Myyjän markkinoiden aikana asunnonomistajat haluavat tietää, pitäisikö heidän myydä kotinsa nyt vai odottaa hieman pidempään saadakseen parhaan dollarin. Asunnonostajat tuntevat paineita ostaa asunto ennen kuin markkinat nousevat yli heidän hintaluokkansa. Molemmat ryhmät haluavat tietää, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät. Taloustutkimus ja kiinteistöalan suhdanteet voivat auttaa vastaamaan tähän kysymykseen. Olemme tarkastelleet uudelleen tätä blogikirjoitusta nähdaksemme, millaiset markkinaolosuhteet ovat menossa kohti vuotta 2020 ja kuinka kauan nämä myyjän markkinat saattavat jatkua.
Kuinka kauan myyjän markkinat kestävät?
Mikä on myyjän markkinat ja milloin ne tapahtuvat?
Kiinteistömarkkinoiden nousujen ja laskujen ennustaminen auttaa vastaamaan kysymykseen, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät? Ja kuinka kauan nämä myyjän markkinat kestävät? Myyjän markkinoilla, mukaan lukien nykyiset Michiganin kiinteistömarkkinat ja useimmat muut alueet eri puolilla maata, asuntojen kysyntä on suurempaa kuin käytettävissä oleva asuntovarasto, jolloin kodin myyminen on paljon helpompaa. Myyjän markkinat esiintyvät nousevien kiinteistömarkkinoiden aikana, kun taas ostajan markkinat esiintyvät laskusuhdanteiden aikana, jolloin monet asunnonomistajat yrittävät myydä asuntonsa kerralla ja ostajia on vähemmän.
Vuonna 2018 tarkastelimme näitä syklejä ja sitä, missä kohtaa aikataulua olemme. Kun astumme vuoteen 2020, missä olemme nyt? Loppuvatko myyjän markkinat pian vai jatkuvatko ne vielä useita vuosia? Katsotaanpa
Voidaanko myyjän markkinat ennustaa?
Tietävät sijoittajat ja taloustieteilijät ovat huomanneet, että kiinteistöalan nousu- ja laskusuhdanteet tulevat sykleissä. Vaikka vuoden 2008 finanssikriisi ja kiinteistöjen alamäki oli järkytys amerikkalaiselle järjestelmälle, se ei ollut joillekin mysteeri. Taloustieteilijät ovat tutkineet suhdannevaihteluita ja kiinteistöjen nousuja ja laskuja jo vuonna 1800, ja näissä tutkimuksissa ennustettiin vuoden 2008 tienoilla tapahtuva taantuma jo 10 vuotta aiemmin. Tämä lasku ei merkinnyt vain suhdannevaihtelun laskua, vaan myös kiinteistösyklin laskua. Laskun jälkeen alkoi elpyminen, joka myöhemmin aloitti uuden myyjän markkinoiden alkamisen, jossa olemme nyt.
Voidaanko tämän avulla ennustaa, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät? Kestävätkö ne vuonna 2020?
Free Download: Home Selling Preparation Checklist
How Long Does a Seller’s Market Last: Using Real Estate Cycles
Muun muassa taloustieteilijät Henry George ja Homer Hoyt tutkivat kiinteistöjen syklejä jo vuonna 1800. Hoytin tutkimus osoitti, että Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat noudattavat suunnilleen 18 vuoden syklejä, ja tämä on pitänyt enimmäkseen paikkansa yli 200 vuoden ajan. Nykyaikaiset taloustieteilijät, kuten Fred Foldvary, Fred Harrison ja Robert Schiller, jatkoivat näiden syklien tutkimista ja pystyivät ennustamaan tarkasti vuoden 2008 romahduksen osittain näiden mallien ansiosta.
Tämä tutkimus on hyödyllinen ennustettaessa, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät, koska se ei ainoastaan paljasta mallia, vaan myös osoittaa, kuinka kauan nousut kestävät verrattuna laskuihin. Nousut ovat näissä sykleissä paljon pidempiä kuin laskut. Laskut, joissa asuntojen hinnat laskevat ja ostajan markkinat syntyvät, tapahtuvat suhteellisen nopeasti noin 2-3 vuoden kuluessa. Kiinteistöjen elpymisjaksot ja noususuhdanteet vievät suurimman osan syklistä ja kestävät noin 15 tai 16 vuotta.
Onko malli pitänyt paikkansa?
Kun on kulunut vielä kaksi vuotta ja edellisestä taantumasta on yhä kauempana, voimme nähdä, miten tämä kuvio on – tai ei ole – toteutunut todellisuudessa. Tässä tapauksessa malli näyttää pitävän paikkansa. Markkinoiden edellinen huippu saavutettiin vuoden 2006 tienoilla, minkä jälkeen ne laskivat jyrkästi. Tämä aiheutti kahden vuoden laskun, joka tasaantui vuonna 2008. Tästä alkoi varovainen nousu, kun talous elpyi ja laajeneminen alkoi hitaasti uudelleen. Jos taloustieteilijä Fred Harrison on oikeassa ja talouden elpyminen tapahtuu kahdessa osassa – 7-8 vuoden asteittainen nousu ja sitten 7-8 vuoden nopea nousu – 2020 olisi suoraan keskellä noususuhdannetta. Kun työttömyys on alhainen, tulot kasvavat, kuluttajien luottamus on korkealla ja asuntojen kysyntä on erittäin korkealla, tämä ennuste vaikuttaa paikkansapitävältä.
Mitä asuntopulasta?
Palapelistä puuttuu kuitenkin yksi pala. Huomattava osa kiinteistöbuumia – ja huomattava tekijä myöhemmässä laskussa – on nopean rakentamisen kausi. Asuntorakentaminen ei ole vielä palautunut lamaa edeltävälle tasolle.
Tämä voi johtua siitä, että edellinen lasku – jota pahensi subprime-luottokriisi, joka ei ollut tavanomainen näissä sykleissä – iski asuntorakentamiseen erityisen raskaasti, erityisesti pieniin ja keskisuuriin rakennusliikkeisiin, jotka ovat erikoistuneet asuntojen rakentamiseen. Muu kuin asuntorakentaminen on itse asiassa korkeammalla tasolla kuin ennen taantumaa, mikä osoittaa, että suuret rakennusyritykset pystyivät toipumaan, mutta niiden pienemmät yritykset eivät.
Vuosi 2020 on kuitenkin teoriassa keskellä noususuhdannetta, joten asuntorakentamiseen on vielä neljä vuotta aikaa. Todennäköisesti asuntopula säilyy vuonna 2020, mikä pitää asuntojen hinnat korkeina. Tämä saattaa kannustaa epävarmoja rakennusliikkeitä aloittamaan rakentamisen uudelleen. Vaikka tämä on hyvä uutinen niille asunnonostajille, jotka tulevat markkinoille huippuhuipun jälkipuoliskolla, se on huono uutinen koko syklin kannalta. Asuntojen aloitusten lisääntyminen tasoittaa kysyntää ja tarjontaa seuraavien neljän vuoden aikana ja alentaa asuntojen arvoja, joita tarjonnan puute on pitänyt keinotekoisen korkeina.
Tämästä kaaviosta käy ilmi, että vaikka rakentamisen muu kuin asuntotyöllisyys on elpynyt, asuntorakentaminen ei ole elpynyt (Lähde: National Association of Realtors )
Kauanko nämä myyjän markkinat kestävät?
Käyttämällä aiempia nousu- ja laskukauden vaiheita, tämänhetkistä nousua, tämänhetkisiä markkinaolosuhteita ja tätä 18 vuotta kestänyttä teoriaa taloustiedemiehet osaavat ennustaa yleisen aikajänteen, joka kertoo, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät. Taloustieteilijät, jotka ennustivat edellisen laskun vuoden 2007 tienoilla, ovat ennustaneet toisen tapahtuvan vuoden 2024 tienoilla, muun muassa Robert Schiller, Fred Foldvary ja Fred Harrison. Jonkin verran keskustelua käydään edelleen laskun voimakkuudesta, joka yleensä määräytyy muiden tekijöiden perusteella.
Jos 18 vuoden malli osoittautuu oikeaksi, niin vuosi 2020 tarkoittaa keskellä kiinteistöbuumia. Uusien asuntojen rakentaminen ei ole vielä päässyt kiinni, joten tämä tarkoittaa vahvoja myyjän markkinoita vuonna 2020. Jotta huippu tapahtuisi noin vuonna 2024, asuntojen aloitusten on kuitenkin elpyttävä pian, ja ne voivat nousta noin vuosina 2021-2022.
Jatkuuko 18-vuotissykli vuonna 2020?
Muut tekijät, kuten korkotaso, hallituksen politiikka ja tuet, asuntolainojen korot, luotonanto ja kansainväliset konfliktit sekä alueelliset kiinteistömarkkinaerot, voivat vaikuttaa näihin heilahteluihin kahdella tai kolmella vuodella, mutta ne eivät historiallisesti ole pysäyttäneet varsinaista 18-vuotissykliä (toista maailmansotaa lukuun ottamatta). Historiallisten ja nykyaikaisten taloustieteilijöiden mukaan tämä johtuu osittain maanomistuksen, investointien, verotuksen ja kehityksen luonteesta, ei muista taloudellisista tekijöistä. Vaikka vuoden 2020 tapahtumat todennäköisesti kiihdyttävät dramaattisia osakemarkkinoiden heilahteluja ja horjuttavat kuluttajien luottamusta, ne tuskin pysäyttävät tai hidastavat 18-vuotisen kiinteistösyklin kulkua.
Kukaan ei voi sanoa varmasti, kuinka kauan myyjän markkinat kestävät, mutta aiemmat tutkimukset ja historialliset suuntaukset voivat auttaa meitä tekemään ennusteen. Tätä silmällä pitäen myyjät voivat odottaa markkinoiden suosivan heitä vielä ainakin kaksi tai kolme vuotta.