tai ikäsyrjintää. Jos sanot, ettet halua opiskelijoita, se voidaan tulkita ikäsyrjinnäksi”, Allred sanoi. ”Vaikka Fayettevillessä on laki, se on muistaakseni 100 dollarin sakko ja liittovaltion laki 10 000 dollarin sakko. Joten kumpaa aiot rikkoa.”
Allred sanoi, että yksityishenkilöiden on vaikeampi olla tekemisissä tyhjäntoimittajien kanssa kuin hallintoyhtiöiden.
”Monilla yksittäisillä omistajilla ei ole mahdollisuutta tarkistaa luottotietoja. Joten monet ihmiset, jotka saavat häädön muista paikoista, etsivät yksittäistä perhettä, äitiä ja isää”, Allred sanoi. ”Vaikka ymmärrämme heidän henkilökohtaisia haasteitaan, heidän on silti maksettava vuokransa. Kun taas yksittäisen omistajan kanssa he voivat pelata myötätunnollaan enemmän kuin meidän kanssamme.”
VUOKRALAISET
Kevät on perinteisesti asunnonvaihtokausi Luoteis-Arkansasissa, erityisesti yliopisto-opiskelijoiden keskuudessa, jotka solmivat uusia vuokrasopimuksia tai vaihtavat osoitetta, alan sisäpiiriläisten mukaan.
Yliopisto-opiskelijana opiskeleva Meg Austin vuokrasi kuuden-seitsemän kuukauden ajan perheen ystävältä ennen kuin hän muutti pienen rakennuskompleksien huoneistoon yksin. Austin sanoi, että hänellä on ollut pelkästään positiivisia kokemuksia vuokralaisena Fayettevillessä.
”Olen kuullut kauhutarinoita ihmisistä, jotka yrittävät saada ihmisiä tekemään huoltotöitä ja muuta sellaista, mutta olen ollut hyvin onnekas ja hyvin kiitollinen niistä hyvistä kokemuksista, joita minulla on ollut”, Austin sanoi. ”Se, joka minulla on nyt, on kahden makuuhuoneen, siinä on kaikki mukavuudet, pesukone, kuivausrumpu sisältyvät, mikä on erittäin kätevää. Vuokrasin ennen sitä pientä taloa kämppiksen kanssa, ja sekin oli erittäin mukava, hyvin koottu ja hyvin ylläpidetty.”
Higgins sanoi, että vuokralaisille on olemassa joitakin perusasioita, kuten se, että vain vuokrasopimuksessa olevat henkilöt voivat asua asunnossa.
Vuokranantajalla on myös oikeus tulla sisään tarkastamaan, tekemään korjauksia, tekemään parannuksia, tarkistamaan mahdollisen laittoman toiminnan tai näyttämään sitä mahdolliselle ostajalle tai jollekulle, joka muuttaa sinne sinun muutettuasi pois, Higgins sanoi. Useimmissa vuokrasopimuksissa sanotaan, että sinulla on oikeus tulla sisään kohtuullisen ajan kuluessa, ja joissakin vuokrasopimuksissa sanotaan, että saat 24 tuntia etukäteen ilmoituksen tulosta. Mutta jos vuokrasopimuksessa ei sanota, he voivat kirjaimellisesti tunkeutua sisään milloin tahansa.
Vuokranantajan pitäisi taata vuokralaiselle kiinteistön rauhallinen käyttö, mutta se voi riippua rakennuksen tai kompleksin muista asukkaista, Higgins sanoi. Mutta jos naapurit pitävät juhlia eikä vuokranantaja tee mitään estääkseen sitä, se voi olla peruste vuokrasopimuksen purkamiselle.
Vuokranantajan ei tarvitse pitää asuntoa siistinä ja asumiskelpoisena vuokralaiselle, mutta vuokranantajan on pidettävä se siistinä ja siinä kunnossa, jossa hän sen löysi vuokranantajaa varten, Higgins sanoi.
”Jos löysit sen niin, että puolet seinästä puuttuu, voit palauttaa sen niin, että puolet seinästä puuttuu, mutta et voi tehdä siitä huonompaa kuin mistä löysit sen”, hän sanoi.
Vuokralainen voidaan kuitenkin häätää, jos hän tekee asunnolle kohtuuttomia vahinkoja, vaikka kyseessä olisi vahinko, kuten rasvapalo, ja se polttaisi yhden seinän, Higgins sanoi.
Vuokranantajan ei tarvitse tehdä korjauksia, jos niitä ei ole mainittu vuokrasopimuksessa, hän sanoi. Jos vuokranantaja tekee korjauksen, sen on oltava turvallinen ja asianmukainen.
Monet kerrostalokompleksit eivät siivoa lunta ja jäätä parkkipaikoilta, portailta ja jalkakäytäviltä, koska jos he eivät tee mitään, se ei ole heidän vikansa, jos joku liukastuu ja kaatuu, Higgins sanoi. Jos he tyhjentävät ne ja joku kaatuu, se on vuokranantajan vastuulla.
Suurissa opiskelija-asuntokomplekseissa, joissa vuokrataan makuuhuoneen mukaan, ei välttämättä ole vakuustakuuta, mutta tavallisissa asunnoissa, paritaloissa, rivitaloasunnoissa ja tavallisissa omakotitaloissa on silti vakuustakuu, Higgins sanoi. Jos vuokranantaja omistaa tai hallinnoi yli kuutta kiinteistöä, hän ei voi periä yli kahden kuukauden vuokraa suurempaa takuumaksua, ja hänen on palautettava takuumaksu 60 päivän kuluessa miinus yksityiskohtainen luettelo siitä, mitä hän veloitti vuokralaiselta. Hän ei voi vain sanoa pitävänsä 200 dollaria korjauksia varten.
Jos vuokralainen ei saa takuuvuokraa takaisin, hän voi nostaa kanteen ja vaatia kaksinkertaista takuumaksua sekä palkkioita ja kuluja, Higgins sanoi.
HÄVITTÄMINEN
Arkansas on ainoa osavaltio, jossa on rikosoikeudellinen häätämislaki, Allredin mukaan. Kun vuokralainen asuu kiinteistössä ja kieltäytyy maksamasta vuokraa, vuokralainen syyllistyy Arkansasissa rikokseen varastamalla vuokranantajalta. Kaikissa muissa osavaltioissa sitä pidetään siviiliasiana. Arkansasissa on myös siviilioikeudellista häätöä koskeva laki.
Allred sanoi: ”Viime vuonna taisimme tehdä yhteensä vain seitsemän häätöä, joissa jouduimme käymään läpi kaikki oikeusjärjestelmät, mutta suuri osa siitä johtuu siitä, että teemme niin paljon seulontaa etukäteen.”
Siviilioikeudellinen häätö eroaa huomattavasti rikosoikeudellisesta häätöstä. Siviilioikeudellinen häätö antaa vuokranantajalle mahdollisuuden aloittaa häätö minkä tahansa merkittävän vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkomisen vuoksi, ja se mahdollistaa vuokrarästien, asianajokulujen, omaisuusvahinkojen ja muiden siviilioikeudellisten oikeussuojakeinojen perimisen.
Rikosoikeudellinen häätö antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa omaisuutensa haltuunsa vain siinä tapauksessa, että vuokralainen on myöhässä vuokranmaksusta. Siviilioikeudellinen häätö vie yleensä vähemmän aikaa kuin rikosoikeudellinen häätö.
Rikosoikeudellinen häätö alkaa 10 päivän irtisanomisilmoituksella ja vuokranantajan antamalla valaehtoisella lausunnolla, jota syyttäjät käyttävät vuokralaisen pidätysmääräyksen antamiseen. Kun pidätysmääräys on annettu tiedoksi, sovitaan oikeudenkäyntipäivä, järjestetään kuulemistilaisuus ja vuokralainen tunnustaa syyllisyytensä. Ainoa puolustautumisperuste on, että vuokra on maksettu tai että vuokralainen on muuttanut pois. Syyllisyyden tunnustaminen johtaa yleensä siihen, että tuomari määrää vuokralaisen poistumaan tiettyyn päivämäärään mennessä. Vuokralainen voi tunnustaa syyttömyytensä, mutta hänen on maksettava tuomioistuimelle koko maksettava summa ja jatkettava tallettamista jokaiselta lisäpäivältä, jonka vuokralainen asuu kiinteistössä asian käsittelyn ajan. Oikeudenkäynti pidetään, ja jos vuokralaisella ei ole todisteita maksusta, hän häviää. Syyte on rikkomus. Vuokralaisella on 10 päivää aikaa lähteä, ja hänet voidaan tuomita sakkoihin jokaisesta lisäpäivästä tai jopa 90 päiväksi vankilaan. Jos vuokralainen voittaa, hän saa rahat, jotka hän on tallettanut tuomioistuimeen.
Siviilihäätö, jota kutsutaan myös laittomaksi pidätykseksi (unlawful detainer), on oletusmenetelmä kiinteistön takaisin saamiseksi, jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimusta. Siviilihäätö alkaa kolmen päivän irtisanomisilmoituksella. Jos vuokralainen ei poistu, vuokranantaja nostaa kanteen, jossa haetaan häätömääräystä tai hallussapitomääräystä sekä tuomiota maksettavasta summasta. Vuokralaisella on viisi päivää aikaa vastata ja perustella, miksi häntä ei pitäisi häätää. Jos vuokralainen ei vastaa tai jos hän ei onnistu vakuuttamaan tuomaria, vuokranantaja saa seriffin tiedoksi antaman määräyksen vuokralaisen häätämiseksi. Siviilihäädön avulla vuokranantaja voi saada vuokralaiselle tuomion vuokrasopimuksen rikkomisesta aiheutuneista vahingoista, oikeudenkäyntikuluista ja asianajokuluista. Vuokranantaja voi myös takavarikoida palkkoja tai ryhtyä muihin toimenpiteisiin.
Allred sanoi, että hän ei yleensä aja rikosoikeudellista häätöä. Siviilioikeudellinen häätö voi maksaa 800 dollaria asianajajapalkkioineen.
”En ole koskaan käyttänyt sitä, koska haluan tuomion, ja kun käytät tuota rikosoikeudellista häätöä, saat heidät ulos, mutta et saa mitään vahingonkorvauksia”, hän sanoi.
NW News on 05/07/2017