Kysymys
Asun taloyhtiössä, ja HOA teki hiljattain säännön, jonka mukaan vieraat eivät saa käyttää yhteistä uima-allasta. Olen täysin eri mieltä tästä säännöstä, enkä usko, että HOA noudatti asianmukaisia menettelyjä hyväksyessään sen. HOA ei kuuntele valituksiani, joten nyt haluan nostaa kanteen saadakseni säännön kumottua. Ongelmana on se, että minulla ei taida olla varaa maksaa asianajajalle tätä varten. Joku kertoi minulle, että voin saada HOA:n maksamaan asianajajani palkkiot, jos voitan – pitääkö tämä paikkansa?
Vastaus
Mahdollisesti. Vastaus riippuu siitä, mitä asuntokohteesi hallinnollisissa asiakirjoissa sanotaan asiasta.
Katso asuntokohteesi julistus Covenants, Conditions, Restrictions, and Easements (”CC&Rs”) nähdäksesi, sisältääkö se määräyksiä, jotka liittyvät asunnonomistajan ja HOA:n välisiin riitoihin ja asianajopalkkioihin.
Voi olla, että löydät sieltä asianajopalkkio-lausekkeen, joka sallii oikeusjutun voittaneen asianosaisen periä vastapuoleltasi takaisin asianajopalkkiot. Jos näin on, HOA:n on maksettava asianajajasi palkkiot, jos viet riita-asian oikeuteen ja voitat sen. Jos häviät, sinun on tietysti maksettava omat asianajokulusi sekä HOA:lle aiheutuneet asianajokulut.
Muista, että tämä ei ole niin mustavalkoista kuin miltä se kuulostaa. Oikeusjuttuja sovitaan usein ennen kuin tuomioistuin antaa lopullisen tuomion. Jos näin on, sovintosopimuksessa on määriteltävä, kuka maksaa asianajokulut.
Jopa lopulliseen tuomioon päätyneissä oikeudenkäynneissä voi olla vaikea määrittää, kumpi osapuoli ”voitti”. Oikeudenkäynnit sisältävät usein useamman kuin yhden kanneperusteen yhdistelmän. Voit esimerkiksi haastaa HOA:n oikeuteen sekä luottamusvelvollisuuden rikkomisesta että sopimusrikkomuksesta. Tuomioistuin saattaa antaa tuomion sinun eduksesi yhdessä asiassa ja HOA:n eduksi toisessa asiassa. Koska kumpikaan osapuoli ei ole täysin ”voittanut”, tuomioistuimen olisi tällöin määritettävä, kuka maksaa asianajajan palkkiot (mahdollisesti jakamalla palkkiot sinun ja HOA:n kesken).
Joskus rakennuskohteen CC&R:ssä edellytetään, että kaikki asunnonomistajan ja HOA:n väliset riidat on vietävä välimiesmenettelyyn tai sovitteluun. Se, kuka maksaa näissä tilanteissa asianajajan palkkiot, riippuu jälleen CC&R:n ehdoista. Jos CC&R:ssä myönnetään asianajopalkkio voittaneelle osapuolelle vain ”oikeudenkäynnissä”, määräystä tulkitaan todennäköisesti siten, että sitä ei sovelleta välimiesmenettelystä tai sovittelusta aiheutuviin palkkioihin.
Jos hallinnollisissa asiakirjoissa ei käsitellä asianajopalkkioita, tarkista osavaltiosi lait. Yhä useammat osavaltiot ovat ottamassa käyttöön HOA-asioita koskevia ”fee-shifting”-säännöksiä, joiden mukaan palkkiot ja kulut myönnetään HOA:n ja asunnonomistajan välisissä oikeudenkäynneissä voittaneelle osapuolelle. Jos osavaltion laissa ei ole sovellettavia säännöksiä, pääsääntöisesti kumpikin osapuoli vastaa omista palkkioistaan ja kuluistaan.
Kysymyksesi on siis hieman monimutkainen. Kun kyseessä on riita HOA:n kanssa, paras vaihtoehtosi on työskennellä kovasti ratkaistaksesi HOA:n ongelmat turvautumatta tuomioistuinjärjestelmään.