Perjantaina 1. tammikuuta voimaan tuleva lakiehdotus 1885 kasvattaa velkojilta suojattua asunto-omaisuutta, mikä todennäköisesti estää useampia omistajia menettämästä asuntoaan konkurssissa.
Uusi homestead-suoja alkaa 300 000 dollarin alarajasta ja päättyy 600 000 dollariin. Aiempi homestead-vapautus oli 75 000 dollaria sinkuille, 100 000 dollaria avioparille ja 175 000 dollaria eläkeläisille ja vammaisille.
Laki, joka perustaa vapautuksen piirikunnan omakotitalojen vuotuiseen mediaanihintaan, ei mainitse tietolähdettä, joka määrittää perustason. Tammikuusta 2022 alkaen vapautus mukautetaan inflaatioon Kalifornian kuluttajahintaindeksin muutosten perusteella.
Kalliit Los Angelesin ja Orangen piirikunnat kuuluvat 600 000 dollarin oman pääoman ylärajaan. Riversiden piirikunta jää arviolta 400 000 dollariin ja San Bernardinon piirikunta noin 340 000 dollariin.
Homestead-vapautuksen suurena ajatuksena on auttaa asunnonomistajia pitämään ensisijainen asuinpaikkansa turvassa asettamalla se taloudellisen epäonnen seurausten ulottumattomiin.
Hakemuksen jätettyään 7. luvun mukaisen konkurssin veloista vapauttamiseksi tuomioistuimen määräämä konkurssipesänhoitaja arvioi velallisen omaisuuden dollarimääräisen arvon ja selvittää, mitä on käytettävissä realisoitavaksi ja maksettavaksi velkojille.
Esitettäköön, että Los Angelesissa sijaitsevan kodin arvo on miljoona dollaria. Kiinnityspantti on 400 000 dollaria ja omaa pääomaa on 600 000 dollaria. Niin kauan kuin asunnonomistaja asuu asunnossa ennen konkurssihakemuksen jättämistä, koti on suojattu velkojilta.
Irvinessa toimivan konkurssiasianajajan Michael Nicastron mukaan kaavassa on enemmänkin ”realisoitavissa olevaa omaa pääomaa”. Se on käypä markkina-arvo, josta on vähennetty 6-8 prosenttia myyntikustannuksia, mahdollisesti maksettavia myyntivoittoveroja, kiinnitysvelkoja ja kotitalousvapautus.
Yritetään esimerkiksi sanoa, että Orange Countyn koti oli 1,2 miljoonan dollarin arvoinen, sen oma pääoma oli 700 000 dollaria ja kiinnitysvelkoja oli 500 000 dollaria. Jos oletetaan 7 prosentin myyntihinta eli 84 000 dollaria, 50 000 dollarin myyntivoittovero, 500 000 dollarin kiinnitys ja 600 000 dollarin homestead-vapautus ovat yhteensä 1 234 000 dollaria. Kotisi pääoma on suojattu velkojilta, eikä sinua pakotettaisi myymään kotiasi.
Käytetään samaa esimerkkiä kuin edellä, mutta kiinnitys on 250 000 dollaria 500 000 dollarin sijasta. Tässä tapauksessa kotivapaussuojan ulkopuolella oleva lisäpääoma (84 000 dollaria myyntikustannuksia, 50 000 dollaria myyntivoittoja, 250 000 dollaria panttioikeutta ja 600 000 dollaria kotivapaussuojaa) 1 200 000 dollaria miinus 984 000 dollaria eli 216 000 dollaria lisäomaisuutta.
Tässä tapauksessa edunvalvoja todennäköisesti myisi kodin ja käyttäisi 216 000 dollaria velkojille jaettavaksi. Nicastron mukaan 600 000 dollarin homestead-summa on sijoitettava uudelleen toiseen homesteadiin (ensisijaiseen asuinpaikkaan) kuuden kuukauden kuluessa.
Jotkut asuntolainanantajat harkitsevat uutta ostolainaa lainanottajalle yhden päivän kuluttua konkurssista vapauttamisesta. Sanotaan, että lainanottajalla on 600 000 dollaria konkurssipesänhoitajalta ja hän haluaa 900 000 dollarin asunnon jouduttuaan myymään 1,2 miljoonan dollarin asunnon. Jos ostajalla on uskottava, dokumentoitavissa oleva tarina näiden taloudellisten vaikeuksien takana, laina todennäköisesti hyväksytään.
Lainapäällikkö Glenn Awerkampin, Lawyers Title -yhtiön tittelijohtajan, mukaan 95 prosenttia kodinomistajista ei tee ilmoitusta homesteadista.
Alustava omistusoikeuden muutoslomake voi viitata homesteadiin, mutta älä ota riskiä, Nicastro sanoo. Arkistoi lomake itse.
Lomakkeen saat paikalliselta title-yhtiöltä. Se on notaarin vahvistettava ja kirjattava piirikuntasi kirjaamoon, jotta se olisi voimassa. Ilman notaarimaksuja Orange County Clerk Recorders Office arvioi maksujen suuruudeksi 85-88 dollaria.
Riversidessa toimiva konkurssiasianajaja Scott Talkov pitää lisääntynyttä homestead-vapautusta kädenojennuksena velallisille ja kodinomistajille ja valtavana tappiona velkojille.
”Velalliset voivat nyt myydä kaiken omaisuutensa juuri ennen konkurssia, maksaa asuntolainansa pois niin kauan kuin oma pääoma ei ylitä vapautettua määrää ja hakea konkurssia jäljelle jäävistä veloistaan”, hän sanoi. ”Tätä strategiaa kutsutaan vapautussuunnitteluksi, jossa velalliset muuttavat muuten vapauttamattoman omaisuuden vapautetuksi omaisuudeksi. Tämä tulee yleistymään entisestään, kun asunnon omasta pääomasta tulee valtion suojaama säästöpossu, johon velkojat eivät voi koskea.”
Neuvoni sinulle: Pyydä oikeudellista neuvontaa konkurssiasianajajalta, ennen kuin lähdet tälle tielle.
Kiinnityskorot
Freddie Macin korkouutisia: 15 vuoden kiinteä korko oli keskimäärin 2,17 %, 11. ennätysalhainen ja kaksi peruspistettä alempi kuin viime viikolla. 30 vuoden kiinteä korko oli keskimäärin 2,67 %, mikä on yhden peruspisteen korkeampi kuin viime viikolla.
Kiinnityspankkiiriliitto oli suljettu eikä raportoinut tämän viikon lainahakemusten määrää.
Pohjalta: Olettaen, että lainanottaja saa keskimääräisen 30 vuoden kiinteän koron mukautuvalle 548 250 dollarin lainalle, viime vuoden maksu oli hämmästyttävät 315 dollaria enemmän kuin tämän viikon maksu, joka on 2215 dollaria.
Mitä minä näen: Paikallisesti hyvin pätevät lainanottajat voivat saada seuraavat kiinteäkorkoiset asuntolainat 1 pisteen kustannuksella: 30-vuotinen FHA 2,25%:lla, 15-vuotinen tavanomainen 1,99%:lla, 30-vuotinen tavanomainen 2,375%:lla, 15-vuotinen tavanomainen korkea saldo ($548,251 – $822,375) 1,99%:lla, 30-vuotinen korkea saldo tavanomainen 2,5%:lla.375 % ja jumbo 30-vuotinen kiinteä 2,75 %.
Huomaa: 30-vuotinen FHA-konforminen laina on rajoitettu lainoihin, joiden arvo on 477 250 dollaria Inland Empire -alueella ja 548 250 dollaria LA:n ja Orangen piirikunnissa.
Viikon silmäterälainaohjelma: 15-vuotinen, kiinteä 2,25 % ilman kuluja.
Jeff Lazerson on asuntolainameklari. Hänet tavoittaa numerosta 949-334-2424 tai [email protected]. Hänen verkkosivustonsa on mortgagegrader.com.