Key Takeaways
-
Mitä on kiinteistönluovutussopimus?
-
Sopimuksen siirtäminen vs. kaksinkertainen sulkeminen
-
Miten sopimus siirretään
-
Sopimuksen siirtämisen hyvät ja huonot puolet
Jopa vasemmanpuoleisimmatkin, teknisimmätkin kiinteistöalan ammattilaiset saattavat kokea olevansa häkeltyneitä oikeudellisista lomakkeista, jotka ovat tulleet synonyymeiksi sijoitusalan kanssa. Erityisesti ”kiinteistönluovutussopimus” -strategia on saanut hämmentävän maineen niille, jotka eivät tunne tukkukaupan käsitettä. Ainakin on hyvin mahdollista, että ”sopimuskiinteistön luovutussopimus” -poistumisstrategia kuulostaa uusille sijoittajille enemmänkin vieraalta kieleltä kuin käyttökelpoiselta keinolta.
Kiinteistön luovutussopimus ei ole niin monimutkainen kuin monet antavat ymmärtää, eikä sitä kannata kaihtaa ymmärtämättömyyden vuoksi. Sen sijaan uusien sijoittajien on opittava, miten kiinteistönluovutussopimus luovutetaan, sillä tämä erityinen irtautumisstrategia edustaa yhtä parhaista tavoista murtautua alalle.
Tässä artikkelissa eritellään kiinteistönluovutussopimuksen eli kiinteistöjen tukkumyyntisopimuksen osatekijät ja annetaan strategioita siitä, miten se voi auttaa sijoittajia edistämään uraansa.
Mikä on kiinteistönluovutussopimus?
Kiinteistönluovutussopimus on kiinteistösijoittajien käyttämä tukkukauppastrategia, jolla helpotetaan kiinteistön myyntiä omistajan ja loppuostajan välillä. Kuten nimestä voi päätellä, sopimusluovutusstrategiat todistavat, että kohteena olevan kiinteistön omistaja allekirjoittaa sijoittajan kanssa sopimuksen, joka antaa heille oikeuden ostaa kodin. Tämä on tärkeää erottaa toisistaan, sillä sopimus antaa sijoittajalle vain oikeuden ostaa asunnon; he eivät itse asiassa toteuta ostoa. Kun sopimus on tehty, sijoittajalla on kuitenkin yksinomainen oikeus ostaa asunto. Tämä tarkoittaa, että hän voi myydä oikeuden ostaa talo toiselle ostajalle. Kun tukkukauppias tekee kontaktitoimeksiannon, hän ei siis myy taloa vaan pikemminkin oikeutensa ostaa talo. Lopullinen ostaja maksaa tukkukauppiaalle pienen toimeksiantopalkkion ja ostaa talon alkuperäiseltä ostajalta.
Kiinteistöjen toimeksiantosopimusstrategia on vain niin vahva kuin sopimuksessa käytetyt sopimukset. Kyseisessä sopimuksessa käytetty kieli on äärimmäisen tärkeää, ja sen tulisi määritellä selkeästi, mitä sijoittajat ja myyjä odottavat kaupalta.
Kiinteistöjen myyntisopimusten käyttöä harkittaessa on syytä pitää mielessä pari varoitusta:
-
Sopimuskiellot: Varmista, että kiinteistön myyjän kanssa tekemässäsi sopimuksessa ei ole kieltoja tulevista luovutuksista. Tämä voi aiheuttaa vakavia ongelmia myöhemmin. Varmista, että sopimuksen on laatinut asianajaja, joka on erikoistunut kiinteistönluovutussopimusoikeuteen.
-
Kiinteistökohtaiset kiellot: HUD-kodit (asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (Department of Housing and Urban Development) hankkimat kiinteistöt), kiinteistöjen omistuksessa olevat kiinteistöt tai REO:t (ulosmitatut kiinteistöt) ja pörssilistatut kiinteistöt eivät ole avoinna toimeksiantosopimuksille. REO-kiinteistöillä on esimerkiksi 90 päivän määräaika ennen kuin niitä saa myydä uudelleen.
Mikä on toimeksiantopalkkio kiinteistökaupassa?
Kiinteistökaupassa toimeksiantopalkkio on raha, jonka tukkukauppias voi olettaa saavansa lopulliselta ostajalta myydessään tälle oikeutensa kohteen kiinteistön ostamiseen. Toisin sanoen toimeksiantopalkkio toimii rahallisena korvauksena, joka myönnetään tukkumyyjälle siitä, että hän yhdistää alkuperäisen myyjän ja lopullisen ostajan.
Mitä tahansa sopimusta, jota käytetään tukkukaupan julkistamiseen, tulisi olla täysin läpinäkyvä, eikä toimeksiantopalkkio ole poikkeus. Ehdot siitä, miten sijoittajalle maksetaan sopimuksen luovuttamisesta, olisi kuitenkin mainittava itse sopimuksessa.
Vakiomuotoinen luovutuspalkkio on 5 000 dollaria. Jokainen sopimus on kuitenkin erilainen. Ostajat eroavat toisistaan tarpeidensa ja rahankäyttökriteeriensä suhteen (esim. kunnostavat vs. ostajat, jotka ostavat ja pitävät). Kuten kaikissa neuvotteluissa, asianmukainen tiedottaminen on elintärkeää. Ota aikaa selvittääksesi, kuinka paljon kiinteistö realistisesti maksaisi ennen ja jälkeen korjausten. Lisää sitten siihen haluamasi toimeksiantopalkkio.
Perinteisesti sijoittajat saavat käsirahan allekirjoittaessaan kiinteistön osto- ja myyntisopimuksen. Loppuosa toimeksiantopalkkiosta maksetaan kaupan sulkemisen yhteydessä.
Toimeksiantosopimus Vs Double Close
Kiinteistöjen toimeksiantosopimusstrategia on vain yksi niistä kahdesta menetelmästä, joita sijoittajat voivat käyttää tukkukauppaan. Sijoittajat voivat siirtosopimusten lisäksi valita myös tuplasulkemisen (double close). Vaikka molemmat strategiat ovat pohjimmiltaan tukkumyyntisopimuksen muunnelmia, on huomattava useita eroja.
Kaksoissulkemisessa, joka tunnetaan myös nimellä back-to-back closing, sijoittajat todella ostavat asunnon. Sen sijaan, että he pitäisivät sitä hallussaan, he kuitenkin myyvät sen välittömästi ilman kunnostusta. Kaksinkertaiset sulkemiset eivät ole perinteisesti yhtä nopeita kuin sopimuksen luovutus, mutta ne voivat olla sitä oikeassa tilanteessa. Kaksinkertaiset sulkemiset voivat myös kestää jopa muutaman viikon. Loppujen lopuksi kaksinkertaiset sulkemiset eivät eroa kovinkaan paljon perinteisestä ostosta ja myynnistä; ne tapahtuvat kuukausien sijasta muutamassa viikossa.
Kiinteistöjen toimeksiantostrategiat ovat yleensä ensimmäinen vaihtoehto, jota sijoittajat haluavat harkita, koska ne ovat hieman helpompia ja vähemmän monimutkaisia. Tästä huolimatta kiinteistöjen toimeksiantosopimusmenetelmät eivät välttämättä ole parempia; ne ovat vain erilaisia. Sijoittajan valitsema tukkukauppastrategia riippuu täysin hänen tilanteestaan. Jos ostaja ei esimerkiksi pysty hankkimaan rahoitusta riittävän nopeasti, hänen on ehkä käynnistettävä kaksinkertainen sulkeminen, koska hänellä ei ole riittävästi pääomaa sekä hankintakustannusten että toimeksiantopalkkion maksamiseen. Eräät institutionaaliset lainanantajat puolestaan kieltävät rahan lainaamisen sopimuksen siirtämistilanteessa. Näin ollen kaikkien myöhempien tukkumyyntitapahtumien on oltava sopimuksen luovutuksia.
Kaksoissulkemiset ja sopimuksen luovutukset ovat vain kaksi tapaa päästä samaan päämäärään. Tästä huolimatta kumpikaan ei ole toista parempi; ne on vain tarkoitettu käytettäväksi erilaisissa skenaarioissa.
Kiinteistösopimusten välittäminen
Jotka eivät tunne kiinteistösopimusten luovutuksen käsitettä, saattavat tuntea sen nimellä jotain muuta: kiinteistösopimusten välittäminen; jos ei muusta syystä, niin nämä kaksi ovat yksi ja sama asia. Kiinteistösopimusten flippaaminen on yksinkertaisesti toinen tapa viitata sopimuksen luovuttamiseen.
How To Assign A Real Estate Contract
Kiinteistösopimusten luovuttamista hyödyntävällä tukkukaupan sijoitusstrategialla on monia etuja, joista yksi on se, että sijoittajilla on matala kynnys päästä sisään. Sen luontaisesta kannattavuudesta huolimatta on kuitenkin paljon sijoittajia, jotka aliarvioivat prosessia. Vaikka kyseessä on luultavasti helpoin irtautumisstrategia koko kiinteistösijoittamisen alalla, oikea-aikaisen ja kannattavan sopimustoimituksen varmistamiseksi on toteutettava useita toimenpiteitä, joista tärkeimpiä ovat muun muassa seuraavat:
-
Oikean kiinteistön löytäminen
-
Kiinteistösopimusmallin hankkiminen
-
Sopimuksen lähettäminen
-
Kirjoita sopimus
-
Kerää palkkio
.
Oikean kiinteistön löytäminen
Sinun on pystyttävä karsimaan liidit, olipa kyse sitten lehti-ilmoituksista, verkkomarkkinoinnista tai suoramarkkinoinnista. Muista, ettet etsi mitä tahansa myyjää: tarvitset motivoituneen myyjän, joka myy kiinteistönsä hintaan, joka sopii sijoitusstrategiaasi.
Ero tavallisen myyjän ja motivoituneen myyjän välillä on jälkimmäisen kiireellisyyden tunne. Motivoitunut myyjä haluaa myydä kiinteistönsä nyt. Valitse myyjä, joka haluaa päästä eroon kiinteistöstään mahdollisimman nopeasti. Se voi johtua siitä, että he muuttavat pois osavaltiosta, tai he haluavat ostaa toisen talon eri alueelta ASAP. Tai he eivät halua enää asua kyseisessä talossa henkilökohtaisista syistä. Tärkeintä on tuntea heidän myyntimotiivinsa ja määrittää, riittääkö aikomus myydä välittömästi.
Kun tiedetään paremmin, keneltä ostetaan, tukkukauppiaiden on helpompi käyttää yhtä monista markkinointistrategioista:
-
Suoramainonta
-
Kiinteistönvälitystapaamiset
-
Lokaalimarkkinointi
-
Online
Kiinteistönvälityssopimusmallin hankkiminen
Kiinteistönvälitystoimeksiantosopimusmallit löytyvät netistä. Vaikka on houkuttelevaa mennä DIY-reittiä, on yleensä suositeltavaa antaa lakimiehen nähdä se ensin. Näin voit luottaa siihen, että teet sen oikein ja että sinulla on neuvonantaja, jos matkan varrella ilmenee oikeudellisia ongelmia.
Yksi asia, jonka kunnolliset tukkukiinteistösopimukset lisäävät, on nimesi vieressä oleva ilmaisu ”ja/tai luovuttaa”. Tämä lauseke antaa sinulle valtuudet myydä kiinteistö tai luovuttaa kiinteistö toiselle ostajalle.
Sinun on kuitenkin ilmoitettava tästä myyjälle ja selitettävä lauseke tarvittaessa. Vakuuta hänelle, että hän saa edelleen sen summan, josta te molemmat sovitte, mutta se antaa sinulle joustavuutta kaupantekoon tiellä.
Lähetä sopimus
Siitä riippuen osavaltiosi lainsäädännöstä, sinun on lähetettävä kiinteistönluovutussopimus nimikeyhtiölle tai sulkemisasiamiehelle omistusoikeustutkimusta varten. Nämä ovat riippumattomia osapuolia, jotka tutkivat kiinteistön historiaa ja varmistavat, ettei omistusoikeuteen liity pantteja. Sen jälkeen he allekirjoittavat sopimuksen pätevyyden.
Toimeksiantosopimus
Ostajan löytäminen edellyttää myyjän löytämisen tapaan asianmukaista segmentointia. Sijoittajien tulisi käyttää useita keinoja etsiessään ostajia, kuten verkkomarkkinointia, listasivustoja tai verkostoryhmiä. Kiinteistöalalla tätä prosessia kutsutaan ostajaluettelon laatimiseksi, ja se on ratkaiseva vaihe menestyksen löytämiseksi sopimusten myöntämisessä.
Kun olet löytänyt ostajan (toivottavasti jatkuvasti kasvavalta ostajalistaltasi), varmista, että sopimuksessasi on kieli, joka kattaa etukäteen maksettavan vakuusrahan. Tämä antaa sinulle suojan mahdollista sopimusrikkomusta vastaan. Näin varmistat myös, että voitat riippumatta siitä, toteutuuko kauppa vai ei, sillä vakuusrahaa ei palauteta. Sen suuruus riippuu sinusta, kunhan se on asianmukaisesti perusteltu.
Kerää palkkio
Voittosi tällaisesta kaupasta tulee sekä toimeksiantopalkkiostasi että sovitun arvon ja sen välisestä erotuksesta, millä hinnalla myyt kohteen ostajalle. Jos sinä ja myyjä päätätte, että ostatte kiinteistön 75 000 dollarilla ja myytte sen ostajalle 80 000 dollarilla, voitat 5 000 dollaria. Kauppa on tehty, kun ostaja maksaa koko 80 000 dollaria.
Sopimuksen siirtämisen edut
Monille sijoittajille sopimuksen siirtämisen houkuttelevin hyöty on mahdollisuus saada voittoa ostamatta kiinteistöä koskaan. Tämä on usein se, mikä houkuttelee ihmisiä aloittamaan tukkukaupan, sillä se antaa monille mahdollisuuden oppia kiinteistöalan alkeet suhteellisen pienillä panoksilla. Luovutuspalkkio voidaan määrittää joko prosenttiosuutena kauppahinnasta tai tukkukauppiaan määrittelemänä kiinteänä summana. Tavallinen palkkio on noin 5 000 dollaria sopimusta kohti.
Voittopotentiaali ei ole ainoa positiivinen asia, joka liittyy sopimuksen luovutukseen. Sijoittajat hyötyvät myös siitä, että heitä ei lisätä omistusoikeusketjuun, mikä voi vähentää huomattavasti kauppaan liittyviä kustannuksia ja aikataulua. Tämä hyöty voi jopa siirtyä myyjälle ja loppuostajalle, sillä he voivat välttää kiinteistönvälittäjän palkkion maksamisen valitsemalla sopimuksen siirtämisen. Verrattuna kaksinkertaiseen sulkemiseen (toinen suosittu tukkukauppastrategia) sijoittajat voivat välttää kaksi sarjaa sulkemiskustannuksia. Kaikki nämä edut voivat vaikuttaa myönteisesti sijoittajan tulokseen, mikä tekee tästä erittäin toivottavan irtautumisstrategian.
Sopimuksen siirtäminen haittapuolia
Vaikka sopimuksen siirtämisessä on lukuisia etuja, on olemassa muutamia haittapuolia, joista on syytä olla tietoinen ennen ensimmäisen tukkukaupan etsimistä. Nimittäin työskentely sellaisten ostajien ja myyjien kanssa, jotka eivät välttämättä tunne tukkukauppaa, voi olla haastavaa. Sijoittajien on oltava valmiita perehdyttämään uudet tulokkaat prosessiin ja oltava valmiita vastaamaan kaikkiin kysymyksiin. Toisinaan myyjät eivät tarkoituksella hyväksy sopimuksen siirtotilannetta. Sijoittajien on oltava valmistautuneita, ennen kuin he törmäävät tällaisiin tilanteisiin, jotta he eivät lannistu.
Toinen este, jonka tukkukauppiaat voivat kohdata työskennellessään sopimuksenluovutuksen kanssa, on tapaukset, joissa loppuostaja haluaa perääntyä. Paras tapa suojautua tällaisilta tilanteilta on muodostaa luotettava ostajaluettelo ja turvallinen sopimusprosessi. Pidä mielessä, että vaikka tässä kiinteistöstä poistumisstrategiassa on haittapuolensa, oikea valmistelu voi auttaa sijoittajia välttämään suuret haasteet.
Yhteenveto
Kuten missä tahansa kiinteistösijoittamisen osa-alueella, mikään yksittäinen osa-alue ei johda menestykseen. Sen ymmärtäminen, miten kiinteistösopimuksen luovutus toimii, on kuitenkin olennainen osa tätä liiketoimintaa. Kun ymmärrät sopimusten luovutuksen monet kerrokset – ja sen, miten tukkukauppa toimii alusta loppuun – sinusta tulee asiantuntevampi, koulutetumpi ja menestyksekkäämpi sijoittaja.
Haluatko oppia lisää siitä, miten aloittaa kiinteistöliiketoiminta?
Kiinteistöliiketoiminnan tai LLC:n perustaminen voi olla monimutkaista, kun tietoa on niin paljon. Uusi online-kiinteistöluokkamme, jota isännöi asiantuntijasijoittaja Than Merrill, kattaa perusasiat, jotka sinun on tiedettävä aloittaaksesi kiinteistösijoittamisen. Nämä ajassa testatut strategiat voivat auttaa sinua opettamaan, miten voit hyötyä kiinteistömarkkinoiden nykyisistä mahdollisuuksista.
Klikkaa tästä ja rekisteröidy ILMAISEEN 1-päiväiseen kiinteistöalan webinaariimme ja aloita oppimaan, miten aloittaa menestyksekäs sijoitusliike jo tänään!