Kirjoittanut: Lucro Staff 2 vuotta, 11 kuukautta sitten
(0 kommenttia)
Kaupallinen kiinteistörahoitus sisältää useita erilaisia lainoja. Jotta kiinteistösijoittajat voivat lainata hankkeensa rahoittamiseen tarvitsemansa rahat, sekä sijoittajan että hankkeen riskit on arvioitava. Mitä enemmän lainanottajaan tai hankkeeseen liittyy riskejä, sitä tiukempia ehtoja lainanantajat tarjoavat. Tässä kohtaa LTC ja LTV astuvat kuvaan. Seuraavassa määritellään, mitä nämä kaksi termiä tarkoittavat, miten ne toimivat ja mikä on niiden rooli CRE-rahoituksessa.
LTC-Mitä se on ja miten se toimii?
LTC on lyhenne sanoista loan-to-cost. LTC on suhdeluku, jota käytetään kaupallisessa kiinteistörahoituksessa määrittämään, kuinka suuri osa kehityshankkeesta rahoitetaan vieraan ja kuinka suuri osa omalla pääomalla. LTC määritellään lainan arvona jaettuna hankkeen kustannuksilla.
Lainanantajat käyttävät LTC:tä korkean tason mittarina asettaakseen perusstandardin riskille, jonka he ovat valmiita hyväksymään uuden hankkeen rakennuslainaa varten. Mitä korkeampi lainan ja kustannusten suhde on, sitä suuremman riskin lainanantaja ottaa, jos rakennushanke ei onnistu. Lainan ja kustannusten välinen suhde määräytyy markkinakorkojen mukaan, ja se nousee yleensä korkeammaksi noususuhdanteen aikana.
Liikekiinteistölaina otetaan tavanomaisesti 50-80 prosentin LTC-prosentilla. Jos esimerkiksi rakentamisen kokonaiskustannukset ovat 1 000 000 dollaria, lainanantaja voi tarjota 800 000 dollarin lainasummaa, mikä vastaa 80 prosentin LTC:tä.
LTV-mikä se on ja miten se toimii?
LTV on lyhenne sanoista Loan To Value. Se on samankaltainen mutta ei sama kuin LTC. LTV on lainan arvon suhde kiinteistön markkina-arvoon, toisin kuin hankkeen rakennuskustannuksiin. Toisin sanoen LTV on asuntolainan määrä jaettuna kiinteistön arvioidulla arvolla. Kun on kyse LTV:stä, mukana on yleensä arvioija.
Vielä rakentamattoman CRE:n arvoa on luonnollisesti vaikeampi ennustaa, minkä vuoksi pro forma -rahoitusmallinnus tulee kyseeseen. Yleisimpiin CRE-kehitykseen liittyviin skenaarioihin kuuluu, että rakennusaikana myönnetään LTC-laina, joka jälleenrahoitetaan LTV-lainalla, kun rakennustyöt on saatu päätökseen. Kun valmis tuote (tai ainakin osittain rakennettu omaisuuserä) on valmis, on paljon helpompi määrittää omaisuuserän arvo, mikä tekee LTV-lainasta elinkelpoisemman.
LTC, LTV, & CRE-rahoitus
Kaikki LTC- ja LTV-lainat ovat elintärkeitä osatekijöitä liikekiinteistöjen rahoituksessa. Ne ovat välineitä, joiden avulla lainanantajat voivat määrittää riskitason, jonka he ovat valmiita hyväksymään tietyn omaisuuserän osalta. Tämä puolestaan määrittää lainan koon, jonka lainanantaja on valmis myöntämään. Korkeamman riskin hankkeilla on alhaisemmat LTC- tai LTV-suhteet, jotka määräytyvät markkinakorkojen mukaan.