On monia monimutkaisia termejä, joihin useimmat kaupalliset vuokralaiset kompastuvat kaupallisen vuokrauksen aikana. Yksi usein hämmentävistä käsitteistä on käsite, joka koskee vuokrattavia vs. hyödynnettäviä neliömetrejä. Kokonaisneliömetrimäärän määrittäminen, josta vuokralaisen odotetaan maksavan, on yksi ensimmäisistä vaiheista liikekiinteistön arvioinnissa, joten riittävät tiedot voivat olla hyödyllisiä.
Käyttökelpoinen neliöjalka (USF)
Käyttökelpoinen neliöjalka on todellista toimistotilaa, jota käytetään seinästä seinään. Tämä tila on ainutlaatuisesti sinun, eli sitä ei ole tarkoitettu jaettavaksi muiden vuokralaisten kanssa.
Vuokrattava neliöjalaneliömetri (RSF)
Vuokrattava neliöjalaneliömetri koostuu käyttökelpoisesta neliöjalaneliömetristä sekä murto-osasta rakennuksen jaetusta tilasta. Yhteiset tilat muodostuvat rakennuksen yhteisistä tiloista, kuten vessoista, yhteisistä käytävistä, hisseistä, porrashuoneista ja varastotiloista, kahvilasta, aulasta, kuntokeskuksesta jne.
Common Area Factor (CAF)
Yhteisten tilojen kerrosluku (CAF)
Yhteisten tilojen kerrosluku, johon viitataan myös nimellä ”kuormituslukukerroin” (Load Factor) tai ”lisäkerroin” (Add-on Factor), on se, kuinka paljon vuokrattavissa oleva neliöjalan pinta-ala lisääntyy käyttökelpoiseen neliöjalan pinta- alaan verrattuna. Yhtälö, jonka avulla voit selvittää kuormituskertoimen, on seuraava:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Jos RSF on 5 000 ja USF on 4 000, CAF-kerroin lasketaan seuraavasti:
CAF = (5000 – 4000) ÷ 4000
CAF= 25 %
Häviökerroin (LF)
Tämä on vuokrattavissa olevan neliöjalan ja hyödynnettävissä olevan neliöjalan välinen ero. Se rinnastetaan seuraavasti:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Jos RSF on 5 000 ja USF on 4 000, LF lasketaan seuraavasti:
LF = (5000 – 4000) ÷ 5000
LF= 20 %
Miksi joudut maksamaan yhteisistä tiloista
Vuokranantajat odottavat saavansa vuokran jokaisesta neliöjalasta liikerakennuksessaan. Kaikki yhteiset alueet maksavat heille rahaa samalla kun ne tuovat lisäarvoa vuokralaisille, joten kustannukset on siirrettävä vuokralaisille. Vuokranantajat jakavat kaikki yhteiset tilat vuokralaistensa kesken sen perusteella, kuinka suuren osan rakennuksesta kukin vuokralainen käyttää. Siksi joudut maksamaan yhteisistä alueista lähinnä siksi, että:
-
Et voi teleportata itseäsi tai asiakkaitasi rakennuksen ulkopuolelta suoraan toimistotilaasi. Sinun on käytettävä hissejä, käytäviä ja portaita, jotka kaikki vaativat kunnossapitoa.
-
Luonnon kutsuun on vastattava silloin tällöin, joten työntekijöidesi tarve käyttää vessoja riittää.
-
Mukavan aulan saatavuus pohjakerroksessa parantaa kävijöiden käsitystä yrityksestäsi.
-
Jos sinulla ei ole toimistokeittiötä, rakennuksessa olevan kahvilan palvelut ovat käteviä.
Yhteiset tilat aiheuttavat siis tiettyjä kustannuksia, kuten ylläpito- ja korjauskustannuksia. Koska sinä yritysvuokralaisena hyödyt näiden yhteisten tilojen käytöstä, on viisasta, kun sinä ja muut vuokralaisesi osallistutte tiettyyn prosenttiosuuteen.