Kun vesi aiheuttaa omaisuusvahinkoja – esimerkiksi tulvivat kellarit, sortuvat tukimuurit tai läpimärkät puutarhat – seurauksena on usein naapurien välisiä riitoja. Oikeudelliset kysymykset voivat kuitenkin olla yhtä mutaisia kuin sotku takapihallasi.
Pintaveden valuminen ja tulvat
Yleissääntönä on, että naapuri ei ole vastuussa vahingoista, jotka johtuvat maan luonnonolosuhteista. Jos maa sijaitsee siten, että sinun takapihallesi valuu vuosittain tietty määrä vettä naapurisi tontilta valuvasta sateesta, se ei ole juridisesti naapurisi vika. Mutta entä jos naapurisi maisemoi kiinteistönsä niin, että pihallesi valuvan veden määrä kaksinkertaistuu joka vuosi? Naapurisi sanoisi, että muutos johtuu edelleen luonnollisesta sateesta, ei hänen maisemoinnistaan. Sinä kuitenkin luultavasti ottaisit mieluummin naapurisi toiminnan huomioon. On käynyt ilmi, että tällaisiin tilanteisiin sovelletaan kolmea erilaista vastuusääntöä.
Kohtuullisuussääntö. Useimmissa osavaltioissa, kun yksi naapuri muuttaa maata ja toiselle aiheutuu vahinkoa, naapuri on vastuussa vahingosta, jos muutos oli ”kohtuuton”. Jos haastat naapurin oikeuteen kärsimästäsi vahingosta, tuomarit haluavat todisteita siitä, että naapuri teki jotain kohtuutonta, joka muutti luonnonolosuhteita ja aiheutti vahinkosi.
”Yhteisen vihollisen” sääntö: Alemmat maanomistajat varokaa. Aiemmin monet tuomioistuimet pitivät liiallista sadevettä ”yhteisenä vihollisena”, joka vahingoittaa omaisuutta sattumanvaraisesti. Tämän teorian mukaan sinun oletettiin ryhtyvän toimenpiteisiin suojellaksesi omaa omaisuuttasi maan poikki virtaavalta vedeltä. Vaikka korkeammalla maalla asuva naapuri ohjaisi vettä tulvien estämiseksi ja laskisi sen sinun päällesi, sinun odotettiin suojautuvan ylimääräiseltä vedeltä.
Alempana asuvien maanomistajien onneksi ne kourallinen osavaltioita, jotka yhä noudattavat yhteistä vihollista koskevaa sääntöä – mukaan lukien Montana, New York ja District of Columbia – ovat muuttaneet sitä. Nämä osavaltiot sallivat kiinteistönomistajan johtaa harhailevia pintavesiä vain, jos työ ei ole epätavallinen tai poikkeuksellinen ja jos kiinteistönomistaja käyttää kohtuullista huolellisuutta välttääkseen vahingoittamasta viereistä kiinteistöä.
Siviilioikeudellinen” sääntö: Yläpuoliset maanomistajat varokoot. Useissa osavaltioissa noudatetaan sääntöä, joka on teoriassa yhteisen vihollisen säännön vastakohta. Siviilioikeudellisen säännön mukaan jos henkilö muuttaa pintavesien luonnollista virtausta tavalla, joka vahingoittaa toisen kiinteistön käyttöä ja nautintoa, kyseinen henkilö on vastuussa tästä vahingosta. Toisin kuin yhteisen vihollisen sääntö, jonka mukaan alempien maanomistajien on huolehdittava itsestään, siviilioikeudellisen säännön mukaan ylempien maanomistajien on vastattava kaikista haitallisista muutoksista valumismalleissa.
Kuten yhteistä vihollista koskevaa sääntöä, osavaltiot eivät kuitenkaan enää sovella tätä sääntöä sen tiukimmassa muodossa. Osavaltiot ovat kehittäneet muutoksia ja poikkeuksia, ja nykyään ne arvioivat usein molempien osapuolten käyttäytymistä, ennen kuin ne panevat laskun ylemmän maanomistajan maksettavaksi. Esimerkiksi Kaliforniassa odotetaan, että molemmat osapuolet toimivat kohtuullisesti, mikä sisältää alemman maanomistajan velvollisuuden ryhtyä suojatoimenpiteisiin.
Huolettomuudesta aiheutuneet vesivahingot
Jos naapurisi toimii omalla tontillaan kohtuuttomasti tai huolimattomasti vedellä siten, että siitä aiheutuu vesivahinkoja omaisuudellesi, voit nostaa kanteen korvausta menetyksistäsi ja pyytää myös tuomioistuinta määräämään naapurin lopettamaan toiminnan.
Yleisiä syyllisiä tämäntyyppisiin vesivahinkoihin ovat liian pitkään käynnissä olevat puutarhaletkut tai sprinklerit sekä vesiputket, jotka tukkeutuvat, vanhenevat, vuotavat, halkeilevat tai jäätyvät. Omistajat ovat vastuussa putkistaan ja niiden aiheuttamista vahingoista, vaikka putki vain kuluu tai jäätyy kylmällä säällä. Myös puiden juuret, myös naapurikiinteistöjen juuret, voivat vahingoittaa putkia. Aivan kuten kiinteistönomistajat ovat vastuussa rikkoutuneiden putkiensa aiheuttamista vahingoista, myös puunomistajat voivat olla vastuussa vahingoista, joita heidän puunsa oksat tai juuret ovat aiheuttaneet toisen kiinteistölle. (Lisätietoja on kohdassa Neighbor Neighbor Disputes Over Trees.)
Mitä syyllisen naapurin on maksettava
Jos naapuri on oikeudellisesti vastuussa kärsimästäsi vesivahingosta, sinulla voi olla oikeus johonkin tai kaikkiin seuraavista:
- korvaus korjaus- ja korvauskustannuksista
- korvaus kuluista, kuten siitä, että joudut majoittumaan motellissa
- korvaus sairauskuluista
- korvaus henkisestä kärsimyksestä, jos olet kärsinyt taustalla olevasta fyysisestä vammasta
- rangaistusluonteiset vahingonkorvaukset, jos naapuri on toiminut ilkivaltaisesti.
Tuomarit määräävät usein myös korjaamaan ongelmat, jos niiden korjaaminen olisi helppoa ja edullista. Sadevesiviemärin vaihtaminen, roskien siivoaminen tai viemärin puhdistaminen aiheuttaa kiinteistönomistajalle hyvin vähän rasitusta. Tuomarit määräävät epätodennäköisemmin jonkun poistamaan tukimuurin, maisemoimaan kiinteistön uudelleen tai korjaamaan kourun.
Kodinomistajien vakuutukset
Vakuutus vesivahinkotapauksissa on hankala. Jos vesi tulee kotiisi sisäisestä lähteestä – esimerkiksi viereisen rivitalon putkesta – tavallisen kotivakuutuksesi pitäisi tulla kyseeseen. Ota yhteyttä asiamieheesi; yhtiösi voi maksaa vahingot ja vaatia sitten korvausta vahingon aiheuttajalta.
Kun taas vahinko tulee ulkopuolelta nousevasta vedestä, saatat tarvita tulvavakuutusta, vaikka naapurisi toiminta olisi aiheuttanut ongelman. Jos ongelman aiheutti ainakin osittain naapuri, naapurisi yhtiö saattaa hyvinkin maksaa sinulle suoraan. Naapurin vakuutusyhtiö saattaa myös kehottaa naapuriasi korjaamaan ongelman – tai ottaa riskin vakuutuksen irtisanomisesta.