Kiinteistösijoitusten tekemisessä on hienoa se, että vaihtoehtoja on niin monia. Mutta mikä on oikea valinta sinulle, kun otetaan huomioon nykyinen kaaos, jonka Coronavirus on aiheuttanut, ja uudet pelot mahdollisesta taantumasta vuonna 2021?
Onko asunnon ostaminen hyvä sijoitus? Kyllä, jos ostat oikeaan aikaan markkinasyklissä, korot ovat alhaiset (jos rahoitat) ja aiot asua osakehuoneistossa henkilökohtaisena asuinpaikkanasi muutaman vuoden ajan. Jos pystyt täyttämään nämä kolme korkean tason kriteeriä, voit siirtyä eteenpäin omistusasunnon ostossa luottavaisin mielin.
Muista, että yleisesti ottaen kaikissa kiinteistökaupoissa on hyviä ja huonoja puolia. Omistusasunnon osto ei ole erilainen. Lue lisää saadaksesi lisätietoja osakehuoneistosijoituksista ja siitä, miten voit tehdä parhaan mahdollisen päätöksen nykyisessä taloudellisesti epävarmassa taloustilanteessa.
Mikä on osakehuoneisto?
Ennen kuin voit päättää, onko osakehuoneisto hyvä sijoitus, puhutaanpa siitä, mikä osakehuoneisto on ja mikä tekee siitä erilaisen kuin rivitaloasunnosta tai muusta asuntotyypistä. Condo (lyhenne sanoista condominium) on rakennus, joka on jaettu useisiin yksiköihin, kuten Orlando FL:n keskustan ympärillä olevat condot. Yksiköt myydään erikseen yksittäisille omistajille. Jokaisella osakehuoneiston yksiköllä on oma kauppakirja tai omistusoikeus.
Osakeyhtiön kaikki yhteiset alueet, kuten hissi, yhteisalue, pysäköintialue, katto ja ulkoseinät, kuuluvat kaikille yksikön omistajille. Kaikki ovat vastuussa yhteisten alueiden ylläpitokustannusten jakamisesta.
Kuka tekee päätöksiä yhteisistä alueista? Kuka hallinnoi kaikkea? Asunto-osakeyhtiö vastaa rakennuksen ylläpidosta ja päätöksenteosta. Asunto-osakeyhtiön yksiköiden omistajat maksavat maksun yhdistykselle, joka vastaa ylläpidosta.
Ensisijainen ja tärkein ero asunto-osakeyhtiön ja lähes kaikkien muiden kiinteistötyyppisten rakennusten välillä on tontti tai maa-alue. Jokainen osakehuoneiston omistaja omistaa yhdessä sen tontin, jolle osakehuoneisto on rakennettu. Siksi kun osakehuoneiston tontin arvo nousee, kaikki osakehuoneiston yksiköt hyötyvät siitä. Sama pätee, kun tontin arvo laskee. Tämä herättää kysymyksen, ”onko osakehuoneisto sittenkin hyvä sijoitus?”
Mikä tekee hyvästä sijoituksesta?
Yleisesti kiinteistösijoitusta pidetään hyvänä silloin, kun kiinteistön arvo on suurempi kuin ostohinta. Tämä on yksinkertaisin tapa ajatella hyviä sijoituksia. Mutta kun kyse on asuntojen ostamisesta, on otettava huomioon muutakin.
Arvon löytäminen epävakailla markkinoilla
Koronavirus on aiheuttanut uskomattoman kaaoksen kaikkien omaisuusluokkien keskuudessa. Osake- ja joukkovelkakirjamarkkinat tarjoavat välitöntä liikettä, joka perustuu massojen tunteisiin reagoimiseen. Kiinteistömarkkinoilla kestää kauemmin julkaista tietoja päätöksenteon pohjaksi. Ne ovat luonteeltaan epälikvidimpiä kuin muut paperimarkkinat. Tämänhetkinen markkinatunnelma on äärimmäisen pelokas.
Tämän pelon ympäristön pitäisi tarjota huomattavasti hitaampi transaktiovolyymi vuoden 2020 loppupuolella. Tämä asettaa paineita myyjille, minkä pitäisi luoda monia mielenkiintoisia mahdollisuuksia sinulle asunnon ostajana. Älä pelkää tehdä tarjouksia, jotka ovat 10-15 % alle osakehuoneiston listahinnan. Voit aina nostaa hintaa, mutta on lähes mahdotonta saada vastapuolta laskemaan hintaa alkuperäisen tarjouksesi jälkeen.
Ostaa osakehuoneistoja omaan käyttöön
Kunnossapitokustannukset ja kodin parannuskustannukset voivat viedä sijoituksen nopeasti hyvästä huonoon. Iso laina korkeilla koroilla ei myöskään välttämättä ole hyvä sijoitus asunto-osakkeisiin. Se riippuu siitä, nouseeko kiinteistön arvo tarpeeksi nopeasti kattaakseen lainan korot.
Jos voit hallita vain osakehuoneiston sisätiloja, parannuksesi eivät välttämättä riitä muuttamaan arvoa dramaattisesti. Päinvastoin, saatat olla vaarassa joutua investoimaan parannuksiin niin paljon, että saat kustannukset takaisin. Varmista, että tiedät kokonaiskustannukset ennen kuin ryhdyt tuumasta toimeen.
Tässä on joitakin South Beachin ylellisimpiä asuntoja
- One Ocean South Beach
- Beach House 8
- Marea South Beach
- Faena House
Ostaa asuntoja vuokratulojen saamiseksi
Jos suunnittelet vuokraavasi asuntosi, kuukausittaisen asuntolainan, kiinteistön ylläpitokustannusten ja asunto-osakeyhtiön maksujen summa vaikuttavat todella siihen, onko asunto-osake sinulle hyvä sijoitus vai ei. Sinun on asetettava vuokra riittävän korkeaksi kattaaksesi kaikki nämä kustannukset, ja jos se ylittää yhteisössäsi vallitsevan vuokran, sinulla ei ole onnea.
Jos kuitenkin saat osakehuoneiston hyvin edulliseen hintaan, investointi voi olla sen arvoinen. Kannattaa vain pitää mielessä, että hyvin edulliset osakehuoneistot on tutkittava perusteellisesti. Varmista, että tiedät syyn siihen, miksi hinta on arvoa alhaisempi.
Huolellisesti harkittavia kuluja
Osakeasuntoja hankkiessasi kannattaa harkita kaikkia kuluja, ei vain ostohintaa. Lisää mukaan asunto-osakeyhtiömaksu, yksikön ylläpitokustannukset ja mahdolliset parannukset, joita suunnittelet tai jotka sinun on tehtävä. Mieti sitten, nouseeko vai laskeeko kiinteistön arvo todennäköisesti. Onko kiinteistö hyvin hoidettu? Kuinka vanha rakennus on? Mitä yhteisiä alueita on korjattava tai uusittava lähiaikoina? Jos omistat osakehuoneiston, nämä asiat voivat nostaa osakehuoneistomaksua.
Kerrostalo vs. talo
Kerrostaloasunnon ja talon omistamisen välillä on itse asiassa vähemmän eroja kuin ihmiset luulevat. Asunto-osakeyhtiön kulut voivat olla aivan yhtä korkeat – tai korkeammat – kuin asunto-osakeyhtiön. Ne voivat myös olla yhtä rajoittavia sen suhteen, mitä voit tehdä kotisi ulkopuolelle tai pihallesi.
Ero sijoitusnäkökulmasta tulee siitä, mitä todella omistat ja mitä et. Kun ostat talon, omistat tyypillisesti kaiken, myös talon alla ja ympärillä olevan maan. Omistat katon, pihatien ja joissakin paikoissa saatat omistaa jopa jalkakäytävän kotisi edessä!
Samaa ei voi sanoa osakehuoneistosta. Kun omistat osakehuoneiston, omistat sisäseinät, niihin kiinnitetyt asiat ja lattiat. Et omista ulkoseiniä, ja jaetuilla seinillä on omat sääntönsä, jotka perustuvat asunto-osakeyhtiön ohjeisiin.
Kun ostat kodin, ostat sille vakuutuksen. Sinä maksat koko vakuutuksen. Kun ostat osakehuoneiston, asunto-osakeyhtiö voi maksaa esimerkiksi kattovakuutuksesi. Joskus omasta pussista maksettavat kulut ovat pienemmät omistusasunnossa kuin samanarvoisessa talossa.
Ajattele asuntokauppaa täysin kokonaisena ostoksena, jossa ei ole mitään jaettua. Vaikka asukasyhdistys, jossa ylläpidetään ulkoisia asioita, kuten pihoja, parkkipaikkoja, jalkakäytäviä ja yhteisalueita, omistaa asunnonomistaja kiinteistönsä ja sen tontin.
Condo vs Townhouse
Townhouset ovat ainutlaatuisia. Ne eivät ole kuin koteja eivätkä myöskään kuin kerrostaloasuntoja. Esimerkiksi townhouse-omistaja omistaa kodin päälle tulevan katon, mutta kattoa voi ylläpitää ja vakuuttaa asukasyhdistys. Rivitalossa on yhteiset seinät ja yleensä joitakin rajoituksia sille, mitä niille voi tehdä.
Mutta kuten kodin, myös rivitalojen omistajat omistavat pihansa ja tonttinsa. Niihin tehtäviin muutoksiin sovelletaan soveltuvin osin kaupungin lakeja ja omakotiyhdistyksen sääntöjä. Townhouse-omistajat maksavat vakuutuksia samalla tavalla kuin asunnon omistajat. Ja yleensä ei ole yhteistä omistusta mistään muusta kuin yhteisistä seinistä.
Townhouse-yhteisön yhteiset alueet kuuluvat omistusasuntojen tapaan kaikkien käyttöön, ja yhdistys ylläpitää niitä. Valtava ero on kuitenkin se, että townhouse-omistaja ei jaa omistusta, vaan yhdistys tai yhteisön omistaja. Jos ostat townhousen, saatat hyötyä kotiasi ympäröivän kiinteistön arvonnoususta, mutta se ei ole samalla tavalla kuin omistusasunnon omistajalla.
Kerrostalo vs. asunto
Kerrostaloasunto ja asunto ovat hyvin erilaisia. Ne saattavat näyttää ja tuntua samalta, mutta condo-yksiköitä pidetään kiinteistöinä, ja huoneistoyksiköt ovat osa yhtä suurempaa kiinteistöä.
Asuntoja vuokrataan. Kun vuokraat asunnon, et omista mitään kiinteistöstä etkä ole vastuussa kiinteistön ylläpidosta. Kiinteistövakuutuksesta vastaa rakennuksen omistaja, eivät vuokralaiset (vaikka osa vuokrasopimuksesta voi mennä siihen). Seinät ja kaikki seiniin pysyvästi kiinnitetyt tavarat – kuten kaapit – ovat rakennuksen ostaneen yrityksen tai henkilön omistuksessa.
Laskekaa kustannukset
Loppujen lopuksi kysymys ”Onko omistusasunto hyvä sijoitus?” on kysymys, joka riippuu monista asioista. Mitä ikinä päätätkin tehdä, laske kustannukset. Asunto-osakkeet ovat erinomainen valinta monille ostajille ja sijoittajille, mutta ne ovat ainutlaatuisia. Kannattaa käyttää aikaa siihen, että todella tietää, mihin on ryhtymässä. Ensikertalaisten ostajien – olivatpa he sijoittajia tai eivät – kannattaa harkita keskustelua joidenkin rakennuksen omistajien kanssa saadakseen heiltä palautetta. Kannattaa myös tarkastella, mitkä ulkoiset tekijät voivat vaikuttaa positiivisesti tai negatiivisesti kiinteistön arvoon ja kuinka kauan aiot pitää sitä.