Yksi usein kuulluista kysymyksistä on, ”mikä on 1031-vaihto?”. Kuten ehkä tiedät, 1031-vaihto on erinomainen sijoitusstrategia, joka tarjoaa mahdollisuuden lykätä myyntivoittoveroja liikekiinteistöjen osalta. Lue lisää täältä.
Tyypillisesti tätä strategiaa käytetään vuokrakiinteistöjen tai sijoituskiinteistöjen myynnissä.
Tarkoituksellisesti suunniteltuna 1031-vaihtoa voidaan kuitenkin tehdä myös henkilökohtaisille kiinteistöille, mukaan lukien yksi menetelmä, jota taitavat sijoittajat voivat käyttää lykätäkseen laillisesti henkilökohtaisen asuinpaikan pääomavoittoveroja.
Tässä kerrotaan, miten 1031-vaihto suoritetaan henkilökohtaiselle asunnolle.
Miksi 1031-vaihtoa ensisijaiselle asunnolle ei yleensä voi suorittaa
Vakiomuotoinen 1031-vaihto antaa sijoittajille mahdollisuuden lykätä myyntivoittoveroja kiinteistön myynnistä, mikä tarjoaa sijoittajille valtavia verosäästöjä. Sen ansiosta on myös helpompi käyttää vipuvaikutusta päivittääkseen suurempaan tai paremmin tuottavaan kiinteistöön. Tämä on loistava sijoitusstrategia, jolla voit monipuolistaa salkkuasi erityyppisellä kiinteistöllä tai yksinkertaisesti valita sijoituskiinteistön, jota on helpompi hallita.
Tyypillisesti IRS sulkee pois 1031-vaihdon ensisijaisen asuinpaikan osalta, koska se ei ole liikekiinteistö. Verolain 121 §:ssä säädetään kuitenkin joistakin tilanteista, joissa ensiasunnon 1031-vaihto voidaan toteuttaa.
121 §:n myöntämä erityinen poikkeus
121 §:ssä säädetään, että ensiasunto voidaan vapauttaa myyntivoittoverosta 1031-vaihdon avulla, jos sijoittaja on sekä omistanut kiinteistön vähintään viisi vuotta että asunut siinä kaksi vuotta noista viidestä vuodesta. Tämä on melko tekninen käsite, joten tässä on esimerkki:
Voitto 250 dollaria / 500 000 dollaria on se, mitä voit ottaa verovapaana voittona entisen ensiasunnon myynnistä. Kaikki voitot, jotka ylittävät tämän luvun, olisivat veronalaisia ja sinun olisi suoritettava 1031-vero. Esimerkki: Omistan 5 asuntoa kerrostalokompleksissa ja asuin yhdessä niistä viidestä vuodesta, jotka omistin sen, 2 vuotta. Maksoin kiinteistöstä 1 miljoonaa dollaria (200 000 dollaria kustakin yksiköstä) ja myin sen lopulta viiden vuoden kuluttua 2 miljoonalla dollarilla (400 000 dollaria kustakin yksiköstä). Voisin välttää kokonaan verojen maksamisen ensisijaisena asuinpaikkana käyttämästäni yksiköstä ja suojata 400 000 dollaria, mutta minun olisi tehtävä 1031-vaihto lopuille 1,6 miljoonalle dollarille.
How To Combine Section 121 With A 1031 Exchange
Perusasuntoa koskevan 1031-vaihdon suunnittelu vaatii hieman strategiaa ja aikaa. Ensisijaisen asuinpaikkasi on esimerkiksi pitänyt toimia vuokra-asuntona noin kaksi vuotta ennen kuin päätät myydä sen. Sinun on myös osoitettava, ettet asu kiinteistössä, ja todistettava, että olet käyttänyt kiinteistöä liiketoimintatarkoituksiin ollaksesi oikeutettu vaihtoon.
Yksi tärkeä seikka, jota on korostettava, on se, että sinun on pystyttävä osoittamaan verovirastolle, että olet vuokrannut kiinteistöä markkinahinnalla, ja todistettava aktiivisesti, että asuit muualla.
Hieno kikka, jota voit käyttää, jos omistat useamman kuin yhden asuinpaikan, on se, että asut yhdessä asuinpaikassa jonkin aikaa ja muutat sen jälkeen toiseen asuinpaikkaan, jolloin vuokraat pois ensimmäisen asuinpaikan. Koska IRS sallii, että sinulla on vain yksi ensisijainen asuinpaikka kerrallaan, voit tehdä näin, kunhan voit todistaa, että ensisijainen asuinpaikkasi on muuttunut. Ensimmäinen asuinpaikka voidaan sitten muuttaa vuokra-asunnoksi.
Voit myös muuttaa vuokra-asunnon ensisijaiseksi asuinpaikaksi – käyttämällä 1031-vaihtoa
Toinen tapa hoitaa 1031-vaihto henkilökohtaisen asuinpaikan osalta on tehdä päinvastoin kuin aiemmin selostetussa tilanteessa.
Verohallintovirasto (IRS) sallii, että voit muuttaa aiemmin vuokrakäytössä olleen kiinteistön ensisijaiseksi asuinpaikaksi ja toteuttaa 1031-vaihdon. Jotta tämä onnistuisi, sinun on pystyttävä osoittamaan, että et ole asunut kiinteistössä yli 14 päivää 12 kuukauden jakson aikana ja että kiinteistö on ollut vuokrattuna vähintään 24 kuukauden ajan.
Tätä kutsutaan oikeutetuksi käytöksi, ja monien sijoittajien kohdalla se koskee usein toissijaista ”loma-asuntoa”, joka on vuokrattu, kun taas omistajat asuvat ensisijaisessa asuinpaikassaan suurimman osan vuodesta. Se voi koskea myös kiinteistöjä, joita käytetään AirBnB-vuokralaisina.
Sinun on todistettava IRS:lle, että kiinteistö on vuokrattu markkinahintaan. Tämä voi tarkoittaa kiinteistön mainostamista ja todisteiden säilyttämistä siitä, mitkä olivat vastaavanlaisen kiinteistön käyvät hinnat. Et myöskään saa tehdä vuokrakohteeseen mitään omaan käyttöösi tarkoitettuja mukautettuja muutoksia tänä aikana.
To Wrap it Up
1031-vaihdon suorittaminen vuokra-asunnoksi muutetulle ensiasunnolle tai päinvastoin on loistava sijoitusstrategia, mutta se on myös monimutkainen yritys. Siksi on erittäin suositeltavaa, että kokoat ammattimaisista neuvonantajista koostuvan ryhmän suunnittelemaan onnistuneen 1031-vaihdon etukäteen.