Getty
Kiinnitysehto on kiinteistön ostosopimukseen kirjoitettu ehto, jonka ostaja ilmoittaa, että sen on täytyttävä, jotta hän voi sulkea kaupan. Ostajat käyttävät näitä ehdollisia ehtoja suojautuakseen siltä varalta, että he eivät saa rahoitusta eikä heillä ole varaa ostaa kiinteistöä ilman lainaa.
Jos ostaja ei saa hyväksyttävää rahoitusta ennen ehdollisen ajanjakson päättymistä (yleensä 30-60 päivää), hän voi perua sopimuksen ilman seuraamuksia – hän saa jopa vakuusrahansa takaisin. Jos tarvitset rahoitusta ostaaksesi kiinteistön ja haluat varmistaa, ettei sinua rangaista, voit harkita kiinnitysehdon sisällyttämistä seuraavaan kauppasopimukseesi.
Kiinnitysehdon saaminen on melko helppoa, sillä ne ovat vakiovarusteena useimpien kiinteistöyhdistysten käyttämissä kauppasopimuksissa. Sinun tarvitsee vain rastittaa joitakin ruutuja ja täyttää joitakin tietoja.
Miten kiinnitysehdon käyttö toimii
Kun valmistaudut ostamaan kiinteistön, sinun on täytettävä ostotarjous. Tarjoukseesi sisällytät tietyt ehdot, joiden on täytyttävä, ennen kuin voitte tehdä kaupat. Haluat esimerkiksi, että kiinteistö läpäisee tarkastuksen ja että se arvioidaan tietyn arvoiseksi.
Jos tiedät, että tarvitset rahoitusta kaupantekoon, etkä ole varma, saatko lainaa, voit sisällyttää kauppasopimukseen kiinnitysehdon. Ehkä et ole työskennellyt lainanantajan kanssa saadaksesi ennakkokelpoisuuden tai ennakkohyväksynnän, tai ehkä jokin asia on muuttunut viime aikoina taloudessasi, jonka uskot voivan haitata kykyäsi saada lainaa.
Monissa tapauksissa asuntolainan ehdollisiin ehtoihin voidaan sisällyttää myös osio, jossa kerrotaan, jos sinun on myytävä toinen kiinteistö saadaksesi lainaa. Tällöin ostosi riippuisi kahdesta asiasta: asuntosi myynnistä ja rahoituksen saamisesta.
Kuinka kauan ehdollinen sopimus kestää
Useimmat kiinteistökauppasopimukset kestävät 30-60 päivää, eivätkä ehdolliset sopimukset poikkea tästä. Kun ostaja sisällyttää tarjoukseensa kiinnitysehdon, hänen on varmistettava hyväksyttävä rahoitus sopimuksessa määritellyissä määräajoissa due diligence- ja closing-päivien kautta.
Jos ostaja ei ole saanut lainaa due diligence-ajan loppuun mennessä, hän voi pyytää myyjältä pidennystä saadakseen lisää aikaa lainan löytämiseen. Myyjällä ei kuitenkaan ole velvollisuutta myöntää pidennystä. Jos myyjä ei myönnä pidennystä, ostajan on päätettävä, perääntyykö hän sopimuksesta vai eteneekö hän ilman ehdollisuutta ja ottaa riskin, että hän menettää käsirahansa tai joutuu kärsimään muista seuraamuksista, jos hän ei tee kauppasopimusta.
Kiinnitysehdon osatekijät
Kun kauppasopimukseen sisällytetään kiinnitysehdon ehto, se ei ole pelkkä yleisluonteinen lausuma siitä, että ostajan ei tarvitse tehdä kauppasopimusta, jos hän ei saa rahoitusta. Sen sijaan nämä ovat huolellisesti laadittuja lausekkeita, jotka antavat ostajalle mahdollisuuden hahmotella ne rahoitusehdot, jotka hän katsoo vähintään hyväksyttäviksi, jotta hän voi sulkea kauppakirjan.
Joitakin kiinnitysehdon ehtolausekkeeseen sisältyviä kohtia ovat:
- Vakuutena olevan lainan tyyppi (FHA, USDA, tavanomainen kiinnitys jne.)
- Summa, joka ostajan on varmistettava rahoitukseen
- Maksimikorko, jota ostaja pitää hyväksyttävänä
- Maksimipisteet tai -maksut, jotka ostaja maksaa lainan turvaamiseksi
- Mahdollinen toisen kiinteistön myyminen rahoituksen saamiseksi
Näiden kohtien lisäksi, kiinnitysehtolausekkeisiin voi sisältyä myös erityinen kiinnitysehtoajankohta (joka on usein sama kuin due diligence -jakso, mutta se voi olla erilainen) sekä määräykset kiinnitysehdon pidentämisestä, jos lainanottaja ei pysty varmistamaan rahoitusta ennen määräaikaa.
syitä luopua kiinnitysehdosta
Joitakin tapauksia, joissa voi olla hyvä ajatus luopua kiinnitysehdosta, ovat esimerkiksi:
- Omistaja maksaa kiinteistöstä käteisellä
- Omistaja käyttää myyjärahoitusta
- Omistaja on jo saanut ennakkovalmennuksen tai ennakkohyväksynnän lainalle
- Omistaja haluaa saada tarjouksensa näyttämään houkuttelevammalta myyjän silmissä eikä häntä haittaa, että hän menettää heidänn ei ole varma, että ostaja sulkee. Joten, vaikka kiinnitysehdot voivat olla hyvä tapa suojautua ostosopimuksessa, niitä on silti käytettävä varovasti, jotta vältytään pelästyttämästä vakuusrahan talletusta, jos he eivät saa lainaa
Vaikka kiinnitysehdot voivat olla erittäin hyödyllisiä joissakin tapauksissa, ne eivät aina ole välttämättömiä. Ostajat voivat päättää olla sisällyttämättä näitä ehtoja, jotta heidän tarjouksensa näyttäisi houkuttelevammalta myyjän silmissä.
Loppujen lopuksi, kun myyjä harkitsee tarjousta kiinteistöstään, hän voi päättää olla hyväksymättä tarjousta, joka sisältää ehtoja, koska ne caa myyjää.
Muuntyyppiset ehdolliset lausekkeet
Kun joku tekee tarjouksen kiinteistön ostamisesta, hän voi asettaa ostoksensa riippuvaiseksi mistä tahansa muustakin asiasta kuin asuntolainan ehdollisuudesta. Jos jokin ehdollisista ehdoista ei täyty ostoprosessin aikana, hän voi peruuttaa sopimuksen ilman seuraamuksia. Seuraavassa on joitakin yleisimpiä ehdollisia ehtoja:
- Tarkastusehto. Kiinteistön on saatava puhdas tarkastus. Useimmiten tämä tarkoittaa sitä, että ostajan on oltava valmis hyväksymään kaikki tarkastuksessa esiin tulleet seikat, kuten vaurioitunut katto tai vikaantunut lämminvesivaraaja, tai hänen on neuvoteltava myyjältä mahdolliset myönnytykset, jotka liittyvät tarkastajan havaitsemiin kiinteistön ongelmiin.
- Appraisal contingency. Ostettavan kiinteistön on arvioitava vähintään tiettyyn summaan, joka perustuu samalla alueella sijaitsevien vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeaikaisiin myynteihin. Tämä ehto on tärkeä, koska jos kiinteistöä ei arvioida riittävän kalliiksi, lainanantaja voi vaatia ostajalta paljon suurempaa käsirahaa.
- Title contingency. Myyjän on pystyttävä luovuttamaan kiinteistölle selkeä omistusoikeus, joka on vapaa kaikista panttioikeuksista tai rasitteista.
- Home sale contingency. Jos ostajan on myytävä toinen kiinteistö, jotta hänellä olisi varaa ostaa uusi kiinteistö, home sale contingency antaa ostajalle mahdollisuuden purkaa sopimuksen, jos hän ei pysty myymään aiempaa kiinteistöään due diligence -aikana.