Mitä on automatisoitu merkintä?
Computerin tuottamat asuntolainan merkintäpäätökset ovat yleisin tapa saada hyväksyntä asuntolainalle.
Kiinteistöluottohakemuksen (Fannie Maen lomake 1003) tiedot ladataan automatisoituun riskinarviointijärjestelmään (automated underwriting system, AUS), joka hakee asiaankuuluvat tiedot, kuten lainanottajan luottohistorian, ja tekee logiikkaan perustuvan lainapäätöksen.
Automaattiset merkintäjärjestelmät voivat tehdä lähes välittömästi lainan hyväksymis- tai hylkäyspäätökset järjestelmään toimitettujen tietojen perusteella.
Automaattisten merkintäjärjestelmien käyttöönotto säästää asuntolainojen myöntämisen ammattilaisilta huomattavan paljon aikaa, sillä manuaalisen merkinnän tekeminen voi kestää jopa 60 päivää.
Aikasäästöjen lisäksi automatisoitua merkintää suositaan, koska se perustuu algoritmeihin ja eliminoi inhimillisen puolueellisuuden.
Find the Right Lender. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
F Federal National Mortgage Association (FNMA) tunnetaan useimmiten nimellä Fannie Mae. Fannie Maen tehtävänä on luoda vähimmäislainausstandardit ja likviditeetti asuntolainausyhteisöön ostamalla asuntolainavakuudellisia arvopapereita vapauttaakseen pääomaa lainanantajille, jotka voivat sitten kääntyä ja lainata uudelleen.
Luodakseen johdonmukaisuutta asuntolainojen laatuun Fannie Mae on kehittänyt joukon merkintästandardeja, jotka opastavat lainanantajia arvioimaan riskiä parhaalla mahdollisella tavalla, jotta maksuhäiriöiden mahdollisuus pienenee ennakoitavalle tasolle.
Kiinnitysluottojen merkintästandardia hallinnoidaan automaattisella merkintäjärjestelmällä (AUS), jota kutsutaan työpöydän merkintäjärjestelmäksi (Desktop Underwriter (DU)).
Löydä oikea lainanantaja. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, joka tunnetaan paremmin nimellä Freddie Mac, tarjoaa kesästä 2016 alkaen vaihtoehdon Fannie Maen automatisoidulle merkintäjärjestelmälle (AUS) nimeltä Loan Product Advisor. Aiemmin se tunnettiin nimellä Loan Prospector (LP).
Loan Prospector noudattaa monia Fannie Maen underwriting-standardeja, mutta siinä on selviä eroja, joiden ansiosta kokeneet ja koulutetut luotonantoalan ammattilaiset voivat sijoittaa lainahakemuksen sellaiseen automaattiseen underwriting-järjestelmään, joka antaisi parhaat mahdollisuudet hyväksyntään.
Samankaltainen kuin Fannie Maen DU, LP on algoritmipohjainen automaattinen merkintäjärjestelmä, jossa on pieniä eroja riskien analysoinnissa ja arvioinnissa.
Find the Right Lender. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
Pitäisikö minun käyttää Fannie Maeta vai Freddie Macia?
Yleisimmät erot Fannie Maen ja Freddie Macin automatisoitujen merkintäjärjestelmien välillä ovat yleensä tulojen ja työllisyyden analysoinnissa ja dokumentoinnissa, muiden riskinarviointivivahteiden ohella.
Freddie Mac sallii esimerkiksi FHA-vakuutettujen lainojen tapaan myös muiden kuin asunnossa asuvien kanssakäyttäjien tulot, kun taas Fannie Mae ei salli muiden kuin asunnossa asuvien kanssakäyttäjien tulojen käyttämistä kelpoisuusvaatimusten täyttämisessä.
Toinen Fannie Maen ja Freddie Macin välinen yleinen ero liittyy työllisyyden ja tulojen tarkistamiseen. Fannie Maen vähimmäistyöllisyys- ja tulostandardit edellyttävät kahden vuoden työhistoriaa ja vaihtelevia tuloja, kuten ylityöt, bonukset ja palkkiot, jotka on laskettu keskiarvona 24 kuukauden ajalta. Freddie Mac vaatii joissakin tapauksissa vain yhden vuoden takautuman työllisyydestä ja tuloista.
Find the Right Lender. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
Tämä hienovarainen ero on erittäin kätevä, jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja ja sait viimeisimpänä verovuonna huomattavasti enemmän tuloja kuin edellisenä verovuonna. Fannie Mae vaatisi, että nämä tulot lasketaan keskiarvona kahdelta vuodelta, kun taas Freddie Mac saattaa sallia sinun käyttää vain viimeisintä vuotta kelpoisuuteen.
Fannie Mae on noussut johtavaksi toimijaksi tarjotessaan lainavaihtoehtoja bumerangiostajille, jotka ostavat konkurssin, lyhytaikaisen myynnin, pakkohuutokaupan tai pakkohuutokaupan sijasta tapahtuneen pakkohuutokaupan jälkeen.
Ei lainahyväksyntää?
Automaattisen merkintäpäätöksen tekeminen on vain ensimmäinen askel, kun haetaan asuntolainaa. Koska DU on algoritmipohjainen tietokoneohjelma, sitä voidaan helposti manipuloida tai siihen voidaan vaikuttaa tiedoilla, jotka annat järjestelmään ja lainahakemukseesi.
Find the Right Lender. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
Monet lainanantajat vaativat, että toimitat asiakirjat, joita tarvitaan kaikkien lainahakemuksen tietojen tueksi. Jotkut lainanantajat ovat halukkaita antamaan sinulle lainahyväksynnän ilman, että dokumentoit kaikki merkintäjärjestelmään toimitetut tiedot.
Kummassakin tapauksessa sinun on toimitettava asiakirjat kaikkien asuntolainahakemuksessa vaadittujen tietojen tueksi, validoimiseksi tai muulla tavoin todentamiseksi, tai sinulla ei oikeastaan ole hyväksyntää.
Automaattinen hyväksyntä on vain niin tarkka kuin järjestelmään syötetyt tiedot, ja se on vain niin luotettava kuin dokumentaatio, joka on toimitettu lainahakemuksen tietojen tueksi.
Lainahakemuksen dokumentaatiovaatimukset
Lainahakemuksen dokumentaatiovaatimukset ovat melko vakiomuotoisia koko alalla, ja niitä sovelletaan Fannie Maen, Freddie Macin, FHA:n ja muiden automaattisten lainahakemusten hyväksyntää koskeviin hakemuksiisi.
Löydä oikeanlainen lainanmyöntäjä. Löydä oikea laina. Hanki apua nyt!
- Nimi, syntymäaika, sosiaaliturvatunnus
- 2 vuoden asumishistoria
- 2 vuoden työhistoria
- 2 vuoden tulodokumentit (W2:t tai veroilmoitukset)
- Palkkatodistukset, jotka kattavat viimeiset 30 päivää kaikkien lainanottajien osalta
- Varallisuusselvitykset, jotka kattavat viimeisimmän 60 päivän ajalta
- Kaikkien sulkeutumisvaihetta varten vaadittavien rahojen lähde (omaisuuserät, apu, lahjat, luotot)
MANUAALINEN ALLEKIRJOITUS JA POIKKEUKSELLISET OLOSUHTEET
Mitä tapahtuu, jos et saa automaattista hyväksyntää? Olettaen, että lainanantaja on syöttänyt kaikki tiedot tarkasti, automaattinen päätös on melko selkeä sen suhteen, mitkä tekijät se määritteli liian riskialttiiksi tuottaakseen Hyväksy/Kelpoinen-päätöksen. Näiden ohjeiden avulla voidaan määrittää paras toimintatapa hyväksynnän saamiseksi.
Joskus saat automaattisen hyväksynnän sen perusteella, että lainanantaja pystyy selittämään tiettyjä asioita hakemuksestasi. Tämä on hyvin yleistä, kun hakemukseen on liittynyt taloudellisia vaikeuksia, kuten konkurssi, pakkohuutokauppa, lyhytaikainen myynti tai pakkohuutokauppa.
Väärää hyväksyntää voi tapahtua, kun lainavirkailija syöttää tietoja, joita ei voida dokumentoida. Toisaalta vääriä hylkäyksiä voi tapahtua myös silloin, kun lainavirkailijasi syöttää epätarkkoja tai epätäydellisiä tietoja automaattiseen hyväksymisjärjestelmään.
Joissakin tapauksissa on olemassa lieventäviä olosuhteita, jotka mahdollistavat poikkeukset vakiomuotoisista hyväksymisohjeista, jolloin lainavirkailijasi voi ”dokumentoida” tien pois tilanteesta, joka muutoin johtaisi lainan hylkäämiseen.
Manuaalinen hyväksymismenettely on hyvin harvinaista, kun käytetään Fannie Maen tai Freddie Macin hyväksymisohjeita, eivätkä monet lainanantajat tarjoa sitä. FHA-vakuutettu rahoitus tarjoaa kuitenkin automatisoituja ja manuaalisia underwriting-vaihtoehtoja tavanomaisiin lainahaasteisiin, jotka eivät yksinkertaisesti voi läpäistä Fannie- tai Freddie-tarkastusta.